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每經(jīng)記者 夏冰

作為蘇寧在徐州商業(yè)版圖上的首個旗艦作品，蘇寧廣場“闖入”徐州淮海經(jīng)濟區(qū)這個中心城市顯然是有備而來，不僅帶來超60億元的投資，還創(chuàng)造出266米“徐州第一高樓”，打造出徐州目前僅有的精品高端商業(yè)體項目。

“徐州目前商業(yè)結構不合理，業(yè)態(tài)不全，中心商圈缺少精品高端項目，缺少高大上的現(xiàn)代商業(yè)廣場，缺少真正意義的購物中心。同時，商業(yè)競爭不充分、不激烈，某種程度上還屬于一家獨大，多項目、多業(yè)態(tài)、多級次的競爭格局并沒有真正形成，也導致了當下徐州百姓追求個性化、多元化、品質(zhì)化、生活化的消費需求得不到釋放和滿足，這反而是給徐州蘇寧廣場搭建了一個很好的發(fā)展空間和機遇平臺。”4月26日，蘇寧置業(yè)集團商業(yè)廣場公司副總經(jīng)理邵勇在徐州蘇寧廣場全球招商發(fā)布會間歇告訴記者。    

作為蘇寧在徐州商業(yè)版圖上的首個旗艦作品，徐州蘇寧廣場計劃投入超60億元，項目以50萬平方米的總體量、16萬平方米的商業(yè)規(guī)模，成為目前徐州乃至淮海經(jīng)濟區(qū)首屈一指的商業(yè)項目。在4月26日召開的全球招商發(fā)布會活動現(xiàn)場，500名來自國內(nèi)外知名品牌的負責人，激烈爭搶蘇寧廣場商業(yè)席位。

填補徐州商業(yè)業(yè)態(tài)空白

蘇寧廣場是蘇寧置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域的旗艦產(chǎn)品。公開資料顯示，徐州蘇寧廣場位于徐州核心商圈彭城廣場，占地66.5畝，建筑規(guī)模50萬平方米，總投資60億元，整體建筑由五棟塔樓組成，多為城市核心地標性建筑，涵蓋超五星凱悅酒店、SOHO辦公、國際5A甲級寫字樓、服務型國際豪宅、空中商鋪以及16萬平方蘇寧廣場。

因地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，輻射徐州周邊20多個地級市、1.3億人口的龐大的消費客群的地理位置優(yōu)勢。也正因如此，目前，徐州中心商圈聚集了多個商業(yè)項目，的如金鷹國際、中央百大、金地百貨、彭城壹號、銀座商城以及在建中的蘇寧廣場、雨潤廣場，那們，在激烈的競爭中，蘇寧廣場走差異化的業(yè)態(tài)拉開了競爭位置。

邵勇表示，徐州蘇寧廣場所在商圈具有先天的、超強的聚客能力。徐州蘇寧廣場正坐落于彭城廣場商圈的核心位置是徐州最具活力和人氣的商業(yè)中心，其日均客流就有20萬人次，節(jié)假日客流更是達到30萬到40萬人次，同時也是正在建設中的一號、二號線雙地鐵接駁的樞紐位置；另外，由于定位是高端商業(yè)體，該業(yè)態(tài)將填補徐州當?shù)刎汃さ男熘萆虡I(yè)業(yè)態(tài)的空白。 

“對商業(yè)企業(yè)來說，定位其實就是進行廣場細分，確定目標客層，占領顧客心智資源。我們針對消費轉(zhuǎn)型升級，緊緊圍繞80后90后主力消費客群、家庭消費、旅游消費，依據(jù)徐州市場商業(yè)業(yè)態(tài)空白的現(xiàn)狀，充分做好了行業(yè)細分、優(yōu)化業(yè)態(tài)、精準定位的準備工作，使得我們擁有了近距離聆聽消費者心聲的平臺。”邵勇如是介紹。

據(jù)權威調(diào)研以及過往實際經(jīng)驗，餐飲、影院、娛樂可以帶來10%-15%的客流轉(zhuǎn)化，生活超市可以帶來35%-39%的客流轉(zhuǎn)化。

邵勇表示，為了緊貼上述的主流業(yè)態(tài)趨勢，徐州蘇寧廣場進行了業(yè)態(tài)優(yōu)化，精選優(yōu)選優(yōu)質(zhì)品牌，通過品牌自身的吸附力來開拓市場，贏得市場。“隨著消費的多元化、個性化發(fā)展，新興品牌方興未艾，目前還有很大未開拓的市場和為涉及的領域，蘇寧廣場將大量引進市場上新興品牌、設計師品牌、生活化品牌，以女性消費為主題，引進個性品牌，整合美發(fā)美容、書吧、個人護理、集合店，讓消費更加有調(diào)性、有品質(zhì)、有氣質(zhì)。”

據(jù)介紹，將有40%的品牌為首入徐州市場，更有80%的品牌將在徐州蘇寧廣場開設品牌形象店、旗艦店。

多元業(yè)態(tài)組合引進智能管理

對商業(yè)企業(yè)來說，定位其實就是進行廣場細分，確定目標客層，占領顧客心智資源。

采訪中，邵勇表示，總體量16萬平方的徐州蘇寧廣場購物中心，其定位就是“精品、時尚、家庭品質(zhì)消費”。

邵勇對記者舉例，為打造頂級的城市商業(yè)綜合體，蘇寧廣場希望在未來O2O模式引領下，與品牌商家打造共生共榮的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。比如，目前零售品類中運動、休閑、兒童、快銷品呈現(xiàn)增長趨勢。廣場將以兒童消費為主題，在傳統(tǒng)零售品牌整合基礎上，積極引進玩具集合店、兒童早教、兒童娛樂等各類DIY體驗項目；另外，還將充分發(fā)揮蘇寧集團自有品牌優(yōu)勢，大力推廣零售科技，發(fā)揮蘇寧O2O零售領先優(yōu)勢；如在廣場內(nèi)打造蘇寧易購精品店、蘇寧紅孩子母嬰產(chǎn)品旗艦店、蘇寧影院外，同時與日本丸悅超市合作精品超市，與喜悅冰場打造徐州唯一真冰滑冰場，為消費者創(chuàng)造智能化、主題化、差異化的體驗服務。

值得注意的是，徐州蘇寧廣場將推出商業(yè)生態(tài)場景化、商業(yè)業(yè)態(tài)定制化。項目將在廣場內(nèi)建設綠植墻、空中花園、小型水井，在蘇寧易購店內(nèi)，在VIP客服中心里，建立蘇寧海外購、蘇寧易購、蘇寧旅游、蘇寧金融、易付寶、眾籌、足球展覽等項目體驗場景。

 除重點在休閑場景、社交場景、體驗場景上進行精心設計和打造外，蘇寧置業(yè)在構建智能管理上，重點構筑智能建筑、智慧運營、智慧購物三大模塊。這就包括智能停車、全場WIFI、BA系統(tǒng)、云POS銷售、客流統(tǒng)計、巡場管理、庫存管理、CRM體系、導購體系、互動體驗等，以及線上線下以及游戲互動。

“在購物中心的業(yè)態(tài)組合上，零售占到55%、國際美食占到20%、娛樂占到10%、生活配套占到15%。”邵勇在向記者介紹傳統(tǒng)商業(yè)綜合體結合“互聯(lián)網(wǎng)+”時代如何創(chuàng)新時表示，徐州蘇寧廣場將集合電子商務優(yōu)勢，融入大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)元素，實現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)綜合體“互聯(lián)網(wǎng)+”改造，利用大數(shù)據(jù)實現(xiàn)精準營銷。憑借蘇寧獨有的資源優(yōu)勢，打通線下實體平臺與線上易購平臺兩億會員，實現(xiàn)線上線下資源的開發(fā)共享。通過大數(shù)據(jù)收集，對會員進行消費行為分析，聯(lián)合品牌商，同時滿足了線下體驗和線上便捷的雙重需求，已經(jīng)成為精準營銷的成功范例。

對于蘇寧置業(yè)的多元業(yè)態(tài)布置以及對傳統(tǒng)商業(yè)綜合體做出多元創(chuàng)新，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受記者采訪時表示，“從蘇寧置業(yè)的投資方向看，其在商業(yè)地產(chǎn)方面的動作頻頻，比如和萬達等房企進行合作，從而實現(xiàn)項目的快速擴張。而從其徐州項目來看，抓住了徐州后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的時機，項目的城市進入積極且富有進取型，同時能夠通過‘商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)’來實現(xiàn)商業(yè)運營能力的提升。”

嚴躍進認為，從其商業(yè)運營來看，因為本身在業(yè)態(tài)布置方面，就可以利用其自有業(yè)態(tài)進行O2O平臺和產(chǎn)業(yè)鏈的搭建，所以整個運營成本是不高的。而且這樣會使得建筑設計、招商運營、消費需求挖掘等更加具備使用性。這也使得此類項目的招租成本很低，同時使得租賃期的運營比較穩(wěn)定，對于相關商家和相關品牌運營商都是一個利好。