◎馮焱東

房地產(chǎn)是一個(gè)特殊行業(yè)，政府調(diào)控對(duì)其健康發(fā)展非常重要。多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了多次周期波動(dòng)，政府調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)也在不斷成熟，不過(guò)在有些方面仍需進(jìn)一步探索和完善。根據(jù)香港特區(qū)政府的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和深圳等熱點(diǎn)城市調(diào)控的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控既要建立長(zhǎng)效機(jī)制，又要建立短效機(jī)制，二者缺一不可。

如果說(shuō)短效機(jī)制如同中醫(yī)講的“急則治其標(biāo)”，那長(zhǎng)效機(jī)制就是“緩則治其本”，長(zhǎng)短結(jié)合即所謂“標(biāo)本兼治”。

關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制各界已經(jīng)探討得比較多，主要措施有為部分中低收入群體提供住房保障，支持住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)，開(kāi)征物業(yè)稅增加持有環(huán)節(jié)成本，實(shí)施差別化信貸政策等。本文想重點(diǎn)探討一下短效機(jī)制。

所謂短效機(jī)制，是指政府（中央和地方）與相關(guān)部門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈波動(dòng)，或者市場(chǎng)已出現(xiàn)的大幅漲落苗頭，及時(shí)或提前出臺(tái)一些相應(yīng)措施，積極引導(dǎo)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，避免大起大落。短效機(jī)制也可以簡(jiǎn)單理解為及時(shí)調(diào)控，與滯后調(diào)控對(duì)立。

香港特區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間比較長(zhǎng)，市場(chǎng)也經(jīng)歷過(guò)多次大幅波動(dòng)，政府調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)相對(duì)成熟。雖然香港已經(jīng)連續(xù)22年在“經(jīng)濟(jì)自由度指數(shù)”排名中獲得第一，但即使在這樣一個(gè)全球經(jīng)濟(jì)自由度最高的地方，特區(qū)政府依然對(duì)樓市高度關(guān)注，頻頻表態(tài)或出手干預(yù)，可見(jiàn)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)是多么必要和重要。

僅在最近4年多以來(lái)，香港特區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)就實(shí)施過(guò)額外加收買家印花稅、翻倍收取印花稅、調(diào)整按揭成數(shù)等多種手段。很難想象，如果沒(méi)有特區(qū)政府連續(xù)7次出手調(diào)控，香港房?jī)r(jià)會(huì)飆升到何種程度，房?jī)r(jià)泡沫破滅后又會(huì)造成什么樣的后果。

香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)曾俊華多次強(qiáng)調(diào)調(diào)控的“快”，其實(shí)就是要有短效機(jī)制，及時(shí)調(diào)控，這是給我們的一個(gè)重要經(jīng)驗(yàn)和啟示。這方面內(nèi)地與香港尚有一定差距，很值得學(xué)習(xí)借鑒。在很多情況下，我們的調(diào)控措施還談不上及時(shí)調(diào)控，甚至有時(shí)還是滯后調(diào)控，其中一個(gè)原因就是我們還沒(méi)有建立短效調(diào)控機(jī)制。

如何建立短效調(diào)控機(jī)制？筆者認(rèn)為政府首先要對(duì)市場(chǎng)變化保持足夠敏感，能洞察市場(chǎng)主要矛盾，并及時(shí)采取足夠力度的反周期調(diào)控措施。

近年來(lái)房地產(chǎn)區(qū)域分化十分明顯，在全國(guó)整體以“去庫(kù)存”為主要基調(diào)的同時(shí)，一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市如北京、環(huán)北京部分城市、上海、深圳、蘇州、南京、鄭州、廈門、合肥、南昌等地的樓市卻庫(kù)存告急，房?jī)r(jià)近1年多來(lái)呈現(xiàn)快速上漲之勢(shì)，到今年3月有的城市已經(jīng)同比上漲30%以上。但多數(shù)城市的調(diào)控措施都是姍姍來(lái)遲，或者干脆沒(méi)出臺(tái)政策。

及時(shí)調(diào)控必須密切關(guān)注市場(chǎng)主要矛盾的變化。當(dāng)前全國(guó)絕大部分城市的主要矛盾是供應(yīng)過(guò)大，所以政策是消化供應(yīng)泡沫；而一線和部分二線城市的主要矛盾則是供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)控政策應(yīng)該及時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)大供應(yīng)、防控房?jī)r(jià)泡沫，如不因城施策，盲目執(zhí)行中央去庫(kù)存政策，就會(huì)把大方向搞反，甚至火上澆油。

在當(dāng)前城市化快速發(fā)展之時(shí)，房?jī)r(jià)有易漲難跌、快漲慢跌的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)一旦快速上漲，再回落到比較理性的位置往往需要較長(zhǎng)時(shí)間。所以在房?jī)r(jià)有過(guò)快上漲苗頭的時(shí)候，能采取適當(dāng)措施是最理想的，把問(wèn)題扼殺在萌芽狀態(tài)。

其次，建立調(diào)控短效機(jī)制需要“常態(tài)化”使用部分調(diào)控工具。房地產(chǎn)調(diào)控有財(cái)稅、金融、法律、行政、戶籍、土地等多種方式，其中有些是快變量，有些是慢變量，有些手段可以常態(tài)化使用，有些不宜常態(tài)化使用。如法律工具有一定基礎(chǔ)性、嚴(yán)肅性，不宜常態(tài)化使用；但稅收、金融、行政等快變量工具可以常態(tài)化使用，土地出讓等政策也應(yīng)該常態(tài)化使用，不過(guò)土地政策見(jiàn)效需要時(shí)間，不是快變量。

所謂常態(tài)化使用，是指中央和地方政府及相關(guān)部門，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈變化，及時(shí)應(yīng)用某些工具特別是快變量工具對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，并盡量預(yù)調(diào)微調(diào)，以達(dá)到穩(wěn)定供求關(guān)系和房?jī)r(jià)波動(dòng)的目的。

調(diào)控之所以經(jīng)常滯后，與金融等調(diào)控工具不能常態(tài)化使用也有很大關(guān)系。如果我們及時(shí)看到了市場(chǎng)變化，但沒(méi)能很好地運(yùn)用常態(tài)化、快變量調(diào)控工具，就會(huì)出現(xiàn)最需要出手調(diào)控市場(chǎng)的時(shí)候，我們卻只成為旁觀者，任由情況繼續(xù)惡化的現(xiàn)象。

所以說(shuō)金融、稅收、輿論、行政等快變量調(diào)控工具必須在需要時(shí)及時(shí)使用，這樣才有可能駕馭住房地產(chǎn)這匹桀驁不馴、喜歡折騰的烈馬。

最后，建立調(diào)控短效機(jī)制需要中央給地方合理授權(quán)，并厘清中央和地方政府在調(diào)控方面的責(zé)權(quán)關(guān)系。調(diào)控必須貫徹中央分類調(diào)控、因城施策的精神，應(yīng)該賦予地方政府靈活使用房地產(chǎn)方面金融和稅收工具的權(quán)力，在市場(chǎng)需要時(shí)及時(shí)使用。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）