每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

日本房地產(chǎn)一直被很多人作為“崩盤(pán)樣本”在研究，的確，日本房?jī)r(jià)在2005年暴跌了65%，此前的二十多年更是一路狂跌不止，市場(chǎng)崩盤(pán)影響深遠(yuǎn)。

但邦爺卻注意到，從2014年至今，日本東京房?jī)r(jià)卻暴漲了30%（日本信義房屋數(shù)據(jù)）。

近年?yáng)|京的土地價(jià)格也快速上漲。根據(jù)日本tochidai網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2015年?yáng)|京的土地價(jià)格較上一年增長(zhǎng)了5.13%，項(xiàng)目土地價(jià)格漲幅最高甚至達(dá)到45.67％！

為什么近兩年日本東京樓市會(huì)出現(xiàn)這樣明顯的反彈？很多人認(rèn)為，這跟中國(guó)人在日本買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，一定脫不了關(guān)系。

至少?gòu)挠慰蛿?shù)據(jù)來(lái)看，我們不得不深思一下。因?yàn)楦鶕?jù)日本觀(guān)光廳統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)游客總消費(fèi)額已達(dá)1.41萬(wàn)億日元（約合792億元人民幣）。根據(jù)日本內(nèi)閣府?dāng)?shù)據(jù)，2015年日本GDP5.26萬(wàn)億日元，民間最終消費(fèi)支出306.5萬(wàn)億日元?？梢钥吹?，中國(guó)人對(duì)日本的GDP貢獻(xiàn)不小啊，特別是對(duì)消費(fèi)的貢獻(xiàn)率就達(dá)到了0.46%。

但游客多、消費(fèi)旺，就一定是推漲日本東京房?jī)r(jià)的那只隱形的手嗎？

這次國(guó)人很無(wú)辜

邦爺調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這次中國(guó)人真的很無(wú)辜。

日本信義房屋告訴記者，近兩年日本的房?jī)r(jià)上漲，主要是受到日本內(nèi)需增長(zhǎng)的帶動(dòng)。整體而言，目前外國(guó)人在日本買(mǎi)房的占比仍偏低，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，海外資本只能算是錦上添花。

同時(shí)，邦爺從第一太平戴維斯得到一份“英國(guó)地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)Real CApital Analytics”提供的數(shù)據(jù)，從中看到，2015年境外投資者在日本房產(chǎn)市場(chǎng)共達(dá)成交易79.5億美元，占比22%。排名前四買(mǎi)家為：美國(guó)（43.3億美元，54%），中國(guó)香港（16.9億美元，21%），新加坡（6.4億美元，8%）、中國(guó)大陸（3.4億美元，4%）。

如此看來(lái)，大陸加香港的購(gòu)買(mǎi)力也不敵美國(guó)人的一半。東京房?jī)r(jià)漲了30%這件事還賴(lài)不到中國(guó)人頭上。

出手日本正當(dāng)時(shí)？

但對(duì)中國(guó)購(gòu)房者而言，現(xiàn)在出手投資日本房產(chǎn)，或許正是時(shí)機(jī)。

日本因上世紀(jì)90年代的暴跌，至今才開(kāi)始出現(xiàn)反彈，是個(gè)難得的抄底拐點(diǎn)。同時(shí)日本承辦了2020年的奧運(yùn)會(huì)，升值預(yù)期濃厚。

其實(shí)，很多敏銳的中國(guó)人已經(jīng)嗅到了機(jī)遇，開(kāi)始行動(dòng)。日本有報(bào)道就引用一家華人不動(dòng)產(chǎn)公司經(jīng)理的言論稱(chēng)，自?shī)W運(yùn)會(huì)決定在日本舉辦以后，日本華人、中國(guó)大陸客戶(hù)在日本購(gòu)房的行為不斷增加。

負(fù)責(zé)向中國(guó)市場(chǎng)提供海外房源的“居外網(wǎng)”有數(shù)據(jù)顯示，2015年其用戶(hù)對(duì)于日本掛牌房產(chǎn)的詢(xún)盤(pán)量，比2014年增長(zhǎng)了191%，詢(xún)盤(pán)合計(jì)總價(jià)值高達(dá)5.32億美元。

同時(shí)，居外網(wǎng)超過(guò)73%的用戶(hù)表示，在日本購(gòu)房主要是為了投資。而從回報(bào)率來(lái)說(shuō)，日本新房的年回報(bào)率高達(dá)5%以上，二手房超過(guò)10%。

還應(yīng)該注意到，今年初以來(lái)，日本實(shí)行負(fù)利率政策，加上日元對(duì)美元匯率在避險(xiǎn)情緒的推動(dòng)下節(jié)節(jié)攀升，使得日元漲幅超過(guò)7%。而之前的五年，日元兌人民幣曾累計(jì)下跌了25%，跌幅超過(guò)同期兌美元的15%。此間在日投資，無(wú)疑成本將更低。

同樣是匯率因素，可以看到，4月28日日本央行宣布維持利率不變，日元隨即暴漲約400點(diǎn)，截至28日，日元升至108.10關(guān)口。日元的升值就意味著日本物業(yè)的自動(dòng)增值。而由于聯(lián)儲(chǔ)加息步伐放慢，歐洲經(jīng)濟(jì)不景氣，日本央行多次出手調(diào)控，日元繼續(xù)走強(qiáng)的預(yù)期很強(qiáng)。

投資風(fēng)險(xiǎn)不可忽略

略有復(fù)蘇的日本樓市，讓國(guó)際投資者看到了機(jī)會(huì)，但投資必有風(fēng)險(xiǎn)，而放在經(jīng)濟(jì)格局尚不穩(wěn)定的日本市場(chǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)更值得警惕。

至少在日投資之前，我們需要知道它以前跌得有多慘，構(gòu)建一點(diǎn)心理準(zhǔn)備。

歷史資料顯示，早在1980年，日本京都市中心一套30平米的房子還只要3000萬(wàn)日元，但1985年就要5000萬(wàn)日元，1987年就要8000萬(wàn)日元了，漲幅速度驚人。

到1987年底，日本全國(guó)土地的時(shí)價(jià)總額為1673萬(wàn)億日元，是國(guó)土面積為日本26倍的美國(guó)土地時(shí)價(jià)總額的2.9倍。

但到了2005年，日本房?jī)r(jià)跌幅就超過(guò)65%，回到了1985年的水平。到了1990年3月，日本政府開(kāi)始為房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行調(diào)控，實(shí)施信貸總量控制的政策，但仍攔不住樓市和股市的急劇下跌。直到20年后，日本包括東京在內(nèi)的六大都市圈的房?jī)r(jià)指數(shù)仍低于全國(guó)水平。

“暴跌”后遺癥之一，便是日本住宅的空置率在2014年達(dá)到820萬(wàn)套（日本總務(wù)省數(shù)據(jù)）。日本有研究數(shù)據(jù)更預(yù)測(cè)，到2033年日本住宅空置將達(dá)到2150萬(wàn)所。

這意味著，日本每7.4套住宅就有1套是空置的，而以后的空置比例還將更高。這無(wú)疑對(duì)物業(yè)的增值保值產(chǎn)生著巨大的阻力，中國(guó)投資者需認(rèn)準(zhǔn)物業(yè)資質(zhì)和區(qū)域潛力，謹(jǐn)慎投資。

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