每經(jīng)編輯 魏瓊    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

用時(shí)118天，簽約金額1000億。

當(dāng)4月27日晚，萬(wàn)科公布一季報(bào)時(shí)，這樣的漂亮成績(jī)，讓很多人驚嘆。但讓人們“嘆”的不止于此，在一季報(bào)里，萬(wàn)科堅(jiān)決地表達(dá)了要和深鐵聯(lián)姻的決心。萬(wàn)科曾表示，爭(zhēng)取在6月18日前公布重大資產(chǎn)重組方案。

但此前，華潤(rùn)卻公開(kāi)與萬(wàn)科嗆聲，不僅反對(duì)萬(wàn)科和深鐵的資產(chǎn)重組，還被曝出已經(jīng)在年前接觸了寶能系，欲收購(gòu)后者持有的萬(wàn)科股份。

萬(wàn)科的此次重大資產(chǎn)重組，存在不確定性。“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”遲遲未解，讓萬(wàn)科的長(zhǎng)期發(fā)展也籠上了一層迷霧。

但此時(shí)，邦爺想問(wèn)的是，為何萬(wàn)科不顧華潤(rùn)和寶能聯(lián)手阻礙，也要和深鐵在一起？ 

千億資產(chǎn)，誰(shuí)能抗拒這塊肥肉？

根據(jù)3月14日萬(wàn)科發(fā)布的公告顯示，萬(wàn)科已與深圳地鐵簽署了一份合作備忘錄，深圳地鐵注入給萬(wàn)科的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，初步預(yù)計(jì)交易對(duì)價(jià)在400億~600億元。

無(wú)論是400億還是600億，其實(shí)這都低估了深鐵能給萬(wàn)科帶來(lái)的好處。

資料顯示，目前深鐵擁有的土地儲(chǔ)備中，已經(jīng)取得開(kāi)發(fā)權(quán)的就有 10個(gè)，總建筑面積約377.46萬(wàn)平方米（包括前海車輛段、蛇口西車輛段、塘朗車輛段、深大站、橫崗車輛段、深灣站、前海樞紐、車公廟交通樞紐、北站樞紐東側(cè)、北站配套建筑等上蓋物業(yè)項(xiàng)目）。

此前，深圳市政府已將地鐵二期、三期沿線及上蓋配套的土地，以土地使用權(quán)作價(jià)出資方式，注入深圳地鐵集團(tuán)，并將配套土地資源形成的現(xiàn)金流用以解決地鐵建設(shè)的資金及折舊、利息等需求。而深圳市政府承諾配套給深鐵的物業(yè)開(kāi)發(fā)用地，總占地面積約152.89萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)建筑面積約541.48萬(wàn)平方米。

以目前深圳商品住宅均價(jià)均價(jià)4.6萬(wàn)元/平方米計(jì)算（P.S深鐵的物業(yè)價(jià)值普遍高于平均水平），深鐵所擁有的物業(yè)總貨值超1700億，也就是說(shuō)，如果深鐵將整個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)公司打包，注入萬(wàn)科的資產(chǎn)有望超過(guò)千億。

以車公廟站為例，該區(qū)域的東海國(guó)際公寓目前的銷售單價(jià)就已經(jīng)達(dá)到135000元/平，東方玫瑰園、莉林苑這類房齡15年以上的項(xiàng)目，二手房的掛牌單價(jià)也已經(jīng)超過(guò)了7萬(wàn)元/平。而深鐵擁有的10宗項(xiàng)目中，大多數(shù)都是銷售單價(jià)可以超過(guò)10萬(wàn)的優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備，資產(chǎn)含金量可見(jiàn)一斑。

不過(guò)，邦爺向萬(wàn)科方面征詢深鐵注入資產(chǎn)究竟有哪些，后者表示尚不便公開(kāi)，以公告為準(zhǔn)。

雖然如此，可以想象的是，如能“拿下”深鐵地塊，萬(wàn)科無(wú)論是在深圳還是在全國(guó)，老大的地位和底氣，也都會(huì)大增。

要知道，萬(wàn)科在深圳已經(jīng)是“被圍追”之勢(shì)。左手是2015年已吃下20個(gè)項(xiàng)目的恒大。其預(yù)計(jì)可售面積達(dá)741.3萬(wàn)平方米，按照5萬(wàn)元/平均價(jià)出售，總銷售額達(dá)3700億以上。4月份恒大的業(yè)績(jī)已追緊了萬(wàn)科，如果這20項(xiàng)目入市，萬(wàn)科“一哥”的位置岌岌可危。

右手則是深圳“地主”招商地產(chǎn)，土地儲(chǔ)備達(dá)2000萬(wàn)平米（約50%在深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)）。

所以要想突圍，萬(wàn)科必須拿到更多的優(yōu)質(zhì)地塊，要想達(dá)成所愿，深鐵絕對(duì)是不二人選。

地產(chǎn)金融，萬(wàn)科不想一直做夢(mèng)

如此優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)方，誰(shuí)會(huì)排斥與它合作，更何況這起合作可能讓萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)另一個(gè)夢(mèng)——萬(wàn)億級(jí)地產(chǎn)金融巨頭。

萬(wàn)科2015年業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董秘譚華杰就談到過(guò)萬(wàn)科的這個(gè)夢(mèng)想。在不少媒體看來(lái)，這次暢談隱藏著一些暗示的意味，暗示著，如果深鐵真能成為萬(wàn)科的第一大股東，類似鵬華前海萬(wàn)科基金的試驗(yàn)性產(chǎn)品能得到深度開(kāi)發(fā)和廣泛推廣，并有機(jī)會(huì)開(kāi)拓其他金融產(chǎn)品，構(gòu)筑“地產(chǎn)金融夢(mèng)”。

為什么這樣說(shuō)？因?yàn)樯铊F可以說(shuō)是有“半個(gè)銀行家”基因的，其在建設(shè)過(guò)程中，早已突破單一的銀行信貸融資渠道，開(kāi)辟了融資租賃、中期票據(jù)、企業(yè)債券、短期融資券和跨境人民幣貸款等渠道，并在融資工具上進(jìn)行了多種創(chuàng)新，并已培育出多元的投融資模式。

比如，深鐵二期項(xiàng)目中的建設(shè)資金，來(lái)自財(cái)政投入的比重已降為50%，其余均通過(guò)融資解決。深圳地鐵三期7、9、11號(hào)線則采用BT建設(shè)模式這種項(xiàng)目融資的新模式。

BT建設(shè)模式，是基于政府利用非政府資金進(jìn)行的基礎(chǔ)非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的融資，融資的資金可以是銀行的，也可以是其他金融機(jī)構(gòu)或私有的，可以是外資的也可以是國(guó)內(nèi)的，資金來(lái)源很廣泛。同時(shí)，有政府做底，而且是項(xiàng)目公司總承包（融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)），移交時(shí)也不存在投資方在建成后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收入，所以對(duì)投資方、業(yè)主方和承包方都有吸引力。

所以，不少人看好萬(wàn)科通過(guò)與深鐵的合作，在融資渠道建設(shè)等方面得到更多發(fā)展空間。

可以說(shuō)，萬(wàn)科綁定深鐵做股東，是筆只賺不賠的買賣。但目前來(lái)說(shuō)，“合作”還是美夢(mèng)，能否實(shí)現(xiàn)尚不確定。

要知道，上述重組方案一旦通過(guò)，將稀釋寶能和華潤(rùn)所擁有的萬(wàn)科股份，并將深鐵送上第一大股東的寶座。但廣大中小股東未必買賬，畢竟多數(shù)定向增發(fā)案，都是按照停牌前十個(gè)工作日的平均價(jià)格的9折甚至85折定價(jià)，中小股東很難拿到好處。據(jù)了解，在萬(wàn)科股東大會(huì)召開(kāi)前，很多中小股東都是反對(duì)的。

此前的臨時(shí)股東大會(huì)上，有中小股東就對(duì)媒體表示，如果深鐵注入資產(chǎn)價(jià)值不高，將投反對(duì)票。 

不過(guò)，深鐵如果注入的上述貨值千億資產(chǎn)，僅僅只是六百億的對(duì)價(jià)，誰(shuí)又會(huì)舍得反對(duì)呢？

即便是對(duì)萬(wàn)科一直“垂涎三尺”的寶能系，也會(huì)動(dòng)心，同意重組。畢竟利益面前，難于抗拒。

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