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南京一天拍出兩“地王” 二線城市最后一次任性?

每經(jīng)網(wǎng) 2016-05-14 10:59:57

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱這樣評論南京土拍:無法用理性數(shù)據(jù)論證了!

每經(jīng)編輯 王浩也    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王浩也

上海5月首次土拍僅僅過去兩天,南京土拍立馬搶占頭條。據(jù)了解,南京此次土拍共7幅地塊,分別來自建鄴區(qū)、秦淮區(qū)、江寧區(qū)和六合區(qū)。其中,河西4幅地塊有3幅為住宅地塊,受到眾多開發(fā)商的關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計,此次土拍有近40家房企報名。

本次土拍,總價地王是世茂拍下的G11地塊,達(dá)88億元。樓面價地王是葛洲壩拿下的G14地塊,達(dá)45213元/平方米。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱這樣評論南京土拍:無法用理性數(shù)據(jù)論證了!

地王扎堆河西

據(jù)了解,最先開拍的是建鄴區(qū)G11地塊,經(jīng)過9家房企、88輪競拍,最終世茂以88億元拿下,溢價率114.6%,樓面價15058.2元/平方米,成為南京總價地王。

隨后建鄴區(qū)河西南G12、G13兩宗相鄰的純宅地迅速被電建地產(chǎn)和金茂合力拿下,兩地塊總價69.6億元,溢價率均已超過180%,其中,G12樓面價達(dá)37027元/平方米,G13樓面價為36890元/平方米。

隨后,前3輪拍賣一直未能得手的葛洲壩順利將建鄴區(qū)河西南G14號宅地拿下,成交價32.8億元,樓面價45213元/平方米,成為南京新的單價地王。

資料顯示,G11地塊出讓面積為62699.92平方米、地下出讓面積為4472.12平方米,屬于混合地塊。該地塊在售樓盤主要有金隅紫京府和宏圖上水云錦,價格在4.5萬元/平方米左右。G12、G13地塊周邊魯能公館樓面價14078元/平方米,招商雍和府樓面價13821元/平方米,大約只有G12、13地塊的一半。而南京單價新地王G14地塊位于青奧村板塊,處于河西南部商務(wù)商貿(mào)和高品質(zhì)住宅聚集地,緊鄰河西CBD二期成熟區(qū),配套成熟,交通便捷。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者,4.5萬元的樓面價到時候保本價要賣7.5萬~8萬/平方米。

根據(jù)南京365樓事咨詢的數(shù)據(jù),河西南幾個在售樓盤的市場均價在3萬元/平方米到3.8萬元/平方米之間,與幾天前的上海相似,這又是一個“面粉比面包貴”的例子。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來利好

盧文曦認(rèn)為,房企在南京瘋狂搶地與當(dāng)?shù)貥O低的去化周期有關(guān)。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》稱,興業(yè)證券曾指出,南京絕對庫存達(dá)到極低水平,去化周期僅2.5 月。南京新房絕對庫存水平自2015 年中開始持續(xù)下降,從最高點(diǎn)5.5 萬套已經(jīng)下降到當(dāng)前的3.1 萬套。從去化周期看,南京市目前平均去化周期為2.5 個月,可視為沒有庫存壓力。從銷售情況看,從2015 年下半年開始,南京單月銷售套數(shù)均保持在1 萬套以上,特別在2015 年11-12 月、2016 年3 月,單月銷售套數(shù)均超過1.5 萬套,遠(yuǎn)超歷史水平。南京的可售房源數(shù)量偏低,目前庫存統(tǒng)計的是3.1 萬套,降至2009 年以來的最低點(diǎn)。

不僅是庫存,上海復(fù)世投資管理有限公司合伙人鄒毅認(rèn)為,這跟城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展脫不開關(guān)系,“第一階段是農(nóng)民進(jìn)城;第二階段是人口從三四線城市往二線城市涌動。我們國家下一波城鎮(zhèn)化進(jìn)程是重點(diǎn)發(fā)展二線城市。一二城市會有人口進(jìn)一步遷移,這個可以參考美國、日本的城鎮(zhèn)化趨勢。”

鄒毅告訴記者,房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化的未來規(guī)律是中小城市往大城市遷移,一線城市或者一點(diǎn)五線城市下一步肯定是人口持續(xù)性流入,因此對房地產(chǎn)市場的預(yù)期還是會漲,“今后,除了北京、上海、深圳三個超級一線城市,中國還會出現(xiàn)很多區(qū)域性的中心城市,這些城市都會成為吸引資本和人流的主要地。”

在南京之前,二線城市中,蘇州、廈門、合肥、杭州在土地市場上的表現(xiàn)都相當(dāng)搶眼。鄒毅則表示,房企對二線城市的熱情可能會下降,“本身房價就是貨幣現(xiàn)象,如果貨幣政策逐漸收緊,房價的漲幅必然會下降,就會導(dǎo)致拍地承受力進(jìn)一步下降。”

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南京土地市場 地王頻出

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