每經(jīng)編輯 吳若凡    

(本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

“我房子的土地到期后，還要付三分之一房價才能繼續(xù)住下去？”“首例房屋產(chǎn)權(quán)到期續(xù)費(fèi)，要交房價三成！”

最近，關(guān)于溫州住宅土地使用期到期續(xù)期的事，流傳甚廣。無數(shù)人看了新聞后徹夜難眠，擔(dān)心房屋到期后要支付巨額的土地出讓金才能續(xù)期。

可是，你知道嗎？上述事件其實(shí)還沒有真正發(fā)生！所謂要付房價1/3才能住下去，其實(shí)都是好事者的歪歪，目前連溫州的國土部門都不知道應(yīng)該怎樣征收土地出讓金。

而在比溫州房價高得多的深圳，居民只用了幾百元每平米的價錢，就已經(jīng)完成了土地使用權(quán)的續(xù)期。

而且這一現(xiàn)成的例子，已被預(yù)測，可能會在全國大面積推行。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴邦爺，在國務(wù)院70年土地使用權(quán)到期后，究竟應(yīng)付多少土地出讓金？在正式法規(guī)出臺前，各地部門最理想的做法，其實(shí)應(yīng)該是，按年來收土地出讓金。

溫州國土部都還不知道怎樣收？

4月12日、13日，《溫州日報》報道稱，溫州市中心的幾個居民在房屋交易過程中遭遇了土地證即將到期，而被銀行拒絕按揭貸款的事情。此后經(jīng)各部門協(xié)調(diào)以及當(dāng)?shù)卦u估公司對土地的估價，要求業(yè)主要想使得房屋順利交易，就得在轉(zhuǎn)讓時續(xù)期，按照優(yōu)惠價（土地市場評估價的40%）繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權(quán)。而土地證已經(jīng)過期的則不能辦理續(xù)期，為了避免國有資產(chǎn)流失，現(xiàn)在他們只能答復(fù)申請辦理人，按照全額計(jì)征。

溫州市國土資源局鹿城分局副局長陶建武證實(shí)說，如果王女士(事件中涉及的一位溫州業(yè)主)的土地證還沒有過期，可以在轉(zhuǎn)讓時續(xù)期，按照優(yōu)惠價（土地市場評估價的40%）繳納土地出讓金，重新取得70年土地使用權(quán)?，F(xiàn)在這種情況已經(jīng)不能續(xù)期，只能重新審批。

王女士表示，《物權(quán)法》第149條明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”她的理解是，現(xiàn)在土地證到期了，國土部門應(yīng)當(dāng)予以自動續(xù)期。

陶建武說，《物權(quán)法》只規(guī)定了使用權(quán)屆滿可以自動續(xù)期，但自動續(xù)期怎么個自動續(xù)法，怎么收費(fèi)？對于這些問題，國土資源部和住建部都沒有出臺補(bǔ)充性的文件，所以如何操作也不知道。目前在國家沒有出臺細(xì)則的情況下，溫州的做法是，全額收取土地出讓金。

具體到王女士這套房，要想重新辦土地證，要交多少錢？記者幫她查了一下，她土地證上的土地使用面積為14.28平方米，橫河北小區(qū)位于市區(qū)住宅用地Ⅰ級住宅范圍內(nèi)，2016年基準(zhǔn)地價為13230元/平方米，她要支付188924.4元。

但應(yīng)該注意的是，上述土地出讓金的補(bǔ)繳額，并不是溫州市國土資源局已經(jīng)確定的，只是記者自己查的。

邦爺采訪當(dāng)事記者了解到的情況是，這一調(diào)查的數(shù)據(jù)來源于當(dāng)?shù)貒辆种付ǖ脑u估公司的評估，其依據(jù)是溫州一類土地的基準(zhǔn)地價。

邦爺認(rèn)識的一個評估師說，這個評估標(biāo)準(zhǔn)無法在全國通用。原因是按照一般的土地評估方法，是根據(jù)周邊近期出讓土地成交的評估價格進(jìn)行評定。相比于基準(zhǔn)地價，以周邊地價評估測算，得到的補(bǔ)繳土地出讓金金額會更高。如果溫州國土部門貿(mào)然低價出讓，就有賤賣土地的風(fēng)險。

同樣，因?yàn)椤段餀?quán)法》并沒有確定是否需要補(bǔ)繳，補(bǔ)繳金額是多少。如果按照上述由記者測算出來的結(jié)果，溫州市國土局還會被質(zhì)疑“多收土地出讓金”。

所以，在沒有可靠依據(jù)的情況下，最穩(wěn)妥的辦法是不要交易。

而且后經(jīng)核實(shí)，王女士并未真正支付這筆地價款，也就是說媒體報道的這件事并沒有真正意義上發(fā)生過。

疑惑：產(chǎn)權(quán)已延期的案例為何沒火？

3月24日，新浪樂居曾經(jīng)報道，深圳市福田區(qū)一小區(qū)業(yè)主把產(chǎn)權(quán)年限從50年申請至70年。

今年一月份，該業(yè)主向深圳市規(guī)劃和國土資源委員會提交了地價延期申請，2月底拿到批復(fù)。據(jù)了解，該居民最終補(bǔ)交的金額為44940元，平均每平方米補(bǔ)了557元。拿到深圳市規(guī)劃和國土資源委員會第一直屬管理局的批復(fù)后，房子掛牌價也從680萬調(diào)整為710萬。

另外，深圳一批20世紀(jì)80年代至90年初建設(shè)的安居房、公司福利房、經(jīng)濟(jì)適用房，或存在同小區(qū)不同年限的情況，但這類房子也可遞交延期申請，官方回復(fù)稱“約20個工作日可得到批復(fù)”。

明明已經(jīng)有了判例，卻沒有被廣泛報道。但溫州案件，經(jīng)過一些自媒體傳播，就成了熱聞，甚至衍生出“所有的房東都是國家的租戶”這樣夸張的演繹。

邦爺?shù)穆蓭熍笥颜f，在沒有具體政策規(guī)定的情況下，已經(jīng)成功操作的案例，最有可能被各地政府所引用。因?yàn)?，這樣做風(fēng)險最低，可操作性也是最強(qiáng)的。相比之下，溫州的例子只是理論上可以操作，實(shí)際并沒有發(fā)生，因此可推廣價值并不大。

上海杜躍平律師事務(wù)所律師杜躍平說，溫州需要補(bǔ)繳土地出讓金的那部分土地，本身出讓的就是只有20年土地使用權(quán)限的非常規(guī)地塊，對全國而言，完全沒有任何參照意義。反而，深圳所出讓的是常規(guī)的50年土地，補(bǔ)繳土地出讓金的金額，具有參照意義，可在全國推廣。

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，對各地政府來說，最好的辦法，也許是讓使用期到期的土地一年一續(xù)約。每年的續(xù)約金額，按照當(dāng)年出讓的同類同地段國有建設(shè)用地的評估價格來實(shí)施。這樣，地方政府既不會有賤賣國資的風(fēng)險，所出讓的地價也能讓普通老百姓所承受。

? 對本文有任何疑惑請關(guān)注邦地產(chǎn)，也可加入“邦地產(chǎn)w”與作者交流！

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波