每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

4月29日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

值得注意的是，與之前高層多次強(qiáng)調(diào)去庫存相比，本次會(huì)議在房地產(chǎn)庫存前加上了“有序消化”的前綴。

來自易居研究院智庫中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，盡管出臺(tái)了一系列刺激樓市消費(fèi)的策，沈陽樓市的去庫存卻壓力絲毫未減，去化周期反而從17.6個(gè)月，延長至18.1個(gè)月。

各地去庫存“冰火兩重天”

據(jù)了解，庫存消化周期一般12個(gè)月左右較為平衡或比較合適，而高于18個(gè)月說明供過于求，低于6個(gè)月則為供不應(yīng)求。

據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月，北上廣深四個(gè)一線城市的存銷比均低于12個(gè)月。北京存銷比為10.3個(gè)月，上海存銷比為6.6個(gè)月，廣州存銷比為9.6個(gè)月，深圳存銷比為7.9個(gè)月。2016年1月，這四個(gè)城市的存銷比分別為9.8個(gè)月、7.3個(gè)月、10個(gè)月和7.4個(gè)月。這說明，盡管采取了嚴(yán)厲的調(diào)控措施，但一線城市基本上都面臨庫存不足的現(xiàn)象。

二線城市卻有很大差距，市場已然發(fā)生分化。比如沈陽市庫存仍然處于高位，但南京、蘇州等城市庫存則低于6個(gè)月。上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，沈陽4月份存銷比為18.1個(gè)月，而在1月份，該數(shù)值為17.6個(gè)月。南京市4月份存銷比為2.4個(gè)月，而在1月份該數(shù)值為4個(gè)月。蘇州市4月份存銷比為3.2個(gè)月，而在1月份為3.7個(gè)月。合肥市4月份存銷比為2.3個(gè)月，而在1月份為4個(gè)月。南昌市4月份存銷比為6.5個(gè)月，而在1月份為6.8個(gè)月。杭州市4月份存銷比為7.4個(gè)月，而在1月份為10.4個(gè)月。如此對比，類似沈陽等城市，去庫存壓力沒有明顯釋放，而類似杭州等城市，則積極釋放。

雖然一線城市和不少二線城市庫存處于低位，但近期成交有所放緩。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，54城5月前8天合計(jì)住宅簽約7.44萬套，環(huán)比4月份的7.63萬套下降2.5%。從數(shù)據(jù)看，一線城市跌幅最明顯，成交量下調(diào)近6%，二線城市也有所回落，跌幅3.8%。整體看，市場在一季度沖高后，出現(xiàn)了連續(xù)成交放緩現(xiàn)象。

“3月份，多個(gè)重點(diǎn)城市成交量房價(jià)攀至新高，且漲幅達(dá)到歷史之最。在沖高后，市場有所回落，但依然處于高位。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策分化出現(xiàn)，各地政策也愈加體現(xiàn)“因城施策”的特征，化解市場的高庫存，仍是諸多地區(qū)的重中之重。在3月份，上海、深圳、南京、武漢、合肥、廊坊、北京，多個(gè)城市出臺(tái)了力度或大或小的約束性政策，從內(nèi)容看，當(dāng)然是上海最強(qiáng)，深圳稍弱。

仍有很多城市需要樓市刺激政策

庫存數(shù)不同，政策也有所區(qū)分。

以沈陽為例，3月28日，沈陽市政府網(wǎng)站公布《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見(試行)》（下稱“意見”），以此來去化房地產(chǎn)庫存。

“意見”對個(gè)人購買住房給予獎(jiǎng)勵(lì)政策，并加大住房公積金貸款支持力度，降低二手住房交易稅費(fèi)，支持兩地分居家庭、農(nóng)民工和外籍人士在沈陽購房安家。

對于供應(yīng)端，“意見”要求嚴(yán)格控制新增供地，加大閑置土地處置力度，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)。對于開發(fā)企業(yè)，“意見”支持其調(diào)結(jié)構(gòu)，通過并購重組、拓寬融資渠道等方式，減輕開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。

3月18日，蘇州發(fā)布穩(wěn)定房價(jià)的新政。這份《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)蘇州市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》共包括十條指導(dǎo)意見。其中提到，蘇州還將加大普通住宅用地供應(yīng)，滿兩年未開發(fā)的土地將依法收回。

而4月底發(fā)布的南京樓市新政“十條意見”中，其中包括精準(zhǔn)去庫存，商辦庫存較多、去化周期較長的區(qū)域，允許調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件；保持合理土地供應(yīng)規(guī)模節(jié)奏，地塊拍賣中保障房建設(shè)資金應(yīng)與土地出讓金首付款一并支付；剛需集中區(qū)域，保持100平方米左右戶型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程項(xiàng)目）50%的合理占比；鼓勵(lì)和支持企業(yè)加快普通商品住宅上市節(jié)奏，增加有效供給。

目前全國多個(gè)省份已發(fā)布去庫存相關(guān)文件。其中，吉林省政策較有亮點(diǎn)，提出實(shí)行“一城一策”去庫存。根據(jù)各地商品房庫存規(guī)模和房地產(chǎn)市場實(shí)際，吉林將全省城市分為四種類型，提出到2018年底，一類城市（庫存規(guī)模大、需求較為旺盛）商品住房庫存量比2015年年底減少25%，二類城市（庫存規(guī)模大、需求不旺盛）和三類城市（庫存規(guī)模小、需求不旺盛）減少30%，四類城市（庫存規(guī)模小、需求較為旺盛）不設(shè)任務(wù)。

對于未來的庫存去化政策，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，各城市會(huì)根據(jù)自己的情況打出組合拳。庫存低、房價(jià)漲幅較快的一線城市，還要從嚴(yán)執(zhí)行限購、限貸、限價(jià)的政策，并增加土地供應(yīng)；庫存較高的城市則應(yīng)減少土地供應(yīng)，采取寬松的信貸政策，輔之于購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)等優(yōu)惠政策。