每經(jīng)編輯 徐杰    

每經(jīng)記者 徐杰

房子土地使用權(quán)到期后要交易怎么辦？對(duì)于溫州部分購(gòu)房者而言，已經(jīng)提前面臨這一問(wèn)題。

據(jù)溫州媒體報(bào)道稱，當(dāng)?shù)匾徊糠质忻裾ＹI賣二手房后卻無(wú)法完成交易，原因是土地使用權(quán)到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房?jī)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金，比如100多萬(wàn)元的房產(chǎn)，可能續(xù)期就要再繳納30多萬(wàn)元。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，溫州房產(chǎn)問(wèn)題給住房和國(guó)土管理部門提出了新要求，對(duì)于部分土地用地年限到期的住房項(xiàng)目，如何補(bǔ)繳地價(jià)，防止市場(chǎng)誤讀，顯得非常急迫。

到期房交易要繳30萬(wàn)續(xù)期費(fèi)

這起尷尬的事情要從上個(gè)月說(shuō)起。

今年3月，溫州市民王女士買了一套二手房，辦理房產(chǎn)證和契證后，4月7日，買賣雙方去過(guò)戶土地證時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，房子的土地使用證只有20年，而且已在3月4日過(guò)期了。

王女士來(lái)到溫州市鹿城區(qū)行政審批窗口，工作人員告訴他，要拿到新的土地證，必須補(bǔ)繳費(fèi)用延長(zhǎng)土地使用期限，初步估算，這筆續(xù)期費(fèi)大約要30萬(wàn)元，而這套房子，總價(jià)才65.8萬(wàn)元（因?yàn)榈貎r(jià)等原因，續(xù)期費(fèi)已經(jīng)超過(guò)1/3）。

經(jīng)溫州國(guó)土部門初步摸排，市區(qū)土地使用年限在2017年底到期的房產(chǎn)有600多宗（套）。

住宅的土地使用年限為70年，溫州這些房產(chǎn)的卻只有20年？這是特例。

溫州國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清張少清解釋，上世紀(jì)90年代初期，溫州市區(qū)在辦理劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，將劃撥性質(zhì)的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的國(guó)有土地使用權(quán)，并收取土地出讓金。

當(dāng)時(shí)，溫州為了順利推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過(guò)居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，溫州這種種土地出讓金補(bǔ)繳的做法是比較罕見的，屬于地方性質(zhì)的歷史遺漏問(wèn)題，即過(guò)去土地出讓過(guò)程中設(shè)定了不同的土地出讓年限，所以會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)繳土地出讓金收入的做法。

“實(shí)際過(guò)程中我國(guó)新建商品住宅市場(chǎng)發(fā)展也是近20年的事，絕大多數(shù)用地是按照70年方式出讓的，所以并不需要有太多的憂慮。”嚴(yán)躍進(jìn)如是認(rèn)為。

當(dāng)?shù)刈龇ǖ囊罁?jù)是什么

60多萬(wàn)元買的房產(chǎn)土地證要續(xù)期，為什么要再繳納接近30萬(wàn)元左右，溫州做法的依據(jù)是什么？

張少清在接受《溫州日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)解釋稱，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但《物權(quán)法》只規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”，該如何續(xù)期，需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)都沒(méi)有明確。

“到目前，國(guó)家也尚未出臺(tái)關(guān)于出讓土地續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，更沒(méi)有對(duì)出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。立法的滯后，使得基層國(guó)土部門在實(shí)際操作過(guò)程中無(wú)法可依、無(wú)章可循，不能辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來(lái)不便。” 張少清這樣說(shuō)。

張少清表示，在國(guó)家沒(méi)有具體實(shí)施細(xì)則的情況下，目前基層國(guó)土部門只能參照國(guó)有土地出讓的做法，先由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

張少清稱，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償有限期使用，是我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區(qū)位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權(quán)價(jià)值是不同的。土地使用權(quán)評(píng)估也不是他們做的，是由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)做出來(lái)的。 

面對(duì)“土地證到期，要續(xù)期，目前就要繳納很高額土地出讓金的情況”這個(gè)問(wèn)題，張少清認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度不足，很多買房人可能沒(méi)有意識(shí)到土地使用權(quán)年期對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的意義，房子本身說(shuō)白了就是磚塊水泥，房產(chǎn)的價(jià)值很大一部分是來(lái)自于土地的價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱，導(dǎo)致土地使用權(quán)價(jià)值被低估，對(duì)于續(xù)期，群眾的心理預(yù)期還是存在差距的。

張少清亦坦言，溫州在實(shí)行國(guó)有土地有償使用初期，在辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)時(shí)，在一定范圍存在土地使用人為了少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權(quán)的現(xiàn)象?，F(xiàn)在讓受讓人承擔(dān)，確實(shí)有點(diǎn)不公平。

因此，在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關(guān)政策明確前，建議市民在住房的買賣過(guò)程中提前關(guān)注土地使用權(quán)年期的問(wèn)題，不要讓自己買虧了。

上述張少峰的采訪，由于恰逢周末，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者未能聯(lián)系上溫州國(guó)土資源局，但從當(dāng)?shù)孛襟w業(yè)內(nèi)人士了解到，溫州國(guó)土資源局的確接受了溫州日?qǐng)?bào)采訪，這些內(nèi)容應(yīng)屬實(shí)。

土地年限到了，法律上怎么說(shuō)

溫州上述問(wèn)題出現(xiàn)后，引發(fā)廣泛關(guān)注，土地使用權(quán)年限到了，真的要花費(fèi)高額費(fèi)用才能重新辦理嗎？其法律依據(jù)是什么？該如何續(xù)期？其他地方會(huì)否效仿？ 

事實(shí)上，房屋產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。其中，土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

而房屋所有權(quán)屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（自2007年10月1日起施行）第六十四條，私人對(duì)其合法的收入、房屋不動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永久的。同時(shí)，第一百四十九條明確寫到“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。

但是，同年8月修訂通過(guò)的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回”。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

上海金融與法律研究院研究員聶日明日前對(duì)此撰文稱，理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來(lái)有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。

各地現(xiàn)在的做法是什么

新房開發(fā)時(shí)，開發(fā)商在一級(jí)土地市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)拍賣獲得土地使用權(quán)并支付土地出讓金，而土地使用權(quán)到期以后，續(xù)期的土地出讓金價(jià)格沒(méi)法采用拍賣競(jìng)價(jià)方式，各地實(shí)踐中，一般通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)計(jì)算土地出讓金。

所謂基準(zhǔn)地價(jià)是指土地在正常市場(chǎng)條件的熟地價(jià)格，包括土地取得費(fèi)(征地或拆遷的費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi))、土地開發(fā)費(fèi)用和土地純收益。各地都會(huì)定期公布最新的“國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表”，一般按用途、區(qū)片、容積率等因素核定，一般相當(dāng)于房?jī)r(jià)的三分之一。

只是應(yīng)繳的土地出讓金占房?jī)r(jià)比重如此之高，假如300萬(wàn)元的房產(chǎn)要繳100萬(wàn)元的土地出讓金，已經(jīng)相當(dāng)于京滬地區(qū)職工社會(huì)年平均工資的十幾倍。

聶日明認(rèn)為，未來(lái)住宅的土地使用權(quán)密集到期的年份。可行的解決路徑有兩種：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對(duì)“續(xù)期”的土地使用權(quán)不再征收出讓金。 

嚴(yán)躍進(jìn)則對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者認(rèn)為，如果70年產(chǎn)權(quán)的住房，主流的做法是后續(xù)用地使用權(quán)會(huì)自動(dòng)更新，而非補(bǔ)繳。所以普通民眾并不需要太擔(dān)心。而部分土地使用年限不清晰，或明顯短于30年，則補(bǔ)繳可能性比較大，尤其是一些市中心的用地用房，但此類物業(yè)估計(jì)比例不大。

世邦威理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞認(rèn)為，之前尚無(wú)實(shí)際案例，物權(quán)法也未做詳細(xì)說(shuō)明。針對(duì)個(gè)別事件，具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義。但此事關(guān)系到目前土地制度的基石，不能簡(jiǎn)單按照現(xiàn)行規(guī)定從事。政府應(yīng)盡快給出知道原則和操作細(xì)則。