每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓

在將上海企業(yè)天地、佛山嶺南天地等物業(yè)出售之后，瑞安仍沒(méi)有停止出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的步伐。

5月3日晚間，瑞安房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱瑞房）公告稱將以總價(jià)44.99億元的價(jià)格出售武漢兩處在建物業(yè)予中信泰富，買方也同意成立項(xiàng)目公司用于收購(gòu)A1和A3物業(yè)。

提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

2015年，瑞安的合約物業(yè)銷售額為215.13億元，較2014年的97.50億元上升121%，其中住宅物業(yè)銷售僅占39%，商業(yè)物業(yè)銷售則高達(dá)61%。對(duì)于正在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的瑞房來(lái)說(shuō)，過(guò)高的商業(yè)比例顯得負(fù)擔(dān)過(guò)重，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的有效方式就是釋放優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值。

據(jù)了解，此次瑞房出售的兩處物業(yè)歸屬于武漢天地項(xiàng)目，位于武漢江岸區(qū)，總建筑面積4.6萬(wàn)平方米，住宅占比34%，商業(yè)占比66%。A1、A2、A3地塊的商業(yè)項(xiàng)目包括了商場(chǎng)裙樓、三棟辦公樓及一棟酒店，其中A2物業(yè)已于2014年12月以9.37億元作價(jià)出售。

公開資料顯示，2005年4月28日，瑞安以33.9億元拍下的漢口永清片區(qū)舊改地塊，分A、B兩區(qū)，位于長(zhǎng)江二橋兩側(cè)，規(guī)劃凈用地面積約48萬(wàn)平方米，可建總建筑面積達(dá)145萬(wàn)平方米，折算樓面地價(jià)僅為2338元/平方米，而如今武漢天地的銷售均價(jià)已達(dá)35000元/平方米。

根據(jù)公告披露，A1物業(yè)預(yù)計(jì)在2020年變現(xiàn)收益約2億元，A3物業(yè)將于2016年變現(xiàn)收益約1.73億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在瑞房2015年報(bào)中看到，公司負(fù)債率從2014年的79%上升至81%，總債務(wù)金額479.92億元，較上一年增長(zhǎng)了2700萬(wàn)元，其中銀行借款333.37億元，較上一年增加了49.28億元，現(xiàn)金流106.14億元，較2014年減少了18.26億元。

對(duì)瑞房而言，超六成的商業(yè)物業(yè)沉淀了大部分的資金，重資產(chǎn)的運(yùn)作模式放緩了其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。瑞房相關(guān)人士向記者表示，通過(guò)出售優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，使得周轉(zhuǎn)率加快，由2014年的9%提升至2015年的18%。

瑞安方面還表示，此次武漢天地A1、A3商業(yè)物業(yè)的交易與瑞安房地產(chǎn)加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)之策略一致，也是公司將二線城市商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)的重要舉措，出售所得款項(xiàng)用于償還銀行貸款及作營(yíng)運(yùn)資金用途。

中房信研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，瑞房此前的融資成本較高，就算將商辦物業(yè)上市后的市盈率也無(wú)法覆蓋如此高的融資成本，才走向了高周轉(zhuǎn)路線。

武漢吸引力不敵上海

早在2013年，瑞房就單獨(dú)拆分成立了子公司中國(guó)新天地，但在今年3月，此前瑞房集團(tuán)董事局主席羅康瑞表示，力保上市的上海新天地?cái)R置了，原因就是資產(chǎn)價(jià)值被低估。

對(duì)于瑞房此次出售武漢唯一項(xiàng)目中的兩處物業(yè)，薛建雄表示，其實(shí)武漢的市場(chǎng)潛力很大，35000元/平方米的銷售均價(jià)也并不在高位。

尤其在武漢新一輪的城市規(guī)劃中，確定2020年市域常住人口規(guī)模為1180萬(wàn)人，但截至2014年，武漢常住人口已經(jīng)達(dá)到1033.8萬(wàn)人，部分地區(qū)的人口密度已經(jīng)高達(dá)10萬(wàn)人/平方公里，未來(lái)對(duì)住房的需求也會(huì)快速增長(zhǎng)。

但是對(duì)瑞房而言，武漢的吸引力仍然敵不過(guò)上海。瑞房向記者表示，今年以來(lái)上海住宅市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，加上上海項(xiàng)目動(dòng)遷進(jìn)度的加快，可銷售資源不斷增加。羅康瑞也曾公開表示，短期內(nèi)在內(nèi)地的主要投資都會(huì)放在上海。