2016年，房地產(chǎn)行業(yè)從2014-2015年的下行行情中恢復(fù)。

從2014年年初開(kāi)始，受調(diào)控政策和庫(kù)存過(guò)快增長(zhǎng)等因素影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)在長(zhǎng)達(dá)一年半時(shí)間、房地產(chǎn)投資增速在長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間里一路向下，不斷探出新低。2015年下半年開(kāi)始，隨著政策環(huán)境日趨寬松，尤其是央行五次降息、六次降準(zhǔn)，地方出臺(tái)稅費(fèi)減免舉措，樓市回暖基礎(chǔ)逐漸形成。

展望房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景，從短期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一輪景氣行情；從長(zhǎng)期看，受去庫(kù)存壓力較大、部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲催生泡沫、地方政府推地規(guī)則未明確等不利因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖

綜合價(jià)格、銷售、投資、房貸、民調(diào)和土地市場(chǎng)等各方面情況判斷，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一場(chǎng)小規(guī)?；嘏星?。

首先，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)已由跌轉(zhuǎn)漲。

2015年12月和2016年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比指數(shù)分別為0.2%和1.1%，這是自從2014年9月房?jī)r(jià)漲幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，下跌15個(gè)月之后，首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。從大趨勢(shì)看，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅在2013年底觸頂反轉(zhuǎn)，連續(xù)一路下滑近一年半后，在2015年4-5月份開(kāi)始觸底反轉(zhuǎn)，之后又過(guò)了近三個(gè)季度，終于由負(fù)轉(zhuǎn)正。

其次，商品房銷售額創(chuàng)歷史新高，銷售額增速已達(dá)到40%。

2015年全年，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額分別為128495萬(wàn)平方米和87281億元，前者為1999年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)第二高水平，僅次于2013年，后者為1999年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)最高水平。2015年商品房銷售額與GDP之比為0.46:1，較2014年0.43:1有所提高。商品房銷售額同比增速?gòu)?015年7-12月，連續(xù)五個(gè)月在15%左右，2016年1-2月增速突然躍升至44%。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，2015年三分之二上市房企完成或超出銷售目標(biāo)，整體銷售金額較目標(biāo)高7%。統(tǒng)計(jì)顯示，2015年千億銷售額房企仍為七家，但兩千億銷售額房企從上年的兩家增至三家。500億元以上銷售額房企從上年的15家增至16家。

第三，房地產(chǎn)投資增速結(jié)束長(zhǎng)達(dá)兩年的持續(xù)下滑觸底反彈。

2016年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增速?gòu)?015年12月的1.0%反彈至3.0%，1.0%是1999年有房地產(chǎn)投資增速數(shù)據(jù)以來(lái)的兩個(gè)歷史最低點(diǎn)之一，房地產(chǎn)投資增速在連續(xù)下滑長(zhǎng)達(dá)兩年之后終于觸底反彈，不僅房企對(duì)市場(chǎng)未來(lái)信心有了確實(shí)的增強(qiáng)，而且更具重要象征意義，即房地產(chǎn)投資不斷陷入低谷對(duì)經(jīng)濟(jì)不斷增強(qiáng)的負(fù)面影響已經(jīng)告一段落，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也很可能在長(zhǎng)期下行后迎來(lái)觸底反轉(zhuǎn)。

第四，個(gè)人房貸增速較快。

房貸利率下調(diào)和首付降低促使個(gè)人房貸意愿持續(xù)增長(zhǎng)。個(gè)人住房按揭貸款同比增速在2015年全年均保持正增長(zhǎng)，迄今已連續(xù)九個(gè)月逐月上漲。2016年1-2月，個(gè)人房貸增速已達(dá)到30%，較2015年12月躍升近10個(gè)百分點(diǎn)。

第五，民調(diào)顯示預(yù)期房?jī)r(jià)上漲人群和愿意購(gòu)房人群占比增加。

2015年二至四季度央行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲人群占比均在18%以上，較一季度的15.6%有小幅提升。2015年第四季度，愿意購(gòu)房人群占比14.7%，達(dá)到2014年第二季度以來(lái)最高水平。

第六，土地市場(chǎng)回暖。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)全國(guó)300個(gè)城市土地成交情況統(tǒng)計(jì)，土地出讓金、樓面均價(jià)和土地溢價(jià)率三方面均現(xiàn)回暖。

一是土地出讓金同比上漲趨勢(shì)明顯：雖然全國(guó)300個(gè)城市2015年土地出讓金總額為21793億元，同比減少10%，但從月度變化趨勢(shì)看，2015年1月-2016年2月份同比增速分別為-44%、-54%、-12%、-56%、-43%、14%、0、-9%、68%、23%、41%、9%、-17%和26%，漲勢(shì)明顯。

二是土地成交樓面均價(jià)上漲：全國(guó)300個(gè)城市2015年樓面均價(jià)為1384元/平方米，同比上漲14%。其中，住宅類土地樓面均價(jià)為2223元/平方米，同比上漲24%。2016年2月，上述樓面均價(jià)和住宅類土地樓面均價(jià)分別為1617元/平方米和2373元/平方米，繼續(xù)上漲。

三是土地溢價(jià)率漲勢(shì)明顯：全國(guó)300個(gè)城市土地2015年平均溢價(jià)率為16%，較上年上升6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅類土地平均溢價(jià)率為21%，較上年上升9個(gè)百分點(diǎn)。300個(gè)城市2015年1月-2016年2月份土地溢價(jià)率分別為10%、8%、7%、15%、7%、12%、19%、15%、20%、18%、22%、25%、25%和22%，漲勢(shì)明顯。

綜上，2015-2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象明顯。原因有幾方面：

一是市場(chǎng)周期性運(yùn)行有其自發(fā)波動(dòng)趨勢(shì)和盛衰往復(fù)必然性。從“房?jī)r(jià)漲幅”和“銷售增速”兩個(gè)維度考察，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從2013年四個(gè)季度的“過(guò)熱”，先經(jīng)過(guò)2014年前兩個(gè)季度的“滯漲”，后經(jīng)過(guò)2014年后兩個(gè)季度和2015年第一季度的“蕭條”，再經(jīng)過(guò)2015年第二、第三季度的“復(fù)蘇”，之后進(jìn)入2015年第四季度的“過(guò)熱”。

二是中央尤其是地方政府紛紛出臺(tái)“救市”政策。許多地方政府受前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其土地市場(chǎng)低迷導(dǎo)致的財(cái)政收入減少、經(jīng)濟(jì)下行影響，較中央政府更為積極地推出各項(xiàng)“救市”政策。如福建、廣西、河北、新疆、江蘇、山西、內(nèi)蒙古等地均或降低公積金貸款首付、或二次申請(qǐng)視同首次享受基準(zhǔn)利率、或上調(diào)最高貸款限額、或延長(zhǎng)貸款期限，山西、甘肅、四川、安徽等地取消限購(gòu)，浙江、云南等地鼓勵(lì)高層次人才購(gòu)房，遼寧向房企減稅讓利，有些省份還開(kāi)展宣傳動(dòng)員，如江西就要求宣傳“農(nóng)民在城市購(gòu)房是升值，在農(nóng)村建房是貶值”。

從2015年各地房地產(chǎn)銷售行情與當(dāng)?shù)刎?cái)政收入增速相關(guān)性看，除寧夏、西藏外，全國(guó)31省區(qū)市多數(shù)省區(qū)市商品房銷售額增速和財(cái)政收入增速散點(diǎn)分布顯示二者之間明顯正相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較好的廣東、上海、北京等地，財(cái)政收入增速位居前列，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)較差的黑龍江和遼寧等地，財(cái)政收入增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在后面。

本輪回暖行情遠(yuǎn)小于上兩次景氣周期

無(wú)論是從銷售還是投資看，此次2014-15年回暖行情遠(yuǎn)不如2008-09年和2012-13年。從商品房銷售額增速看，對(duì)比前兩次景氣周期，當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅逆轉(zhuǎn)或達(dá)到1%時(shí)，商品房銷售額增速能達(dá)到80-90%水平，而目前房?jī)r(jià)漲幅已近2%，而銷售額漲幅僅為40%。

從投資增速月度數(shù)據(jù)看，2015年12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比增速一度降至1%，是1999年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的兩個(gè)最低點(diǎn)之一。從投資增速年度數(shù)據(jù)看，2014年房地產(chǎn)投資11%的增速已是1997年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)最低，但2015年1%的增速又大幅創(chuàng)下新低。盡管2016年1-2月投資增速略有反彈，但從2010年5月投資增速高達(dá)38%的水平波動(dòng)下行了五年半之久后，投資迅速回升并達(dá)到較高水平的可能性較小，預(yù)計(jì)回升速率將遠(yuǎn)不如2009年那一輪景氣行情，當(dāng)時(shí)投資增速?gòu)?%在12個(gè)月內(nèi)就躍升至31%。

此次回暖行情不及上兩次，主因是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍處于周期性低谷、非一線城市復(fù)蘇緩慢、行業(yè)整體庫(kù)存水平較高、債務(wù)負(fù)擔(dān)較重、購(gòu)房人口總體數(shù)量出現(xiàn)拐點(diǎn)、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源日益稀缺等。

首先，宏觀經(jīng)濟(jì)處于周期性低谷的蕭條狀態(tài)，影響房地產(chǎn)行業(yè)回暖前景。

宏觀經(jīng)濟(jì)下行并陷入周期性“低谷”，影響房地產(chǎn)行業(yè)的資金籌措和投資熱情。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速?gòu)?014年的7.3%降至2015年的6.9%，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI從2014年8月開(kāi)始降至2%的合意區(qū)間下限達(dá)18個(gè)月，直到2016年2月才剛剛恢復(fù)到2%以上。房地產(chǎn)行業(yè)也一并下行，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源增速?gòu)?013年的接近30%，急速下降至2014年的3%左右，2015年又一度降至負(fù)增長(zhǎng)。

其次，庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)并不斷累積。

從2014年5月開(kāi)始至2014年12月，全國(guó)房地產(chǎn)竣工面積增速在6-8%左右，同時(shí)商品房銷售面積增速在-8%左右，由此積累了大量庫(kù)存。盡管2015年竣工面積始終為負(fù)增長(zhǎng)，但銷售面積在2015年6月才開(kāi)始由負(fù)轉(zhuǎn)正，此后一直增速較緩，因此全國(guó)商品房待售面積從2014年年初的5.1億平方米持續(xù)增加至2015年年末的7.2億平方米。

第三，二三四線城市復(fù)蘇緩慢，市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)遜一線城市。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2015年北上廣深四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)上漲17.2%，以東部沿海重要城市為主的二線城市和以其他省會(huì)城市為主的三線城市房?jī)r(jià)分別下跌0.53%和1.09%。

第四，債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷爆發(fā)，削弱房地產(chǎn)復(fù)蘇之后購(gòu)買潛力。

一方面，2015年債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一度集中爆發(fā)，據(jù)媒體披露，2015年，以P2P、私募基金、股權(quán)眾籌為名的非法集資案件，在金額、波及人數(shù)和輻射范圍等方面均超以往。2015年1月至8月，全國(guó)涉嫌非法集資立案有3000件，涉案金額超過(guò)1500億元。2015年7月，泛亞危機(jī)爆發(fā)，涉及22萬(wàn)投資者、400億元。2015年12月，e租寶被查，涉及90萬(wàn)投資者、500億元。2016年3月，廣東“邦家”案宣判，涉及23萬(wàn)投資者，100億元。另一方面，2014-15年多地出現(xiàn)中小企業(yè)倒閉潮，集中在紡織服裝業(yè)、制鞋業(yè)、LED行業(yè)、家具行業(yè)等行業(yè)。溫州打火機(jī)廠從幾百家減至幾十家，廣東數(shù)百家家具企業(yè)倒閉。

第五，全國(guó)購(gòu)房人群總量已在2014年出現(xiàn)拐點(diǎn)，開(kāi)始由增轉(zhuǎn)減。

國(guó)泰君安的研究表明，如果將20-50歲人群定義為住宅消費(fèi)主力人群和購(gòu)房適齡人群，則中國(guó)該年齡人群數(shù)量在2014年到達(dá)由增轉(zhuǎn)減的拐點(diǎn)。人口總量減少必然導(dǎo)致住房總需求減少，因此，房地產(chǎn)銷售增速再像以往幾次景氣周期那樣一度達(dá)到90%的日子很可能一去不復(fù)返了。

第六，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源日漸稀少，同時(shí)低品質(zhì)產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，形成規(guī)模較大的過(guò)剩局面。

一方面，位于城市核心位置、就近享有各類優(yōu)質(zhì)資源的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量稀缺。以北京為例，2015年北京供應(yīng)住宅用地50宗，僅4宗在五環(huán)以內(nèi)。主城區(qū)新開(kāi)樓盤日漸減少，導(dǎo)致城區(qū)新建及二手住宅價(jià)格快速上漲，北京新建商品住宅成交均價(jià)2015年五環(huán)內(nèi)已突破5萬(wàn)元，三環(huán)內(nèi)已步入10萬(wàn)元。二手住宅方面，西城區(qū)有九個(gè)小區(qū)二手住宅2015年成交均價(jià)漲幅超過(guò)40%。高端住宅無(wú)論是價(jià)格漲幅還是成交量變化都更明顯，北京最貴商品房每平方米均價(jià)2004年為5萬(wàn)元，2009年為10萬(wàn)元，2011年為30萬(wàn)元，2015年達(dá)50萬(wàn)元。據(jù)中商情報(bào)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，北京總價(jià)千萬(wàn)以上住宅2015年共成交3522套，同比增速48%。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品越來(lái)越少、越來(lái)越貴，將過(guò)度“吞噬”有效需求，抑制全行業(yè)景氣度繼續(xù)和普遍提升。

值得注意的是，北京的情況在全國(guó)來(lái)看還不是最嚴(yán)重的，如果以“本外幣各項(xiàng)存款余額”和“房地產(chǎn)市值”分別作為潛在購(gòu)買力和標(biāo)的價(jià)值的近似替代，從2015年全國(guó)31省區(qū)市“潛在購(gòu)買力-房地產(chǎn)市值”散點(diǎn)圖看，各地分布非常符合“潛在購(gòu)買力越大，房地產(chǎn)市值越高”規(guī)律，均集中分布于趨勢(shì)線附近，北京甚至低于趨勢(shì)線，但上海、江蘇、浙江、遼寧高于趨勢(shì)線，上海距離趨勢(shì)線較遠(yuǎn)。

另一方面，部分同檔次、同款式、位置偏遠(yuǎn)的商品房大量建設(shè)并迅速形成過(guò)剩局面。據(jù)安信證券發(fā)布的研究報(bào)告，營(yíng)口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過(guò)了280%，太原、濟(jì)南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫(kù)存過(guò)剩“重災(zāi)區(qū)”。

引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展需要哪些對(duì)策

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，尤其是北京、上海、深圳等地房?jī)r(jià)快速上漲，引發(fā)了全社會(huì)的關(guān)注，也有人擔(dān)心市場(chǎng)過(guò)熱引發(fā)“非理性上漲”或“泡沫”。房地產(chǎn)市場(chǎng)今后能夠獲得健康發(fā)展，良性回暖而不產(chǎn)生泡沫，避免非理性繁榮，需要相關(guān)各方在供給、需求、城市規(guī)劃和區(qū)域差別化等方面出臺(tái)相應(yīng)政策。

首先，供給方面，迫切需要以明確規(guī)則約束地方政府供地進(jìn)度，使其既不能過(guò)快，也不能過(guò)慢。

自從2014年國(guó)土資源部暫停對(duì)外發(fā)布全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，改由地方自行公布各?。▍^(qū)、市）供地計(jì)劃以來(lái)，各地在供地進(jìn)度上傾向于“以越來(lái)越少的供地獲得較多土地出讓金”。其結(jié)果是1-2年后新房供應(yīng)較少，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，北京2013至2015年土地購(gòu)置面積分別為906、581和391萬(wàn)平方米，逐年減少，而土地購(gòu)置費(fèi)分別為1160、1379和2053億元，逐年增加。2015年北京有22宗住宅地塊樓面價(jià)突破3.0萬(wàn)元/平方米，2016年已經(jīng)入市的三塊住宅用地，樓面均價(jià)全都超過(guò)4.7萬(wàn)元/平方米，而同期新建住宅均價(jià)也僅為2.9萬(wàn)元/平方米。土地供應(yīng)進(jìn)度過(guò)慢，是引發(fā)2016年以來(lái)房?jī)r(jià)新一輪快速上漲的重要原因之一。

當(dāng)然，有的地方由于此前多年供地規(guī)模過(guò)大，盡管也嘗試上述“地少錢多”策略，但目前仍深陷困境，如遼寧2013-2015年土地購(gòu)置面積分別為2502、1671和957萬(wàn)平方米，也是逐年減少，但由于2010-2012年分別供應(yīng)了3135、3446和3200萬(wàn)平方米，導(dǎo)致2014年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，沈陽(yáng)新建住宅同比價(jià)格指數(shù)從2014年8月以來(lái)連續(xù)18個(gè)月為負(fù)，2016年3月1日《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》提出“原則上2016年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)面積不超過(guò)上年度的50%”。海南與此類似，2016年2月23日《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》提出“對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批”。

相比之下，重慶2012-2015年供地節(jié)奏比較平穩(wěn)，土地購(gòu)置面積分別為2183、1897、1865和1627萬(wàn)平方米，近年來(lái)商品房銷售價(jià)格基本穩(wěn)定，這與其堅(jiān)持“細(xì)水長(zhǎng)流”、“樓面地價(jià)不超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)1/3”等原則有很大關(guān)系?？傊?，一個(gè)地方供地進(jìn)度要以人口增長(zhǎng)潛力為基礎(chǔ)，結(jié)合房?jī)r(jià)漲幅予以適度調(diào)整，避免供求失衡。

其次，需求方面，順應(yīng)城市化趨勢(shì)，深化戶籍制度改革，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Α?/p>

無(wú)論從城市景觀、人文環(huán)境還是創(chuàng)業(yè)氛圍，北上廣深這些一線城市對(duì)各類人群特別是年輕人的吸引力都是二、三線城市不可比擬的。城市這一現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)，是人口密度超過(guò)臨界狀態(tài)后形成的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)社會(huì)系統(tǒng)。城市的發(fā)展、城市化的進(jìn)程，歸根到底是人的發(fā)展、人群的聚集。因此，深化戶籍制度改革，消除人力資源自由流動(dòng)障礙，不僅會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大發(fā)展機(jī)遇，也會(huì)給中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)迄今為止可能是最大規(guī)模的改革紅利。

第三，提升城市規(guī)劃水平是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)步發(fā)展的重要保障。

2016年2月6日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》），盡管其中“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”引發(fā)熱議，但該意見(jiàn)標(biāo)志著房地產(chǎn)政策思路開(kāi)始從行業(yè)本身轉(zhuǎn)向行業(yè)生存環(huán)境，由于高水平的城市規(guī)劃可以提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)附加價(jià)值，該政策無(wú)疑構(gòu)成今后行業(yè)發(fā)展重大利好。

反之，低水平和短視的城市規(guī)劃嚴(yán)重阻礙城市運(yùn)行和房產(chǎn)升值，目前我國(guó)城市堵車原因的80%、地租損失的50%是過(guò)分重視大路網(wǎng)、忽視微觀路網(wǎng)等不合理規(guī)劃所致。城市正常路口密度是每平方公里80個(gè)路口，紐約曼哈頓每平方公里250個(gè)路口，而中國(guó)內(nèi)地城區(qū)一般每平方公里僅10-30個(gè)路口。北京市城六區(qū)路網(wǎng)密度2015年是5公里/平方公里，即使按照《若干意見(jiàn)》所提“到2020年，城市建成區(qū)平均路網(wǎng)密度提高到8公里/平方公里”，與北美許多城市18公里/平方公里道路密度仍相差懸殊。發(fā)達(dá)國(guó)家的城市規(guī)劃要求城市道路總面積與公共停車總面積之比為8：1-9：1，我國(guó)約為100：1。

第四，制定差異化的區(qū)域政策，防范各個(gè)區(qū)域所面臨的特殊潛在風(fēng)險(xiǎn)。

影響各地房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展的因素很多，但是未來(lái)前景較好的城市，一般有與城市化趨勢(shì)相符、人口大量流入、城市規(guī)劃水平高、人文積淀深厚、政府供地行為理性等五大特征。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者往往圍繞著這五大特征形成各自對(duì)行業(yè)未來(lái)判斷。以2015年末房地產(chǎn)投資增速和房?jī)r(jià)漲幅分別作為開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)未來(lái)形勢(shì)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，可以把全國(guó)31省區(qū)市大致分成風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)由低到高的四類地區(qū)。商業(yè)銀行可對(duì)這四類地區(qū)制定差異化的風(fēng)險(xiǎn)管控政策。

I類：位于第一象限，過(guò)熱型。投資增速為正，且房?jī)r(jià)上漲。市場(chǎng)供求雙方——開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都對(duì)市場(chǎng)前景看好，以北京、上海、深圳較為典型。這類地區(qū)面臨的特殊風(fēng)險(xiǎn)是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲引發(fā)泡沫。以北京為例，該市房地產(chǎn)面臨“豪宅化”問(wèn)題，目前在建及在售樓盤中每平方米低于3萬(wàn)元的數(shù)量很少，而新近出讓的土地樓面均價(jià)多在每平方米3萬(wàn)元以上，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)因拿地成本過(guò)高而面臨資金壓力，而新房銷售時(shí)可能因豪宅供過(guò)于求出現(xiàn)庫(kù)存壓力。

II類：位于第二象限，平穩(wěn)型。投資增速為負(fù)，但房?jī)r(jià)上漲。因新房減少去庫(kù)存壓力自然也小，未來(lái)一段時(shí)期發(fā)展將較平穩(wěn)。這類地區(qū)以江蘇、浙江、福建較為典型?？紤]到這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)受國(guó)際市場(chǎng)需求減少、勞動(dòng)力成本增加、城市競(jìng)爭(zhēng)力減弱等多重壓力，其房地產(chǎn)市場(chǎng)在復(fù)蘇過(guò)程中將面臨不小的障礙。

III類：位于第四象限，潛在過(guò)熱型，機(jī)會(huì)較少，潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚。投資增速為正，但房?jī)r(jià)下跌，以海南較為典型。這類地區(qū)本來(lái)已經(jīng)積累了過(guò)高的商品房庫(kù)存和已出讓土地，在市場(chǎng)仍然低迷、需求難以大幅增加的情況下，未來(lái)可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露等問(wèn)題。

IV類：位于第三象限，流出型，風(fēng)險(xiǎn)較高。投資增速為負(fù)，且房?jī)r(jià)下跌。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者均不看好當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，去庫(kù)存壓力較大，以黑龍江、遼寧、吉林、內(nèi)蒙古較為典型。受人口外流、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型緩慢、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占比較低等因素影響，這類地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很高的庫(kù)存本來(lái)就難以迅速消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑將面臨較大困境。