每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

樓市火了，各地又重現(xiàn)炒房客的身影?？蓜e以為只有中國(guó)人在炒房，在地球的另一端，老美也在瘋炒房?jī)r(jià)。

來(lái)自《紐約郵報(bào)》的報(bào)道稱，美國(guó)炒房收入創(chuàng)近10年的新高，超過(guò)2008年金融危機(jī)之前。3月初，美國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商RealtyTrac發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)12個(gè)大都會(huì)地區(qū)炒房活躍度創(chuàng)近10年峰值，剔除裝修和手續(xù)費(fèi)，炒房者平均中間利潤(rùn)為5.5萬(wàn)美元。

這一景象像極了美國(guó)次貸危機(jī)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，紐約郵報(bào)、彭博社等發(fā)表社評(píng)或引用分析就稱，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨又一場(chǎng)崩盤。

聽聞此觀點(diǎn)，邦爺不禁驚出一身冷汗，如果美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)受到拖累呢？

美國(guó)房?jī)r(jià)快漲回次貸危機(jī)前了？！

房地產(chǎn)的繁榮，帶來(lái)了財(cái)富的聚積，也帶來(lái)了大批量的投機(jī)?！都~約客》就曾通過(guò)一位華人的口吻，對(duì)美國(guó)房市的繁榮進(jìn)行過(guò)描述：“我事業(yè)的成功是大家公認(rèn)的，但是我現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)給我?guī)?lái)的收益已經(jīng)超過(guò)了我努力工作一生所創(chuàng)造的財(cái)富。這種情況值得讓我們警醒。”

房?jī)r(jià)的連續(xù)穩(wěn)步上升，使得房屋交易成為一筆“只賺不賠”的買賣。早在去年，美國(guó)房地產(chǎn)的強(qiáng)勁已經(jīng)顯現(xiàn)。標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-希勒房?jī)r(jià)綜合指數(shù)顯示，去年11月，全美20個(gè)主要城市房?jī)r(jià)的上漲幅度超過(guò)了5%。雖不及2007年末的頂峰水平，但也是維持了11個(gè)季度的漲勢(shì)。而且形勢(shì)向好，當(dāng)時(shí)，美國(guó)房屋去化僅需3.9個(gè)月，遠(yuǎn)低于科學(xué)家們認(rèn)為的供需正常所需的6個(gè)月的水平。

房屋倒賣成投資客攫取利潤(rùn)的最好手段。有統(tǒng)計(jì)顯示，2015年在美國(guó)12個(gè)活躍大都市區(qū)，倒手房屋數(shù)量占市場(chǎng)房屋總量的比例超過(guò)了2005年的峰值，達(dá)到11%。與此同時(shí)，房屋倒賣者的數(shù)量達(dá)到11萬(wàn)左右，創(chuàng)2007年以來(lái)最高紀(jì)錄。

2015年美國(guó)各州的房?jī)r(jià)漲幅

另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，90年代離開的日本投資者，又一次重返紐約了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，他們?cè)?015年10月之前，一年內(nèi)就購(gòu)置了15億美金的物業(yè)。

“從2000年到2007年，全美110個(gè)大城市的房?jī)r(jià)翻了一倍。其中，邁阿密、薩克拉門托等城市房?jī)r(jià)更是在5年內(nèi)上漲2.5倍。”這是美國(guó)金融與經(jīng)濟(jì)危機(jī)起因調(diào)查委員會(huì)對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的調(diào)查數(shù)據(jù)，這是次貸危機(jī)前的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而從目前的市場(chǎng)上，大家隱隱嗅出了相似的味道。

美國(guó)人民也苦逼：房?jī)r(jià)漲得比工資快

越走越高的房?jī)r(jià)，只會(huì)把更多有真正購(gòu)房需求的人擋在門外，這在美國(guó)也一樣。

美國(guó)多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)漲速高于薪資，今年以來(lái)，美國(guó)有將近三分之二房屋市場(chǎng)，房?jī)r(jià)漲速超越薪資，這在舊金山、紐約等都會(huì)城市，表現(xiàn)更明顯。購(gòu)房者不得不將更多收入用于住房，減少其他用途支出。

RealtyTrac的報(bào)告顯示，在9%的美國(guó)住房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)程度已低于以往水準(zhǔn)。

NAR報(bào)告也顯示，截止到目前為止，今年美國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅超出工資漲幅約67%，舊金山和紐約等地房?jī)r(jià)漲幅尤為明顯。

美國(guó)房?jī)r(jià)和工資漲幅對(duì)比圖

但目前房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)程度還是好于2006年房市泡沫高峰時(shí)期。今年第一季，受薪階級(jí)平均需要為每月抵押房貸付出三分之一收入，2006年時(shí)這一比例超過(guò)了收入的一半。

全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NAR）的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)在最近幾月已有回暖跡象，家庭收入和工資增速遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)增速的情況下，房?jī)r(jià)仍上漲過(guò)快并不是一個(gè)健康的狀態(tài)。

RealtyTrac高級(jí)副總裁Daren Blomquist表示，“雖然目前房?jī)r(jià)還處于可承受范圍內(nèi)，但按照目前發(fā)展趨勢(shì)，房?jī)r(jià)超出大多數(shù)人消費(fèi)能力范圍是遲早的事。”

中國(guó)樓市也要警惕風(fēng)險(xiǎn)！

為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美國(guó)實(shí)行相對(duì)寬松的貨幣政策，利率水平極低，也使得更多的資金得以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，且美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫近期在紐約經(jīng)濟(jì)俱樂(lè)部的講話也打消了4月加息的預(yù)期。

來(lái)自美國(guó)投資社區(qū)的數(shù)據(jù)：2005年至今的美國(guó)利率水平

寬松貨幣政策之下是抵押貸款政策標(biāo)準(zhǔn)下跌。正如《紐約郵報(bào)》4月14日的評(píng)論稱， “奧巴馬政府已經(jīng)竭盡所能，將這個(gè)國(guó)家推到了又一場(chǎng)抵押貸款災(zāi)難邊緣。奧巴馬的執(zhí)政團(tuán)隊(duì)壓迫著抵押放款商將錢貸給那些信用記錄不可靠的人，為又一次房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤埋下了伏筆。”

該社論同時(shí)顯示，美國(guó)貨幣監(jiān)理署稱抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)下滑，并表示該現(xiàn)象“與2005年到2007年，最近一次金融危機(jī)前夜相類似的若干趨勢(shì)”。如當(dāng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)價(jià)格再度下滑，許多抵押貸款無(wú)法償還，進(jìn)而變成壞賬，重演次貸危機(jī)。

2001年至2005年間，美國(guó)房地產(chǎn)非常火爆，人們相信房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，而出現(xiàn)了不少放貸公司發(fā)放次級(jí)貸款實(shí)現(xiàn)高收益，最終演變?yōu)槲C(jī)。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮引起內(nèi)外部的擔(dān)憂，由于中國(guó)市場(chǎng)的走勢(shì)和美國(guó)樓市頗為相似，因此不少人也對(duì)中國(guó)樓市的風(fēng)險(xiǎn)十分關(guān)注。

但邦爺認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的因素要重于美國(guó)。根據(jù)市場(chǎng)節(jié)奏頻繁變動(dòng)的信貸政策、打擊首付貸行為，都在控制償付能力低的人進(jìn)入市場(chǎng)。

但不可忽視的是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008年的低潮之后的快速發(fā)展，與美國(guó)而言有過(guò)之而無(wú)不及，所以大家對(duì)中國(guó)樓市的這份風(fēng)險(xiǎn)，不能掉以輕心。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波