分類(lèi)調(diào)控深化 樓市料進(jìn)入降溫周期。

繼對(duì)部分地塊設(shè)置最高出讓價(jià)后，蘇州市政府21日宣布，2016年商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃為380公頃，同比增長(zhǎng)22.6%，下半年將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況再作專(zhuān)題研究，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這是近期二線(xiàn)熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控“因城施策”的一個(gè)縮影。業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場(chǎng)的火爆、房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲正從一線(xiàn)城市蔓延到二線(xiàn)熱點(diǎn)城市。樓市過(guò)熱警報(bào)已經(jīng)拉響，加大土地供給、限購(gòu)、收緊信貸等差異化的分類(lèi)調(diào)控政策料在更多城市上演。

地王頻現(xiàn) 部分城市存泡沫

從一線(xiàn)城市到二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，總價(jià)地王、單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)。在融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌看來(lái)，部分城市土地市場(chǎng)過(guò)熱，已經(jīng)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。

克而瑞研究中心報(bào)告指出，2016年以來(lái)，總價(jià)、單價(jià)“地王”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到72幅之多。還有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，如果算上高溢價(jià)率這一指標(biāo)，今年以來(lái)產(chǎn)生的地王已超過(guò)100幅。

目前，樓市正面臨結(jié)構(gòu)性泡沫局部吹大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面是地價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。孫宏斌認(rèn)為，南京、蘇州這些城市，房?jī)r(jià)沒(méi)什么泡沫，但地價(jià)肯定是有泡沫，很多杭州的開(kāi)發(fā)商都是虧本的，而現(xiàn)在長(zhǎng)三角高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商以后很難掙錢(qián)。

還有業(yè)內(nèi)人士指出，地王大量出現(xiàn)有點(diǎn)類(lèi)似2007年左右樓市火熱的時(shí)期，當(dāng)時(shí)也產(chǎn)生了大量的地王，但遺憾的是隨著2008金融危機(jī)的爆發(fā)，一些地王項(xiàng)目或被開(kāi)發(fā)商退地，或是砸在手里，多年閑置。

另一方面是一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市“被豪宅化”，房?jī)r(jià)存在過(guò)快上漲的風(fēng)險(xiǎn)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說(shuō)，受到土地價(jià)格快速上漲的影響，二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)快速上漲，未來(lái)將面臨政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，巨資拿地可能加劇房企高負(fù)債、高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，一旦樓市風(fēng)向轉(zhuǎn)變，中小規(guī)模房企的破產(chǎn)可能對(duì)局部金融安全帶來(lái)隱患。

控制杠桿 分類(lèi)調(diào)控將深化

近期召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議指出，要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，樓市差別化調(diào)控將進(jìn)一步深化，地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)熱城市或?qū)?yán)控杠桿甚至是有序“去杠桿”，并出臺(tái)增加土地供給、限購(gòu)等措施。

房地產(chǎn)面臨的整體寬松環(huán)境將走向局部緊縮。瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤說(shuō)，鑒于最近決策層再次強(qiáng)調(diào)控制金融杠桿、推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，短期政策寬松勢(shì)頭或已見(jiàn)頂。未來(lái)幾個(gè)月人民幣貸款和社會(huì)融資規(guī)模增速應(yīng)會(huì)回歸正常步伐。年內(nèi)決策層應(yīng)會(huì)保持寬松的整體基調(diào)、信貸條件保持基本穩(wěn)定。

從四月信貸回落情況來(lái)看，未來(lái)貨幣政策將以“脫虛入實(shí)”為導(dǎo)向，大類(lèi)金融資產(chǎn)將在一定程度上“去杠桿”。而此輪樓市升溫正源于寬松的貨幣環(huán)境。在去庫(kù)存的主基調(diào)下，非限購(gòu)城市的房貸利率、首付比例以及二套房政策都處于金融危機(jī)以來(lái)最寬松的階段。此外，以往通過(guò)中介公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、民間借貸公司等獲取“首付貸”、過(guò)橋貸等行為也在被逐步整頓清理，房地產(chǎn)領(lǐng)域的場(chǎng)外配資加杠桿情況將被嚴(yán)控。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅認(rèn)為，過(guò)往多年的實(shí)踐已證明，需求端調(diào)控在長(zhǎng)期是基本無(wú)效的。限購(gòu)、提高首付比例、增加交易稅等需求端調(diào)控手段，并未能制止過(guò)去五年的房?jī)r(jià)上漲。她認(rèn)為，只有切實(shí)增加供應(yīng)，加強(qiáng)分層住房市場(chǎng)體系建設(shè)，才能構(gòu)建出合理、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

她還建議，房地產(chǎn)行業(yè)也要推行全面的供給側(cè)改革，包括在農(nóng)村人口流入較多的城市里增加土地供應(yīng)、降低土地價(jià)格；堅(jiān)定推進(jìn)戶(hù)籍制度改革，特別是那些涉及公共服務(wù)和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的政策規(guī)定。

走勢(shì)分化 房?jī)r(jià)漲幅或收窄

“預(yù)計(jì)五六月份，全國(guó)房?jī)r(jià)持平和下降的城市將逐步增多，房?jī)r(jià)漲幅也將進(jìn)一步回落。下半年樓市或迎來(lái)新一輪降溫周期。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。

他解釋說(shuō)，今年3月份開(kāi)始，一線(xiàn)城市逐步收緊樓市限購(gòu)政策，一線(xiàn)城市的樓市已經(jīng)開(kāi)始降溫。如果二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)持續(xù)火熱，樓市政策進(jìn)一步收緊的可能性很大。同時(shí)，在經(jīng)歷了去年4月至今購(gòu)房需求的大量釋放之后，購(gòu)房需求已被嚴(yán)重透支。

北京中原市場(chǎng)研究部同樣認(rèn)為，北京二手房市場(chǎng)迎來(lái)新一輪降溫周期。隨著供需矛盾逐漸緩和，買(mǎi)方市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權(quán)增強(qiáng)，價(jià)格博弈的空間擴(kuò)大，成交周期也將拉長(zhǎng)。二季度，二手房網(wǎng)簽量或?qū)⒊掷m(xù)回落，房?jī)r(jià)逐步止?jié)q趨穩(wěn)。

目前北京新房、二手房市場(chǎng)的成交都明顯下降。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年5月上半月，北京新建商品住宅（剔除保障房）共網(wǎng)簽4023套，較4月上半月下降17.5%，環(huán)比4月下半月大降60.8%；北京市二手住宅共網(wǎng)簽9180套，較4月上半月下降29%，環(huán)比4月下半月下降31.7%。

此外，上海、深圳以及部分二線(xiàn)城市亦進(jìn)入了“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的觀望期，尤其是二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的議價(jià)空間加大。

但在中信證券研究員陳聰看來(lái)，降溫是暫時(shí)的。他認(rèn)為，全年銷(xiāo)售速度可能呈現(xiàn)N型變化，前4月是銷(xiāo)售去化提速，從4月到三季度則因個(gè)別城市調(diào)控政策，銷(xiāo)售去化速度下降，但三季度之后，銷(xiāo)售去化速度又會(huì)恢復(fù)。全年來(lái)看，N的低點(diǎn)也并不低，預(yù)計(jì)熱銷(xiāo)貫穿全年。陳聰認(rèn)為，房?jī)r(jià)快速上漲階段已結(jié)束，未來(lái)是穩(wěn)中趨升。

廣發(fā)證券分析，未來(lái)信貸寬松空間有限，資金支持銷(xiāo)售量?jī)r(jià)持續(xù)上漲的邊際效應(yīng)將逐步遞減，加上前期需求已經(jīng)釋放比較充分，同時(shí)考慮到去年基數(shù)逐步抬升，預(yù)計(jì)未來(lái)整體成交同比增速將逐步放緩。但城市分化依舊存在，部分二線(xiàn)城市成交量短期依舊維持在一個(gè)較高水平。