每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

今年初以來，多個(gè)典型一二線核心城市的房?jī)r(jià)快速反彈，讓不少人陷入恐慌性購(gòu)房。近來，溫州住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期的問題，讓很多“房奴”內(nèi)心倍感焦慮。

除了剛性居住型買房之外，投資性的購(gòu)房是否還有潛在價(jià)值？像不少二三線城市已陷入商業(yè)地產(chǎn)存量與空置率“兩高”及租金回報(bào)率“一低”困局之際，房企何以有動(dòng)力中長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)？

一位房地產(chǎn)專家表示，《物權(quán)法》是上位法，按其規(guī)定，住宅用地到期后會(huì)自動(dòng)續(xù)期，這個(gè)不用過分擔(dān)心。像商業(yè)用地使用到期需要續(xù)交土地使用稅費(fèi)，否則會(huì)被收回，關(guān)于這個(gè)相關(guān)規(guī)定也很明確，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商做財(cái)務(wù)核算時(shí)會(huì)盡可能覆蓋相關(guān)成本，但現(xiàn)實(shí)并不盡如人意。

用地到期都要續(xù)費(fèi)嗎？

去年底以來，“去庫(kù)存”已成為供給側(cè)改革的一項(xiàng)重要任務(wù)。與此相對(duì)的一個(gè)典型現(xiàn)象是，滬深等一線城市及南京、杭州、蘇州等典型二線城市房?jī)r(jià)陷入非理性狂熱，恐慌性購(gòu)房也成為一種典型的社會(huì)心理。

緊急出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策以求降溫，成為日前滬深等核心城市的一個(gè)新話題。不料，溫州網(wǎng)曝出近期溫州部分市民所持土地證面臨土地使用年限20年到期，且預(yù)估需要花費(fèi)數(shù)十萬元土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證問題。

一石激起千層浪，社會(huì)輿論的焦點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向普通百姓的住宅土地使用年限問題上。溫州市國(guó)土局回應(yīng)說，收幾十萬元土地出讓金才續(xù)期是一種誤讀。

溫州市國(guó)土局相關(guān)人士向媒體表示，《物權(quán)法》只規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”，但該如何續(xù)期，需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)都沒有明確。他們基層國(guó)土部門目前只能參照國(guó)有土地出讓的做法，先由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

早在1990年，國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第六章規(guī)定，住宅用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)旅游及娛樂用地50年，土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回等中止，需要續(xù)期的應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

熟悉樓市政策的中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，溫州的情況是1991年國(guó)有土地使用權(quán)期限政策出臺(tái)之前的地方版。當(dāng)前，新的國(guó)有土地使用權(quán)期限管理辦法等還在修訂階段，但物權(quán)法是上位法，住宅用地到期后自動(dòng)續(xù)期，即使沒有規(guī)定如何續(xù)期，也不會(huì)補(bǔ)交土地金續(xù)期。

記者查詢了2007年頒布的《物權(quán)法》，其第149條明確規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”

“像商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)前還沒有新的方案出臺(tái)，不會(huì)自動(dòng)續(xù)期，如果需要續(xù)期，都要補(bǔ)交土地金。”陳寶存強(qiáng)調(diào)說。

考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商財(cái)技

溫州土地證續(xù)期事件發(fā)生以來，外界質(zhì)疑購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)是否還有價(jià)值，尤其是房企手中持有大量投資性房地產(chǎn)，究竟有沒有足夠的資產(chǎn)價(jià)值。

從現(xiàn)有法律法規(guī)來看，業(yè)內(nèi)較為一致認(rèn)為工業(yè)、商業(yè)等性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)如果用地到期需要補(bǔ)交土地出讓金。

不過，新的問題也來了。如果商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)到期后需續(xù)交相關(guān)稅費(fèi)才能使用，他們是否還有投資價(jià)值？運(yùn)營(yíng)商是否愿意繼續(xù)長(zhǎng)期持有、運(yùn)營(yíng)這些商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)？

當(dāng)前，諸多典型二線城市的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量大、空置率高與租金回報(bào)率偏低已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。此外，在北上廣深四個(gè)一線城市，雖然商業(yè)地產(chǎn)整體空置率相對(duì)較低，但就平均租金回報(bào)率來說，相對(duì)香港等發(fā)達(dá)城市，仍然處于偏低狀態(tài)。

近來，萬科集團(tuán)基于既有住宅地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢(shì)及旗下龐大的百萬級(jí)業(yè)主資源與粘合度，正在全國(guó)力推“萬科里”社區(qū)型商業(yè)，加上其他業(yè)態(tài)的萬科商業(yè)地產(chǎn)，在未來萬科萬億級(jí)市值中占比10%，也就是上千億市值的規(guī)模。

僅以成都萬科為例，今年運(yùn)作的商業(yè)體量達(dá)60萬平方米，其中持有型商業(yè)占10萬平方米，今年開業(yè)的商業(yè)為2萬平方米，部分會(huì)持有運(yùn)營(yíng)兩三年之后以整售方式退出。

萬科商管一位內(nèi)部人士表示，他們并不擔(dān)心土地使用權(quán)到期問題，現(xiàn)在還早著呢，當(dāng)前的核心是把從各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)挖來的商管人才團(tuán)隊(duì)磨合好，運(yùn)營(yíng)好商業(yè)才是關(guān)鍵。

萬達(dá)商業(yè)一位不愿具名的相關(guān)人士也表示，旗下商業(yè)項(xiàng)目都是最近幾年才拿到的，離到期還遠(yuǎn)，目前他們主要任務(wù)是做好“輕資產(chǎn)”探索，盤活資產(chǎn)，讓資金流快點(diǎn)滾動(dòng)起來，降低財(cái)務(wù)成本等。

記者注意到，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值與租金回報(bào)倒掛，導(dǎo)致有效退出渠道相對(duì)偏少，持有型商業(yè)的資金沉淀量大，回籠周期過長(zhǎng)，綜合成本偏高。

對(duì)于商業(yè)用地權(quán)到期的影響，亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪表示，一個(gè)是資金風(fēng)險(xiǎn)，如果商業(yè)項(xiàng)目到期未增值，稅負(fù)成本對(duì)其將是雪上加霜，但對(duì)于大型優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)商來說，即使用地到期，他們也會(huì)想辦法讓收入覆蓋成本，一個(gè)是評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目到期之后如果續(xù)期，國(guó)土部門會(huì)請(qǐng)第三方評(píng)估，按一定的折價(jià)補(bǔ)交土地金，但問題是選擇什么樣的評(píng)估方式與基于什么評(píng)估，對(duì)補(bǔ)交部分影響較大。

“商業(yè)貸款是受限制的，融資成本相對(duì)較高。”榮騰洪說，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商一般會(huì)通過關(guān)聯(lián)平臺(tái)融資、與大型商業(yè)合作、融資租賃、向基金等投資公司托管以獲取固定收益等形式分散風(fēng)險(xiǎn)。