◎每經(jīng)記者馮彪 “不租房不知道北京的房租有多貴，不租房不知道在北京租房有多苦?！边@是一位在北京租房的北漂的一句心里話。 房租貴、租房苦的背后，一方面是租賃需求多，但是房源少，自然導(dǎo)致租房難，另一方面則是住房租賃企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)大概在17%左右，成本高導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)的動(dòng)力不足。 如何破解“房租貴、租房苦”？5月4日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，系列措施包括發(fā)展住房租賃企業(yè)、推進(jìn)公租房貨幣化、完善稅收優(yōu)惠政策、強(qiáng)化監(jiān)管等。專家認(rèn)為，這些措施的落地，有望為行業(yè)發(fā)展迎來(lái)春天。 經(jīng)歷五年的租房生涯后，李川（化名）終于湊夠了首付款在北京大興區(qū)買上了房。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“五年里，每年房租都在上漲，我也搬了三次家。孩子快兩歲了，考慮到以后入學(xué)方便，還是買套房心里踏實(shí)?！? 同樣在北京工作的王晨（化名）就沒(méi)那么幸運(yùn)了，畢業(yè)兩年的她目前還只能選擇租房。王晨住在北京北五環(huán)外的一間面積約15平方米的隔斷間里，一床一桌一衣柜已讓房間顯得擁擠。她每月需要支付1500元的房租，水電氣網(wǎng)費(fèi)也需額外支付。 “第一次租房時(shí)，中介稱續(xù)租時(shí)不再收中介費(fèi)，但是我續(xù)租時(shí)中介不僅漲了房租，還以合同費(fèi)的名義收了500元?！彼龑?duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，由于不想搬來(lái)搬去，只好任由中介“宰割”了。 住建部副部長(zhǎng)陸克華近日表示，2014年在對(duì)北京市3萬(wàn)多名年輕人住房狀況調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，43.8%的人都表示在租房的過(guò)程當(dāng)中遇到了中介的不良行為。 ●一個(gè)樣本租房續(xù)租遭遇變相中介費(fèi) 對(duì)于我國(guó)城市居民來(lái)說(shuō)，解決住房需求的主要方式有購(gòu)房和租賃兩種。 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)告訴記者，發(fā)達(dá)國(guó)家租賃住房的比例一般占到40%到60%，購(gòu)買和租賃在解決居民住房需求中同等重要，但是我國(guó)目前存在“重購(gòu)輕租”的現(xiàn)象，住房自有率在80%至90%，租賃住房多為年輕人不得已的暫時(shí)過(guò)渡性選擇。 “高房?jī)r(jià)增加了居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但即便是買了房，也可能離工作區(qū)域很遠(yuǎn)，出行麻煩。住房的便利性不夠好。”中國(guó)人民大學(xué)土地與政策研究中心主任葉劍平說(shuō)。 然而，恐怕每個(gè)租房者都有一部辛酸史。搬遷頻繁，租賃市場(chǎng)不規(guī)范，權(quán)利不平等也成為人們“棄租換購(gòu)”的原因。 王晨第一次租房時(shí)按一個(gè)月房租的價(jià)格向中介繳納中介費(fèi)，本想著續(xù)租時(shí)能避免中介費(fèi)的負(fù)擔(dān)?！翱上н€是沒(méi)想到，續(xù)簽合同的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)除房租、保潔費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)之外，還多出個(gè)500元的合同費(fèi)。”她說(shuō)。 柴強(qiáng)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這明顯是不合理的，因?yàn)橹薪榈木娱g服務(wù)在第一次出租時(shí)就完成了，續(xù)租就不應(yīng)再額外收取費(fèi)用。 一位房屋中介人士向記者透露，如果承租人選擇不續(xù)租對(duì)中介更有利，這樣中介能將住房租給其他人，又能獲得中介費(fèi)。因此，中介經(jīng)常會(huì)用漲房租或其他名義來(lái)變相收取中介費(fèi)。 中介的“算盤”恰好算中了承租人的軟肋。王晨對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)：“如果再另找中介租房，還得再支出1500元的中介費(fèi)，搬家也麻煩。所以500元合同費(fèi)也只得認(rèn)了?！? 王晨的遭遇并非特例，陸克華在5月6日的新聞發(fā)布會(huì)上表示，2014年在對(duì)北京市3萬(wàn)多名年輕人住房狀況調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，43.8%的人都表示在租房的過(guò)程當(dāng)中遇到了中介的不良行為，例如虛假房源信息、欺詐中介費(fèi)等。 在租房需求旺盛，房源稀缺的北京，中介也并不擔(dān)心住房租不出去。2014年58同城研究院發(fā)布的《北京租房行業(yè)研究報(bào)告》顯示，北京每天約有20萬(wàn)人在租房。 “我隔壁那位小伙計(jì)劃搬家，距租約到期還有1個(gè)月，中介已帶其他租客來(lái)看房了?！蓖醭空f(shuō)。 在葉劍平看來(lái)，大城市住房租賃市場(chǎng)總體仍然是賣方市場(chǎng)，承租人相對(duì)弱勢(shì)。對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，在其承租權(quán)益受到侵害時(shí)，其終止合約或換租的搜尋成本和搬家成本是巨大的，而這部分都需要承租方來(lái)承擔(dān)。 ●一項(xiàng)調(diào)查受訪者從未攤上降租好事 除了中介的不規(guī)范行為影響租房體驗(yàn)，住房售價(jià)上漲，租金也必然水漲船高，房屋租金年年漲也讓承租人沒(méi)有安全感。 葉劍平在北京做過(guò)一項(xiàng)500人的微觀調(diào)查顯示，從2011年~2013年間，租金水平持續(xù)上升，500名受訪者竟然沒(méi)有一例承租住房租金下跌。三年漲幅均值為38.33%，其中最大漲幅達(dá)到基期（2011年）的2.53倍。 “我國(guó)現(xiàn)有法律中并沒(méi)有涉及限制租金漲幅的法律條文，再加上住房購(gòu)買價(jià)格持續(xù)保持在高位，因此，租房成本會(huì)不斷增加，但購(gòu)買住房后可以再賣出賺差價(jià)，這就擠出了部分租賃需求轉(zhuǎn)向購(gòu)房?！比~劍平對(duì)記者說(shuō)。 據(jù)了解，在住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)的德國(guó)，政府對(duì)房租進(jìn)行了嚴(yán)格限定。德國(guó)政府會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際房租情況，制定并公布“租房?jī)r(jià)格表”，該表會(huì)兩年更新一次。房東給出的租房?jī)r(jià)格只能根據(jù)“租房?jī)r(jià)格表”上下波動(dòng)，如高于價(jià)格表的20%則可能被視為違法行為，會(huì)被罰款。 “德國(guó)的法律傾向于保護(hù)承租人的權(quán)益。房東不能隨意提高租金，更不能亂趕租客?！比~劍平說(shuō)。 此外，租房家庭無(wú)法享受與房屋產(chǎn)權(quán)人同等的權(quán)利，特別是在教育、養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障等方面，也成為制約租房的一大難題。 一般來(lái)說(shuō)，有了家庭子女后，選擇購(gòu)房的概率會(huì)明顯增加。李川告訴記者，他支付了80萬(wàn)元的首付后，除去公積金抵消的部分，每月需要交4000多元的貸款。盡管生活壓力增加，但是為了孩子以后上學(xué)方便，他仍然“棄租換購(gòu)”。 “在入學(xué)排順位的時(shí)候，租房會(huì)排在自有房屋后面，因此能否入學(xué)還存在不確定性，所以還是‘一勞永逸’的購(gòu)房比較保險(xiǎn)?！崩畲ㄕf(shuō)。 而在一些熱門學(xué)?；驘衢T學(xué)區(qū)，租房者的子女入學(xué)則更困難?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者致電北京朝陽(yáng)區(qū)白家莊小學(xué)就被告知，租房者子女無(wú)法在該校就讀。 在葉劍平看來(lái)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，還需要其他社會(huì)制度都作相應(yīng)的調(diào)整。“只有先保障買房和租房同等權(quán)利，才能讓承租人有選擇租房的動(dòng)力?！?