滬深樓市新政落地半月，一線樓市成交急速降溫。然而，在南京、杭州、蘇州、福州、東莞、中山、武漢等許多二線城市，三月出現(xiàn)了樓市交易的火爆情況。不僅一房難求、地王頻現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了“日光盤(pán)”。為什么二線城市的樓市會(huì)突然出現(xiàn)瘋狂局面？這股熱度能持續(xù)多久？

一線樓市急凍二線樓市火爆

猴年開(kāi)春，一線樓市瘋狂上漲讓人看得心驚肉跳。進(jìn)入3月，二線城市成為接替一線城市的樓市上漲的重要區(qū)域，不管是從樓市成交量、成交價(jià)格，還是土地市場(chǎng)的多個(gè)指標(biāo)都搶跑全國(guó)。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)也提供了一定佐證。清明后一周，北京市新建商品房以及二手房的網(wǎng)簽數(shù)量，環(huán)比均下降近40%。有媒體報(bào)道說(shuō)，為了快速變現(xiàn)，有業(yè)主直接將原報(bào)價(jià)900萬(wàn)元的二手房降到690萬(wàn)元。在“3·25”新政實(shí)施后，上海樓市也出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，虹口區(qū)房?jī)r(jià)跌幅位列各區(qū)之首，跌幅為29%。此前房?jī)r(jià)已連漲十五個(gè)月的深圳樓市成交量也遭遇“速凍”。3月最后一周，深圳的中原報(bào)價(jià)指數(shù)均已跌破50%，這表明深圳報(bào)價(jià)下跌的房源數(shù)量已經(jīng)超過(guò)報(bào)價(jià)上漲的房源。

緊接著，二線城市火速“接棒”。易居研究院日前發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，3月，中國(guó)30個(gè)受監(jiān)測(cè)的典型城市新建商品住宅成交面積為2563萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)133.0%，同比增長(zhǎng)82.9%。3月市場(chǎng)成交創(chuàng)下歷史上月度最高水平。其中，3月杭州樓市成交最為火爆，環(huán)比增幅為30個(gè)城市之最，達(dá)到322.1%。天津其次，環(huán)比增幅達(dá)到260.7%。

得益于一二線樓市的火爆，標(biāo)桿房企一季度取得猴年銷(xiāo)售開(kāi)門(mén)紅。據(jù)悉，已公布3月房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的24家房企，合計(jì)銷(xiāo)售額高達(dá)1939.9億元，同比漲幅高達(dá)128%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額呈現(xiàn)大幅度上升。1-3月，商品房銷(xiāo)售面積24299萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.1%，增速比1-2月提高4.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)35.6%，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)60.3%。銷(xiāo)售額方面，商品房銷(xiāo)售額18524億元，增長(zhǎng)54.1%。

值得注意的是，3月末商品房和商品住宅的待售面積出現(xiàn)了一個(gè)明顯的下滑，這是庫(kù)存環(huán)比首次出現(xiàn)了下降。面對(duì)巨量庫(kù)存，今年以來(lái)，中央和地方頻頻加施“藥量”，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費(fèi)、加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補(bǔ)貼作為去庫(kù)存的發(fā)力點(diǎn)。截至3月末，商品房待售面積73516萬(wàn)平方米，比2月末減少415萬(wàn)平方米。

市場(chǎng)的火爆同時(shí)迎來(lái)的是房地產(chǎn)投資回暖。自2014年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)23個(gè)月下滑，今年一季度首現(xiàn)反彈。1至3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17677億元，同比增長(zhǎng)6.2%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.1%)。

進(jìn)入3月，各地掀起了一輪拿地?zé)岢?，開(kāi)發(fā)商紛紛將目光投向二線城市。尤其是合肥、南京等城市，且大多數(shù)為高溢價(jià)拿地。事實(shí)上，今年一季度標(biāo)桿房企拿地繼續(xù)維持高位，主要集中在一二線城市。其中，標(biāo)桿房企在二線城市拿地金額為636.47億元，占總金額的53.6%，較去年同期大漲18.9個(gè)百分點(diǎn)。

三大動(dòng)力支撐二線火爆

二線城市的樓市為何會(huì)在此時(shí)火爆？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，寬松的信貸政策、持續(xù)利好的樓市新政為二線城市的上漲提供了社會(huì)條件，一線樓市的調(diào)控收緊、土地惜售充當(dāng)了“助攻”，而房地產(chǎn)的投資性需求則成為助推市場(chǎng)熱度和價(jià)格上升的“元兇”，并將直接助長(zhǎng)二線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)，亟需抑制性的樓市調(diào)控政策。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉對(duì)記者表示，一線城市和二線城市不僅沒(méi)有去庫(kù)存壓力，相反還面臨著供應(yīng)不足、價(jià)格快速上漲的壓力，“增加供應(yīng)、抑制價(jià)格、打擊投機(jī)、防范泡沫破滅可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)、完善住房保障，是這類(lèi)城市面臨的任務(wù)。”

業(yè)內(nèi)分析，經(jīng)過(guò)2015年多輪貨幣信貸政策調(diào)整后，信貸全面放松，目前購(gòu)房信貸優(yōu)惠位于最佳窗口期。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度新增人民幣貸款達(dá)4.67萬(wàn)億元，創(chuàng)單季歷史新高，比第二高的2015年一季度高出1.06萬(wàn)億元。此外，多地公積金貸款額創(chuàng)下新高，表明個(gè)人貸款多增的絕對(duì)主力也是中長(zhǎng)期，房地產(chǎn)按揭明顯增長(zhǎng)。

2月末，央行再次降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，為信貸需求的增長(zhǎng)提供更寬松的環(huán)境。此外，為了打好去庫(kù)存攻堅(jiān)戰(zhàn)，二三線城市的樓市出臺(tái)多項(xiàng)利好政策，有效地刺激了樓市需求，提振了市場(chǎng)信心。

國(guó)土資源部日前印發(fā)《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》?！毒V要》指出，結(jié)合房地產(chǎn)去庫(kù)存，實(shí)施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模，對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)。

此次國(guó)土資源部提出對(duì)庫(kù)存較高城市減少用地供應(yīng)，體現(xiàn)了“一城一策”思路。近一個(gè)月來(lái)已經(jīng)有多個(gè)省市針對(duì)土地供應(yīng)市場(chǎng)采取收緊措施。

此前，一線城市在標(biāo)桿房企拿地爭(zhēng)搶的影響下，已經(jīng)普遍出現(xiàn)了地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。一線城市土地市場(chǎng)惜售，二線城市優(yōu)質(zhì)地塊資源較少，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率高企進(jìn)一步帶動(dòng)整體市場(chǎng)溢價(jià)率提高，樓面價(jià)上漲。

面對(duì)二線城市房?jī)r(jià)、地價(jià)的攀升，各地政府都抓住時(shí)機(jī)，加大土地供應(yīng)。

在不少開(kāi)發(fā)商看來(lái)，在二線城市拿地有著戰(zhàn)略考量，也是無(wú)奈之舉：一線城市拿不動(dòng)、三四線城市不敢拿，二線城市似乎成了必然之選。從開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流角度考慮，市場(chǎng)好趕緊推。而今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金31992億元，同比增長(zhǎng)14.7%，而今年1-2月份為下降1.0%。

然而，部分二線城市的土地供應(yīng)量放大、地價(jià)高企、樓市投資客比例過(guò)高、調(diào)控政策或?qū)⒊雠_(tái)等風(fēng)險(xiǎn)因素已開(kāi)始顯現(xiàn)，值得開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者警惕。

一線城市的房?jī)r(jià)接連暴漲大幅抬高了剛需的購(gòu)房門(mén)檻，透支未來(lái)的市場(chǎng)需求。而由于資金的溢出效應(yīng)，一線城市政策收緊、門(mén)檻上升使得大批過(guò)剩的資本轉(zhuǎn)而流向周邊的二線城市。二線城市房地產(chǎn)的投資屬性被強(qiáng)化，投資客正在代替普通購(gòu)房者成為購(gòu)買(mǎi)新主力。在市場(chǎng)瘋狂火熱的情況下，甚至剛需改善需求客也恐慌性入市，需求不斷被激發(fā)。

非理性上漲難持續(xù)須警惕風(fēng)險(xiǎn)

在現(xiàn)有的政策、貨幣環(huán)境下，二線城市或?qū)⒀永m(xù)短期上漲的行情。不過(guò)，土地價(jià)格的飆升無(wú)疑導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，價(jià)格持續(xù)上漲又將導(dǎo)致投機(jī)性、投資性需求卷土重來(lái)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不斷累積。

一位房地產(chǎn)研究人員表示，目前，中國(guó)二線城市仍處于去庫(kù)存期，吸客能力沒(méi)有根本提升。“從目前房企的投資意愿、新開(kāi)工面積來(lái)看并沒(méi)有出現(xiàn)向好的轉(zhuǎn)變，在這種大背景下，所謂的‘時(shí)光盤(pán)’‘日光盤(pán)’更多是開(kāi)發(fā)商的一種銷(xiāo)售行為，只是借機(jī)加快資金回籠。”

一位房企投資部負(fù)責(zé)人告訴記者。目前，以南京、蘇州為代表的二線城市土地市場(chǎng)大熱、地價(jià)屢創(chuàng)新高，但開(kāi)發(fā)商還是義無(wú)反顧地高價(jià)拿地，其中的無(wú)奈已不在于未來(lái)盈虧，而是事關(guān)企業(yè)生死。供應(yīng)總價(jià)提高了，然而，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)并沒(méi)有發(fā)生太大變化。這對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)并沒(méi)有太大轉(zhuǎn)變，但購(gòu)房成本卻增加了。這就很大程度上增加了未來(lái)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，但對(duì)即將來(lái)臨的二季度，業(yè)內(nèi)人士并不樂(lè)觀。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二季度結(jié)尾的時(shí)候，那些先前比較火熱的城市如蘇州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌分析稱，目前我國(guó)一些大城市的樓市泡沫還在不斷被吹大，的確存在破滅的風(fēng)險(xiǎn)，但是還沒(méi)有達(dá)到馬上要破滅的狀態(tài)，上海、深圳等地收緊限購(gòu)政策，就是防止大城市的房?jī)r(jià)進(jìn)一步提升，泡沫進(jìn)一步被吹大進(jìn)而面臨破滅的危險(xiǎn)，“一般來(lái)說(shuō)，越是大城市，樓市熱得快，冷得也快，上下波動(dòng)也較大；相反，小城市熱得慢，冷得慢，波動(dòng)也小些。”