每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

《人民日?qǐng)?bào)再訪權(quán)威人士：經(jīng)濟(jì)L型持續(xù)要持續(xù)幾年，不能加硬杠桿硬推》昨日這篇文章狂刷朋友圈。很多人擔(dān)心，文中提到的“樓市泡沫”和不應(yīng)通過(guò)加“杠桿”去庫(kù)存的問(wèn)題，預(yù)示著房?jī)r(jià)可能會(huì)在二季度到達(dá)頂點(diǎn)。

隨后，很多地產(chǎn)媒體人也通過(guò)各種平臺(tái)發(fā)表了類似“最高層提‘樓市泡沫’，房地產(chǎn)可能陡然生變！”的警惕性觀點(diǎn)。

然而，真是這樣嗎？

沒(méi)有房地產(chǎn)，恐怕“L型”將變成“I型”

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我們看到的一季度經(jīng)濟(jì)，算是穩(wěn)住了腳，GDP增長(zhǎng)了6.7%，意想不到的回升。

這個(gè)增長(zhǎng)是怎么出來(lái)的？看看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2016年1季度我國(guó)GDP初步核算結(jié)果》就會(huì)明白：

一季度帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素中，金融、地產(chǎn)、建筑三個(gè)總量占GDP20%的行業(yè)，起到了非常關(guān)鍵的作用——房地產(chǎn)行業(yè)的增幅達(dá)到9.1%，金融增幅是8.1%，建筑增幅是7.8%。

其中，房地產(chǎn)又對(duì)另外兩個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)拉動(dòng)效益顯著。一季度，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積28281萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.2%，其中住宅新開(kāi)工面積增長(zhǎng)14.8%。與此同時(shí)，《2016年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2016年3月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額22.51萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增速比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加1.5萬(wàn)億元，同比多增5045億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的32.5%，比上年占比水平高1.9個(gè)百分點(diǎn)。

連《人民日?qǐng)?bào)》采訪的權(quán)威專家也說(shuō)，一季度經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)”的基礎(chǔ)主要仍依靠“老辦法”，即投資。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一季度固定資產(chǎn)投資總額8.58萬(wàn)億元，占到了一季度GDP50%以上。

可見(jiàn)，當(dāng)前情況下，雖然服務(wù)業(yè)的比重繼續(xù)提升，新模式、新業(yè)態(tài)競(jìng)相涌現(xiàn)，一些高附加值、高技術(shù)含量的產(chǎn)品快速增長(zhǎng)，居民消費(fèi)不斷升級(jí).....

但要在短時(shí)間內(nèi)，讓新型服務(wù)業(yè)完全替代投資，取代房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)引擎地位，還不太現(xiàn)實(shí)。

以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)為例，雖然一季度增加值同比分別增長(zhǎng)9.2%和7.5%，增速分別比規(guī)模以上工業(yè)快3.4和1.7個(gè)百分點(diǎn)，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重分別為12.1%和32.4%。但由于工業(yè)整體增長(zhǎng)放慢，這些產(chǎn)業(yè)尚難成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力。

相反的，房地產(chǎn)的作用卻越來(lái)越明顯。今年一季度，全國(guó)商品房銷售面積24299萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積達(dá)到了28281萬(wàn)平方米。各地火爆的樓市，讓全國(guó)商品房待售面積在“去庫(kù)存”的背景下不降反增，由去年末的7.185億平，增加至7.351億平。

房地產(chǎn)的長(zhǎng)期利好來(lái)了！

“明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位……房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”，而不應(yīng)通過(guò)加杠桿“去庫(kù)存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。”上述“人民日?qǐng)?bào)”微信援引“權(quán)威人士”的言論提到。

很多評(píng)論所說(shuō)的“房?jī)r(jià)將見(jiàn)頂”，也是分析至上述權(quán)威人士的言論。但邦爺認(rèn)為，這樣的分析只是斷章取義。

因?yàn)樯鲜鲅哉?，?shí)際暗示了房地產(chǎn)具有長(zhǎng)期價(jià)值：中央決心加大城鎮(zhèn)化的力度，讓更多的農(nóng)民進(jìn)城，讓那些投資型市場(chǎng)，因?yàn)槿丝诘拇罅窟w入，用實(shí)質(zhì)需求把投資投機(jī)的泡沫擠出。

所以，“去庫(kù)存”主要不是靠加杠桿，而是加大戶籍制度改革力度，建立健全農(nóng)民工進(jìn)城的財(cái)稅、土地等配套制度，為城鎮(zhèn)化的人口提供更多的高收入就業(yè)崗位。

而“高收入就業(yè)崗位”則預(yù)示了另一個(gè)問(wèn)題——如同文章提到的“勞動(dòng)力市場(chǎng)正發(fā)揮調(diào)整功能，但更要緊的是加強(qiáng)對(duì)勞動(dòng)者的技能培訓(xùn)。”

更高技能、更高薪酬和更高購(gòu)買力的這部分勞動(dòng)者，將帶來(lái)更強(qiáng)的房?jī)r(jià)承受力和住房市場(chǎng)支撐力。

但與此同時(shí)應(yīng)該注意的是，伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、人才結(jié)構(gòu)的改變，城市之間的“貧富差距”將更為懸殊。有些城市越來(lái)越難以適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，他們的房?jī)r(jià)連續(xù)下跌，將來(lái)也有繼續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

而長(zhǎng)三角、珠三角等主動(dòng)適應(yīng)新常態(tài)，追求創(chuàng)新和質(zhì)量效益的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性會(huì)加強(qiáng)，隨之其對(duì)人口的吸引力、住房市場(chǎng)的消費(fèi)需求、樓市的支撐力都會(huì)更強(qiáng)。

正如“權(quán)威人士”所說(shuō)，無(wú)論是地區(qū)、行業(yè)還是企業(yè)，總會(huì)受到“二八定律”的影響，從這個(gè)分化中有些能得到“八”的好處，脫穎而出，前景光明。但有些地區(qū)、行業(yè)和企業(yè)則會(huì)“越來(lái)越難熬”。

（僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，與邦地產(chǎn)無(wú)涉）

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