每經(jīng)編輯 龐靜濤    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

近期，蘇州土地市場(chǎng)的火爆，再一次拉高了各區(qū)住宅樓面價(jià)。

來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，一季度蘇州新建住宅成交均價(jià)為16600元/平方米，比去年同期增幅為37%。3月，蘇州樓市均價(jià)環(huán)比漲幅為5.8%，居全國(guó)第三。經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)快速大幅上漲的蘇州，是否還會(huì)在土地價(jià)格高企的推動(dòng)下迎來(lái)又一波高漲？

高地價(jià)背后的推手

“企業(yè)面對(duì)生死存忙的時(shí)候，更愿意高價(jià)拿地”，南山地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人在迎接蘇州競(jìng)爭(zhēng)最大的土地拍賣(mài)前，頗為悲壯地表達(dá)了對(duì)幾近瘋狂的土地市場(chǎng)的態(tài)度。數(shù)天后的土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)不僅悲壯，而且近乎“慘烈”。南山地產(chǎn)參與了13幅地塊中的5場(chǎng)競(jìng)拍，最終經(jīng)過(guò)211輪的搶奪戰(zhàn)，以14165元/平方米的樓板價(jià)竟得城鐵新城蘇地2016-WG-13號(hào)滸關(guān)青蓮路地塊，溢價(jià)率235.26%，而周邊項(xiàng)目的售價(jià)約17000元/平方米。

同樣不顧一切的還有北京國(guó)瑞地產(chǎn)，這一次的原因則是為了戰(zhàn)略布局。位于吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)的蘇地2016-WG-6號(hào)地塊在30家房企的爭(zhēng)奪中，北京國(guó)瑞地產(chǎn)以24743元/平方米的樓板價(jià)，248.5%的溢價(jià)率拿下，完成了公司在蘇州的戰(zhàn)略布局。參與該地塊拍賣(mài)的數(shù)家開(kāi)發(fā)商均表示，此前大家的預(yù)期為20000元/平方米，這也是周邊新房的售價(jià)。其中一位參與該地塊競(jìng)拍，并在周邊有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商人士如此評(píng)價(jià)北京國(guó)瑞的行為，不惜代價(jià)地完成戰(zhàn)略布局。

面對(duì)蘇州土地市場(chǎng)的瘋狂，蘇州地產(chǎn)人給予更多的評(píng)價(jià)是瘋狂。

補(bǔ)漲的房?jī)r(jià)遇到上升瓶頸

面對(duì)蘇州房?jī)r(jià)的上漲，更多業(yè)內(nèi)人士給出的回復(fù)是補(bǔ)漲。上述南山地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州這一輪上漲除了受大市影響推動(dòng)外，主要還是本身因素帶動(dòng)。蘇州本身的經(jīng)濟(jì)、土地供求、凈人口流入、城市建設(shè)等各方面都非常健康良好，這是蘇州樓市爆發(fā)的內(nèi)因，說(shuō)白了是補(bǔ)漲。

來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，一季度蘇州新建住宅成交均價(jià)為16600元/平方米，比去年同期增幅為37%。3月，蘇州樓市均價(jià)環(huán)比漲幅為5.8%，居全國(guó)第三。經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)快速大幅上漲的蘇州，是否還會(huì)在土地價(jià)格高企的推動(dòng)下迎來(lái)又一波高漲？

在北京國(guó)瑞地產(chǎn)刷新木瀆鎮(zhèn)地價(jià)的前一晚，該地塊附近一剛需項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，但僅推出一棟房源。該公司相關(guān)工作人員介紹，雖然去化不錯(cuò)，但并沒(méi)有出現(xiàn)想象中的火爆場(chǎng)景。據(jù)悉，該項(xiàng)目所在地塊是2014年1月竟得，樓面價(jià)9187元/平方米，兩年之后的今天，樓板價(jià)幾近漲了兩倍，項(xiàng)目的出售卻未能如期火爆。

面對(duì)市場(chǎng)是否對(duì)地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)的問(wèn)題，一位深耕蘇州10年的開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人給出的答案直截了當(dāng)：不會(huì)。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，這位營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人所在的公司在春節(jié)后兩個(gè)月時(shí)間，共5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，售出約1500套房源，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)590%。

易居中國(guó)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，二季度末，蘇州可能會(huì)面臨成交量的下降。因?yàn)橘?gòu)房群體中有大量的投資人群，他們能非常敏感地感覺(jué)到二手房市場(chǎng)存在“沒(méi)人接盤(pán)”的風(fēng)險(xiǎn)。

相對(duì)于市場(chǎng)的判斷，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)同樣顯示出回落的跡象。易居有統(tǒng)計(jì)就顯示，蘇州的新盤(pán)來(lái)訪已經(jīng)下降了26%，來(lái)電下降了38%。

對(duì)于市場(chǎng)回落的數(shù)據(jù)，金地蘇州一位營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為屬于正常。自去年9月開(kāi)始的上漲行情，部分投資客預(yù)判3月到了峰值行情，逐漸退出。高峰時(shí)，部分剛需樓盤(pán)的投資客比例高達(dá)70%~80%，如今大概在20%~30%之間。

市場(chǎng)回落之后，房?jī)r(jià)的跌勢(shì)有多少？上述金地蘇州營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，二季度市場(chǎng)成交量會(huì)下降，但價(jià)格仍有10%左右的上漲空間。下半年市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入盤(pán)整期，特別是2017年上半年，大量成交的土地集中轉(zhuǎn)變?yōu)榉吭催M(jìn)入市場(chǎng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣表示，市場(chǎng)盤(pán)整可能會(huì)存在，但并沒(méi)有太多跡象出現(xiàn)下跌。這和其背后購(gòu)房需求旺盛等態(tài)勢(shì)有關(guān)系。