吳秋余

“居者有其屋”并不等于“居者有產(chǎn)權(quán)”。要從財稅、金融、戶籍等方面改變“重售輕租”的現(xiàn)狀，讓租房者住著舒心、出租者租著省心，才能有效激活房屋租賃市場，讓租房成為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)去庫存的有效途徑

買房還是租房？這是眼下很多人要面對的一道選擇題。如果簡單比較，一邊是數(shù)額很大的買房負(fù)擔(dān)，一邊是相對可接受的租金價格，似乎租房應(yīng)更受歡迎?，F(xiàn)實(shí)卻非如此。山東某縣一位購房者對筆者道出心聲：“買房子，政府一平方米補(bǔ)貼100元，一套房子能省1萬多元。租房子，啥實(shí)惠沒有，還總被趕來趕去，住著不踏實(shí)。”他最終還是選擇了勒緊褲腰帶貸款買房。

隨著去庫存政策發(fā)力，我國房地產(chǎn)市場普遍回暖，一、二線樓市房價快速升溫，三、四線的銷售也有所回升。然而，相比紅紅火火的銷售，租賃這一解決居住問題的有效手段似乎被人們淡忘。

事實(shí)上，“居者有其屋”并不等于“居者有產(chǎn)權(quán)”。即使在歐美等發(fā)達(dá)國家，住房自有率也只有60%多，日本租房結(jié)婚者比例高達(dá)67.1%，買房結(jié)婚夫婦比例僅為14.3%，而我國城市目前新房自有率已接近90%。省吃儉用買房的結(jié)果，使大量資金集中于房地產(chǎn)市場，推高了房價，也限制了居民日常消費(fèi)等方面的支出，對擴(kuò)大內(nèi)需帶來不利影響。

去庫存不只是賣房子，而是通過建立購租并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。對居住者而言，房屋租賃降低了城鎮(zhèn)化門檻，便于人才在不同城市、區(qū)域間自由流動；對市場來說，在部分三、四線城市住房庫存依然高企的情況下，租賃市場的發(fā)展能增加出租人購買庫存商品房的意愿，更好地化解房地產(chǎn)市場庫存。

這個兩全其美的辦法為啥遭到冷遇？究其原因還是很多政策與現(xiàn)實(shí)的障礙，讓租房者不舒心、出租者不省心。

買房沒錢，申請公積金貸款很容易；租房沒錢，想要提取公積金是難上加難，“手續(xù)繁”“到賬晚”“限制多”。買房貸款，按揭利率能打個八到九折；租房貸款，只能向銀行申請個人消費(fèi)貸款，需要承擔(dān)基準(zhǔn)利率1.2倍以上的貸款利息。買房繳稅，可以享受契稅、增值稅、個人所得稅等一系列優(yōu)惠政策；租房繳稅，基本享受不到稅收優(yōu)惠，現(xiàn)實(shí)中也基本是房東繳稅、租客埋單。買房落戶，帶上房產(chǎn)證就可輕松辦理，能享受一切與戶口綁定的公共福利；租房落戶，有學(xué)歷、工作、社保等各方面的限制條件，教育、醫(yī)療等公共福利也很難公平享受。武漢出臺大學(xué)生租房落戶新政一年后，無一人通過租房方式辦成落戶。買房居住，雖然購房過程很辛苦，住在自己的房子里卻很安心；租房居住，頻繁出現(xiàn)的合同糾紛、租金上漲，讓租戶東奔西走，苦不堪言……

對管理部門來說，零散的個人租賃市場難以管理，群租房、地下室出租等導(dǎo)致安全問題頻發(fā)，缺少登記制度的外來人口租房也容易引發(fā)社會治安問題。

找到租房市場的“痛點(diǎn)”，解決起來也就不難。

一方面，通過財稅、金融、戶籍等政策給房屋租賃松綁減負(fù)。對于購房者能夠享受到的政策福利，原則上也應(yīng)一視同仁地惠及租房者。比如，唯一住房對外出售可免征個人所得稅，是否可以考慮唯一一套對外出租房屋也免稅？滿兩年的住房對外銷售可以減免增值稅，兩年以上的長期租賃合同是否也應(yīng)減免稅收？低利率的信貸政策能否也讓租房者減輕一下負(fù)擔(dān)？買房享受到的公共服務(wù)，租房是否也不應(yīng)該落下？

另一方面，通過專業(yè)化經(jīng)營提供規(guī)范穩(wěn)定的租賃市場環(huán)境。房屋租賃不是一錘子買賣，鼓勵專業(yè)化企業(yè)經(jīng)營租房，不僅便于政府部門進(jìn)行管理，也能為租房者提供更專業(yè)的服務(wù)，建立起具備規(guī)模效應(yīng)的長期租房市場。機(jī)構(gòu)測算顯示，如果我國城鎮(zhèn)人口租房率提高到30%，則全國租房市場規(guī)?？蛇_(dá)萬億元。若能有效激活這個市場，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展會產(chǎn)生積極推動作用。

日前，國務(wù)院常務(wù)會議對培育和發(fā)展住房租賃市場做出部署，提出完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大支持等措施。如果能夠建立一個健康可持續(xù)的房地產(chǎn)租賃市場，讓賣房與租房比翼齊飛，以人為核心的新型城鎮(zhèn)化就有更堅實(shí)的根基。