每經(jīng)編輯 吳若凡    

（周浦地王）

每經(jīng)記者 吳若凡

5月18日，保利以54.5億元在上海周浦拿下一宅地，實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到54500元/㎡，以兩年時(shí)間計(jì)算，未來這個(gè)樓盤可售部分的成本價(jià)格已經(jīng)接近8萬元。自此，周浦房價(jià)一舉邁入7萬元時(shí)代。

同樣的情況也發(fā)生在松江，5月11日，格力、融創(chuàng)分別以19.65億元、30.05億元奪得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)雙子地塊。按照周邊項(xiàng)目地價(jià)占比項(xiàng)目售價(jià)5成的比例，此次泗涇雙子地王2年后開盤售價(jià)保守估計(jì)將直沖6萬元/平方米。

原本以為事情就此告一段落，卻不曾想地王效應(yīng)就已經(jīng)開始顯現(xiàn)。在記者的朋友圈里，地產(chǎn)銷售們已經(jīng)按耐不住，紛紛傳來了地王周邊項(xiàng)目封盤或漲價(jià)的消息。

在上海土地市場持續(xù)高燒的背景下，開發(fā)商的這個(gè)舉動(dòng)，是不是意味著下一輪房價(jià)暴漲又近了呢？

新“地王”周邊樓盤捂盤不賣

在梳理了一遍地王周邊的項(xiàng)目之后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在地王周邊確實(shí)有項(xiàng)目封盤了。

首先是泗涇地王旁的萬業(yè)夢立方（又名萬業(yè)名苑），記者致電售樓處，對方銷售員明確告知，“現(xiàn)在封盤，暫時(shí)沒有房源。”

當(dāng)記者詢問原因時(shí)，該銷售人員說：“因?yàn)殂魶艿赝鮿偝?，封盤是為了接下來漲價(jià)”。記者進(jìn)一步詢問其價(jià)格，該銷售人員表示，“未來在4萬元/每平米以上。”

另一方面，記者通過查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)后得知，這批預(yù)售證的價(jià)格最高為30500元/平米。既然已經(jīng)有了限價(jià)，為何還能賣出40000元一平米呢？

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，萬業(yè)名苑去年共領(lǐng)過兩次預(yù)售許可證，共計(jì)房源632套，自去年1月10開盤以來，已累計(jì)售出461套，目前仍有171套住宅可供出售。那么這剩余的套數(shù)究竟去哪兒了？

優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，這實(shí)際上就是開發(fā)商的捂盤惜售行為，“開發(fā)商一般會先將上一批低價(jià)的房源藏起來，等下批預(yù)售證價(jià)格下來之后，再去將此前低價(jià)的房源價(jià)格做上去，當(dāng)然改價(jià)格是需要經(jīng)過房管局批準(zhǔn)的。”

（泗涇地王）

同樣的問題也出現(xiàn)在了泗涇地王旁的綠地香緹（綠地云雅園），根據(jù)房天下價(jià)格顯示，該項(xiàng)目原先叫價(jià)在32000元/平方米，實(shí)際成交均價(jià)接近30000元/平方米。

記者隨后致電該售樓處了解銷售情況，出人意料的是，對方銷售人員表示：“目前綠地香緹高層公寓已經(jīng)全部售罄，接下來要出售的是花園洋房，預(yù)計(jì)價(jià)格在40000/平方米以上”，但記者通過網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到的情況是該項(xiàng)目還有143套住宅未售，根據(jù)預(yù)售證的價(jià)格最高為35900元/平方米。

而周浦新“地王”旁的中駿柏景苑項(xiàng)目也是同樣的情況。

該售樓處銷售人員告訴記者“3月開盤至今，賣掉兩棟樓100多套房子，目前已經(jīng)售罄，剩下的正在申請預(yù)售證。”當(dāng)記者問接下來的價(jià)格時(shí)，對方表示“由于項(xiàng)目拍出了地王，價(jià)格肯定會漲”，此前項(xiàng)目銷售價(jià)格在45000元/平方米，該銷售人員表示接下來開盤價(jià)格會在55000/平方米左右。

但該銷售人員的說法明顯和網(wǎng)上房地產(chǎn)備案不符，數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目于今年3月27日開始銷售，總數(shù)380套，目前已售146套，還有一半尚未售出。其中3、4月份成交數(shù)在六七十套，5月份僅售出19套。

那么，上述現(xiàn)象是否算是捂盤惜售呢？

記者發(fā)現(xiàn)，此前上海市房管局為了防止開發(fā)商“捂盤惜售”有過明確規(guī)定。一則2010年發(fā)布的名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》的文件顯示：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)房銷售備案后方可簽訂商品住房定金合同、商品住房銷售合同，并嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上操作系統(tǒng)即時(shí)備案、可售房源不得拒絕銷售等本市商品房銷售合同網(wǎng)上備案登記制度。”

此外，上述《通知》中還指出，開發(fā)商取得項(xiàng)目預(yù)售證之后，建筑面積小于3萬平方米的商品住房項(xiàng)目必須一次性申請預(yù)售；超過3萬平方米、確需分批預(yù)售的，每次申請預(yù)售的建筑面積不得低于3萬平方米。 

部分樓盤漲價(jià)銷售

目前，該地塊周邊在售項(xiàng)目主要有金地自在城、萬業(yè)夢立方、保利翡麗公館、綠地香緹等，均價(jià)多在2.4萬~3.1萬元/㎡左右。也就是說，這次的泗涇地塊的實(shí)際樓板價(jià)已經(jīng)超過了旁邊的精裝修公寓價(jià)格。

以該地塊周邊的國貿(mào)天悅為例，兩年前，廈門國貿(mào)以27.38億的總價(jià)，約12000元/平方米的板價(jià)包攬佘山中央居住區(qū)三幅地塊，當(dāng)時(shí)已經(jīng)把市場震驚了一下。此次雙子地王以天價(jià)拍出，虹橋西松江泗涇佘山板塊的土地價(jià)格在兩年里面翻了3倍多。

據(jù)悉，該項(xiàng)目今年3月份的售價(jià)為28000元/每平米，實(shí)際成交價(jià)為26000，如今價(jià)格在28000元/每平米，漲幅近10%。國貿(mào)天悅已經(jīng)頂著預(yù)售證價(jià)格開售。

但另一方面，漲價(jià)需要讓消費(fèi)者買單的理由，就是對戶型的升級和內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化，薛建雄表示，地塊的稀缺倒逼開發(fā)商產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)提升。要提高價(jià)格就要?jiǎng)痈鞣N腦筋。整個(gè)社區(qū)綠化、建筑品質(zhì)和裝修品質(zhì)大幅提升。

薛建雄告訴記者，如今八九十平方米的戶型已經(jīng)可以做到三房兩廳兩衛(wèi)或者四房兩廳一衛(wèi)。142平方米的類獨(dú)棟別墅可以做到四房六衛(wèi)三廳，通過附加值可以做到7房。

薛建雄指出，如今，開發(fā)商普遍的做法是將更多的高科技元素注入戶型中去，比如聲控開關(guān)，只能窗簾、空調(diào)系統(tǒng)，這些控制系統(tǒng)在軟件上還可以更新。

相比之下，市中心戶型做的較差些，薛建雄表示，這主要是因?yàn)檫@些房子相較于外環(huán)更加容易去化，因此從戶型到裝修，開發(fā)商都不是很用心。