每經(jīng)編輯 魏瓊    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

昨天，一篇《不要讓華為跑了》的帖子在朋友圈引發(fā)軒然大波。作為深圳科技產(chǎn)業(yè)的支柱的華為，正打算拔營遷往深圳邊上的東莞。

根據(jù)文章所述，華為在東莞松山湖已獲得了1900畝的土地，而且還在追加(華為在深圳占有的土地總面積為2460畝)。

據(jù)說“逼走”華為的原因很多，高房?jī)r(jià)、高地價(jià)絕對(duì)是其中之一。

就拿去年，華為旗下的綠苑公司在東莞買下兩塊商住用地來說，地塊總建筑面積約31萬㎡，樓面價(jià)基本也就2000多元/平。這個(gè)價(jià)格，在深圳，后面再加個(gè)零，也未必能拿到。

華為遷莞，最高興的當(dāng)然是東莞政府。年初它們就喜滋滋地對(duì)外宣布了一組數(shù)據(jù)：

在2015年企業(yè)納稅排行榜上，華為終端（東莞）有限公司位列主營業(yè)務(wù)收入和納稅兩個(gè)第一。官方未公布具體數(shù)據(jù)，但估計(jì)營收已到千億級(jí)別，納稅額在20億元左右。要知道，2014年華為東莞的納稅額還在10名開外，只有2.4億元。一番騰挪，這條“巨龍”給地方帶來的好處已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。

龍崗會(huì)怎樣？

有了華為的東莞大概會(huì)發(fā)展得更好，那沒有了華為的龍崗呢？

5月，深圳龍崗政府發(fā)布的經(jīng)濟(jì)分析，就這樣描述：

在華為的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力之下，龍崗區(qū)域創(chuàng)新能力排位靠前、優(yōu)勢(shì)顯著，但如果剔除華為影響，龍崗區(qū)域創(chuàng)新能力下滑顯著，排名從第4降至第10位。GDP密度下降近半、R&D投入占比下降約85%，專利申請(qǐng)數(shù)下降80%，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值比重下降超過一半。 1-2月，華為產(chǎn)值占我區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的47%以上，并且產(chǎn)值增速將近40%，比全區(qū)水平高出將近25個(gè)百分點(diǎn)，若剔除華為，我區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值則下降14.3%。

一直以來，華為都為我區(qū)創(chuàng)造著巨大的產(chǎn)值和稅收，但也存在隱憂。

2012年，基于業(yè)務(wù)需要，華為在松山湖注冊(cè)了華為終端（東莞）有限公司，雖然華為核心部門仍在我區(qū)，但華為部分業(yè)務(wù)存在遷走的可能。

我區(qū)一直以來都是以發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，近年來第三產(chǎn)業(yè)的所占比重以及質(zhì)量都有所提高，在追求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的同時(shí)，我區(qū)不能失去推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量——工業(yè)，因此，服務(wù)華為以及發(fā)展除華為外的整個(gè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要。

華為不僅為龍崗區(qū)帶來了稅收和工業(yè)總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)，也因華為在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的地位，坂田街道乃至龍崗區(qū)也逐漸獲得全國乃至國際上的關(guān)注，間接推動(dòng)了龍崗的舊改及城市更新項(xiàng)目，另外還給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了巨大的購買力。

華為“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”

政府報(bào)告寫得很明確了——華為作用大，華為不可失。

那龍崗會(huì)怎么辦？它提出了一系列服務(wù)華為的對(duì)策：

一、加快坂田街道的舊改及城市更新速度。以吉華路（坂田段）為例，2009年完成立項(xiàng)， 直到2011年底才開工，目前施工仍在進(jìn)行，加快舊改速度至關(guān)重要；

二、華為的周邊配套設(shè)施不到位，應(yīng)加快醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)等生活配套設(shè)施的建設(shè)，保證質(zhì)量高，與華為的地位相匹配；

三、以華為的合理訴求為導(dǎo)向，相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)，及時(shí)解決問題。

龍崗對(duì)華為的態(tài)度已經(jīng)很明確了——要夠好！其實(shí)，邦爺?shù)故怯X得，不用這么夸張，其實(shí)華為也離不開深圳。

深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年年末，深圳各類專業(yè)技術(shù)人員135.30萬人，比上年增長(zhǎng)5.6%，其中具有中級(jí)技術(shù)職稱及以上的專業(yè)技術(shù)人員41.50萬人，增長(zhǎng)4.4%。

年末國內(nèi)專利申請(qǐng)量105481件，增長(zhǎng)28.2%。國內(nèi)專利授權(quán)量72120件，增長(zhǎng)34.3%。

可見，無論是專業(yè)人才、專利申請(qǐng)還是專利授權(quán)的數(shù)量，深圳在全國范圍內(nèi)都名列前茅。

夠規(guī)模的高水平科研人才，這是華為非常需要的資源，就像任正非在華為首本官方著作《以奮斗者為本-華為公司人力資源管理綱要》扉頁上留的一句話：

資源是會(huì)枯竭的，唯有文化才會(huì)生生不息。一切工業(yè)產(chǎn)品都是人類智慧創(chuàng)造的。華為沒有可以依存的自然資源，唯有在人的頭腦中挖掘出大油田、大森林、大煤礦……

人才資源，就是華為的核心和優(yōu)勢(shì)，而這種資源并不是東莞、惠州等深圳周邊城市，靠著“產(chǎn)業(yè)輻射”這個(gè)詞，就能完整提供的，他們即使房?jī)r(jià)夠低，也無法匹敵深圳對(duì)知識(shí)人才的聚集力，因?yàn)閹讉€(gè)城市在公共配套、發(fā)展空間、無地域主義氛圍等等方面，差距太大。

房?jī)r(jià)瘋漲，會(huì)逼走更多“華為”

但“成本”依舊是企業(yè)發(fā)展無法忽視的關(guān)鍵點(diǎn)。深圳很好，深圳也很貴，這是華為不得不考慮的。

華為從南山孕育，后來搬遷到龍崗，這次遷移背后，除了政策因素(比如龍崗給華為很多特有優(yōu)待)，成本因素也是原因。

而華為在深圳走過29個(gè)年頭之后，相似的事情似乎正再次發(fā)生，促因之一還是成本，物業(yè)成本，說直白一點(diǎn)，就是高房?jī)r(jià)。

上述報(bào)告就提到，龍崗區(qū)商品房市場(chǎng)火爆，不僅給開發(fā)商帶來巨額利潤(rùn)，也給政府增加了一定的財(cái)政收入。但房?jī)r(jià)的上漲抬高了租金，給年輕人增加了生活負(fù)擔(dān)，一些企業(yè)也受困于成本上升，不得不整個(gè)企業(yè)或者將部分經(jīng)營活動(dòng)遷出。

據(jù)邦爺了解，經(jīng)過一年的暴漲，龍崗區(qū)房?jī)r(jià)已由2萬多元/平一路飆升到3.7萬/平，最熱的坂田片區(qū)房?jī)r(jià)已逼近5萬／平大關(guān)，房?jī)r(jià)“洼地效應(yīng)”漸弱。

另一個(gè)值得關(guān)注的問題，是華為總裁任正非說的：

深圳房地產(chǎn)太多了，沒有大塊的工業(yè)用地了。每一個(gè)公司都需要一定的空間發(fā)展，需要土地來換取工業(yè)的成長(zhǎng)?，F(xiàn)在土地越來越少，越來越貴，產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)的可能空間就會(huì)越來越小。生活設(shè)施太貴了，企業(yè)就承載不起；生產(chǎn)成本太高了，工業(yè)就發(fā)展不起來。

是的，商品房市場(chǎng)的過快發(fā)現(xiàn)，還壓縮了工業(yè)用地，抑制了工業(yè)發(fā)展。

報(bào)告就顯示，龍崗區(qū)的可用產(chǎn)業(yè)空間資源逐步緊縮：

（1）規(guī)劃保留產(chǎn)業(yè)用地剩余不多。截至2015年1月龍崗區(qū)擁有889個(gè)工業(yè)區(qū)，占地80.51平方千米，而規(guī)劃保為產(chǎn)業(yè)用地的僅余42.2平方千米；

（2）商住用房不斷擠占產(chǎn)業(yè)空間。2007年、2010年、2013年、2014年中，非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目占固定資產(chǎn)投資的比例分別為66.19%，75.52%，51.06%和50.78%，產(chǎn)業(yè)相關(guān)的固定資產(chǎn)投資在近兩年的影響逐漸減弱。

可見，深圳樓市的過激上漲，不僅讓剛需購房者望而卻步，也將很多企業(yè)逼向絕境，而高昂的成本也最終會(huì)驅(qū)逐大量實(shí)體企業(yè)，抑制大工業(yè)發(fā)展。

逼走“華為們”，深圳是故意的？！

但說到這里，邦爺要提醒大家注意——這一輪企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的洗牌，受到深圳高房?jī)r(jià)的助推，但與此同時(shí)，深圳正在主動(dòng)清洗舊產(chǎn)業(yè)，以便給新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰挪更多空間，完成城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)。

深圳在“十三五”規(guī)劃綱要中就提出，打造跨界融合的經(jīng)濟(jì)新形態(tài)。以提升網(wǎng)絡(luò)承載力、突破核心技術(shù)、創(chuàng)新智能硬件、深化信息服務(wù)為重點(diǎn)，構(gòu)建縱向垂直整合、結(jié)構(gòu)優(yōu)化完備的信息通信產(chǎn)業(yè)，形成技術(shù)水平高、滲透力強(qiáng)的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系。把智能制造作為兩化深度融合的主攻方向，促進(jìn)信息技術(shù)向市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)等環(huán)節(jié)滲透，推動(dòng)生產(chǎn)方式向柔性、智能、精細(xì)轉(zhuǎn)變。推動(dòng)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)廣泛應(yīng)用，培育壯大分享經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)同互動(dòng)發(fā)展。

根據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局2015年的數(shù)據(jù)，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重已經(jīng)達(dá)到58%。而在現(xiàn)有的工業(yè)體系重，先進(jìn)制造和高技術(shù)制造已經(jīng)成為主體，其中先進(jìn)制造業(yè)增5165.57億元，增長(zhǎng)11.5%；高技術(shù)制造業(yè)增加值4491.36億元，增長(zhǎng)9.7%

無疑，深圳未來是一個(gè)研發(fā)型城市、服務(wù)型城市，而不再是一個(gè)純粹的生產(chǎn)型城市。如同上海（詳情戳這里），這個(gè)前期靠工業(yè)高速發(fā)展的城市，也正在加速產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和人才的洗牌，為未來的制造業(yè)轉(zhuǎn)型和高新科技發(fā)展，創(chuàng)造條件。

但邦爺要提醒的是——一切適度。否則用力過猛，可能新的好企業(yè)還未進(jìn)來，華為等高新核心產(chǎn)業(yè)倒被逼走了，可能下次要挽留的，就變成了騰訊！ 

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