每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

當(dāng)住宅市場(chǎng)天花板已現(xiàn)時(shí)，物業(yè)管理成為新的風(fēng)口。

4月14日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱，公司旗下物業(yè)管理公司遠(yuǎn)洋億家于2016年4月14日收到全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)有限責(zé)任公司的同意函，批準(zhǔn)遠(yuǎn)洋億家于全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)掛牌。

早在去年12月29日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱，旗下間接全資附屬公司遠(yuǎn)洋億家物業(yè)已向全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)（新三板）遞交掛牌申請(qǐng)。

市值取決于三個(gè)條件

遠(yuǎn)洋億家公開轉(zhuǎn)讓說(shuō)明書顯示，截至2015年9月30日，遠(yuǎn)洋億家在2015年前三季度的資本總值達(dá)到了9.7億元，營(yíng)業(yè)收入為7.9億元，凈利潤(rùn)為0.9億元。公司流動(dòng)比率為1.25倍，速動(dòng)比率為1.24倍。在盈利能力方面，遠(yuǎn)洋億家的毛利率為28.78%，凈資產(chǎn)收益率為65.53%。

遠(yuǎn)洋億家的主營(yíng)業(yè)務(wù)覆蓋住宅、寫字樓、別墅、大型綜合體、商業(yè)購(gòu)物中心等多種業(yè)態(tài)的管理服務(wù)。目前，其在管項(xiàng)目101個(gè)，覆蓋北京、上海、天津等一二線城市和遼寧、浙江、廣東等多個(gè)省份的核心城市，管理面積約3000萬(wàn)平方米，客戶數(shù)量約60萬(wàn)人。遠(yuǎn)洋億家所管物業(yè)中，中高端項(xiàng)目的比例達(dá)到53%，集中在一二線城市。

以財(cái)務(wù)表現(xiàn)來(lái)看，遠(yuǎn)洋億家2014年的凈利潤(rùn)為4921萬(wàn)元，2015年前三季度便達(dá)到了9235萬(wàn)元，相較2014年達(dá)到了87.67%的高速增長(zhǎng)。

但是，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。

開發(fā)企業(yè)要分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)登陸資本市場(chǎng)，并受到青睞并不容易。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱在彼時(shí)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)企業(yè)要分拆物業(yè)管理上市，首先要過(guò)四關(guān)：第一關(guān)是規(guī)模。物業(yè)管理的核心價(jià)值，看好的是業(yè)主未來(lái)各種需求的價(jià)值。從這個(gè)角度來(lái)看，業(yè)主數(shù)量不達(dá)到一定規(guī)模，價(jià)值也會(huì)被忽略不計(jì)，上千萬(wàn)平方米也是不夠的；第二關(guān)是特色。如果分拆的物業(yè)管理公司找不到自身的優(yōu)勢(shì)定位，沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力，那不分拆也罷；第三關(guān)是行業(yè)影響力；第四關(guān)是盈利。最難過(guò)的還是盈利關(guān)。

年復(fù)合增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)20%~30%

規(guī)模和價(jià)值成正比，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理了登陸港交所和掛牌新三板的部分物業(yè)公司規(guī)模。

截至2015年12月31日，彩生活在全國(guó)拓展和管理的物業(yè)面積總量已經(jīng)超過(guò)3.2億平方米。截至2015年5月31日，中海物業(yè)管理的業(yè)務(wù)覆蓋50個(gè)城市，合計(jì)管理建筑面積約6760萬(wàn)平方米。截至2014年末，中奧到家的總合約管理建筑面積為3140萬(wàn)平方米。

聚焦新三板，1月20日，藍(lán)光發(fā)展旗下四川嘉寶資產(chǎn)管理集團(tuán)股份有限公司舉行新三板掛牌儀式。截至2015年12月31日，嘉寶股份簽署的“生活家企業(yè)聯(lián)盟”已簽約17家，簽約規(guī)模達(dá)到9400萬(wàn)平方米。

據(jù)了解，截至公開轉(zhuǎn)讓說(shuō)明書出具之日，遠(yuǎn)洋億家物業(yè)在管理和服務(wù)的項(xiàng)目合計(jì)88個(gè)，管理面積達(dá)2555.48萬(wàn)平方米。

對(duì)于下一步如何擴(kuò)展規(guī)模，遠(yuǎn)洋方面在彼時(shí)表示，未來(lái)遠(yuǎn)洋億家將以開放的態(tài)度，多途徑持續(xù)擴(kuò)展物業(yè)規(guī)模：一方面借助資本市場(chǎng)，以收購(gòu)與并購(gòu)為主要手段，以物業(yè)項(xiàng)目委托管理為紐帶，積極獲取市場(chǎng)資源；另一方面遠(yuǎn)洋億家憑借母公司——遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的新增項(xiàng)目，擁有大量的社區(qū)資源。通過(guò)以上兩種模式，遠(yuǎn)洋億家物業(yè)管理規(guī)模的年度復(fù)合增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)將達(dá)到20%~30%。

對(duì)遠(yuǎn)洋億家來(lái)說(shuō)，公司規(guī)模的擴(kuò)張計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)難度并不小。目前，物業(yè)管理的兩大龍頭企業(yè)——萬(wàn)科和綠城，都在招兵買馬，外拓新的管理小區(qū)，以擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。第一家上市的彩生活則在不斷收購(gòu)新的公司。

隨著彩生活上市帶來(lái)的高估值，各家品牌房企都傾向做大自己的物業(yè)管理公司，為將來(lái)這些公司的拆分上市做好儲(chǔ)備。在這一背景下，行業(yè)內(nèi)品牌知名度、口碑相對(duì)遜色的遠(yuǎn)洋億家，要迅速擴(kuò)張自己的市場(chǎng)規(guī)模，談何容易？
經(jīng)營(yíng)特色尚待確立

即便是登陸資本市場(chǎng)，如果物業(yè)服務(wù)陷入同質(zhì)化，其競(jìng)爭(zhēng)力就不大，所以各物業(yè)公司也爭(zhēng)相推出特色服務(wù)。

嘉寶股份的核心商業(yè)模式是堅(jiān)守物業(yè)服務(wù)本質(zhì)，通過(guò)“新技術(shù)、新方法”改造升級(jí)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，同時(shí)打造包括“物業(yè)服務(wù)O2O平臺(tái)”、“社區(qū)生活服務(wù)O2O平臺(tái)”和“生活家數(shù)據(jù)云”三位一體的“生活家服務(wù)體系”。中奧到家的經(jīng)營(yíng)模式中，有一項(xiàng)特色服務(wù)——管家服務(wù)。從2007年起，中奧向特選物業(yè)提供管家服務(wù)，截至2014年底，該公司有731名管家。

對(duì)于遠(yuǎn)洋億家的特色，遠(yuǎn)洋方面認(rèn)為，遠(yuǎn)洋億家正在逐步從傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?、綜合性的服務(wù)平臺(tái)。一是借助互聯(lián)網(wǎng)+的技術(shù)理念，遠(yuǎn)洋億家的物業(yè)服務(wù)與O2O社區(qū)生活服務(wù)平臺(tái)、健康醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、餐飲服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)等充分聯(lián)動(dòng)，為業(yè)主提供多位一體的社區(qū)服務(wù)生態(tài)圈。二是借助億管家物業(yè)管理系統(tǒng)，記錄物業(yè)體系中的設(shè)備信息和業(yè)主訴求，并根據(jù)這些信息做出針對(duì)性的響應(yīng)。三是通過(guò)EBA設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)的各公共區(qū)域、設(shè)備房及設(shè)備房?jī)?nèi)的各個(gè)設(shè)備進(jìn)行遠(yuǎn)程遙測(cè)，從而實(shí)現(xiàn)減少運(yùn)行人員或無(wú)人值守，提高小區(qū)設(shè)備運(yùn)行的可靠性及安全性。

不過(guò)，上述物業(yè)O2O社區(qū)平臺(tái)、健康醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等，目前各地的物業(yè)管理公司都有涉及，遠(yuǎn)洋億家的特色并不鮮明。

如何做好增值服務(wù)

從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)講，單純依靠物業(yè)管理很難實(shí)現(xiàn)盈利，如何做好增值服務(wù)變得尤為重要。

以中奧到家為例，其收入來(lái)源中，物業(yè)管理服務(wù)類占比81.1％，協(xié)銷業(yè)務(wù)線占比18.9%。協(xié)銷是指，中奧到家派遣駐場(chǎng)員工到開發(fā)商的銷售中心，提供協(xié)助銷售的服務(wù)。過(guò)去3年，中奧到家分別為82、80和85個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目提供了此項(xiàng)服務(wù)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)線的毛利率分別為16%、22.6%和30.7%，協(xié)銷線的毛利率高達(dá)33%、46.6%和45%。

遠(yuǎn)洋億家的盈利模式如何？遠(yuǎn)洋方面在彼時(shí)回復(fù)稱，遠(yuǎn)洋億家所管理的物業(yè)中，中高端項(xiàng)目的比例超過(guò)50%，集中在一二線城市，公司收入及利潤(rùn)逐年增加。遠(yuǎn)洋億家擁有三十多項(xiàng)增值服務(wù)，其收入比重保持較快增長(zhǎng)。遠(yuǎn)洋億家持續(xù)探索新的盈利模式。例如遠(yuǎn)洋億家已經(jīng)投資設(shè)立的億洋樓宇工程公司，提供設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)、設(shè)備安裝、樓宇智能化、園林養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)不僅能降低物業(yè)管理的成本，同時(shí)工程公司也積極拓展市場(chǎng)資源，開展商業(yè)合作，這將為遠(yuǎn)洋億家創(chuàng)造巨大利潤(rùn)空間。

遠(yuǎn)洋方面認(rèn)為，遠(yuǎn)洋億家已實(shí)現(xiàn)職能平臺(tái)和業(yè)務(wù)平臺(tái)的分離，最大程度降低了人力成本，這就意味著占據(jù)物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本最大份額的人力成本將大幅降低，為公司經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造可觀的盈利空間。通過(guò)億管家和EBA等智能化系統(tǒng)，縮短了服務(wù)周期和半徑，也能夠降低物業(yè)管理的投入和成本，提升盈利能力。