每經(jīng)編輯 吳若凡 龐靜濤    

每經(jīng)記者 吳若凡 實(shí)習(xí)記者 龐靜濤

處在風(fēng)口浪尖的蘇州樓市今天又爆出一個(gè)重磅新聞。5月23日，蘇州滸墅關(guān)兩幅地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)，因觸及政府設(shè)置的最高價(jià)格，兩幅地塊遭遇流拍。熔斷機(jī)制在土地拍賣市場(chǎng)再現(xiàn)。

這得從5月18日晚土拍限價(jià)令說起。當(dāng)晚，蘇州市國(guó)土資源局官網(wǎng)公告稱，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，對(duì)擬定于5月23日開始拍賣的部分地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。 

土地拍賣也熔斷

據(jù)了解，此次流拍的兩幅地塊均位于蘇州滸墅關(guān)，吸引了萬(wàn)科、新城、金地、融創(chuàng)、招商、正榮等眾多開發(fā)商。其中，蘇地2016-WG-39號(hào)地塊在30秒內(nèi)完成6輪報(bào)價(jià)，此后開發(fā)商相對(duì)謹(jǐn)慎緩慢報(bào)價(jià)，最終在競(jìng)拍開始35分鐘后觸及政府設(shè)置的最高價(jià)格，宣布流拍。

第二幅“限價(jià)”地塊，2016-WG-41號(hào)地塊在開拍2分40秒即實(shí)現(xiàn)“爆表”，觸及最高價(jià)格，遭遇流拍。

作為少數(shù)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的城市之一，蘇州樓市的現(xiàn)狀可以看作是當(dāng)前國(guó)內(nèi)二線城市的一個(gè)典型樣本。然而，房?jī)r(jià)的快速上漲，也帶來(lái)了很多問題。

蘇州市統(tǒng)計(jì)局在《一季度蘇州服務(wù)業(yè)穩(wěn)健上行，撐起半壁江山》的調(diào)研分析報(bào)告里指出：房地產(chǎn)開發(fā)投資隨樓市銷售火爆而升溫，正處在過熱狀態(tài)下的蘇州樓市，隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)降溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展有待進(jìn)一步觀察。

基于此，在本次土拍之前，政府連續(xù)兩天公布強(qiáng)有力的暫緩拍賣和土地限價(jià)要求，這也是今日兩塊住宅用地流拍的主要原因。

克而瑞華東區(qū)總經(jīng)理王新科告訴記者，這其實(shí)還是有一種土地惜售的心態(tài)，能夠很好地規(guī)避拿地王的風(fēng)險(xiǎn)。此類通告看似很簡(jiǎn)單，其實(shí)背后考慮了很多因素。對(duì)于部分優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)說，如果競(jìng)爭(zhēng)確實(shí)激烈，那么相關(guān)國(guó)土管理部門就可以借機(jī)取消土地出讓，后續(xù)繼續(xù)修改土地出讓的條款。

眾所周知，限制地價(jià)最有效的方式是增加土地供應(yīng)。王新科表示，每年的土地供應(yīng)都是有計(jì)劃的，并不能隨意增加。此外，通過大幅提升供應(yīng)量來(lái)維持地價(jià)的穩(wěn)定，也需要調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)。如果出現(xiàn)大規(guī)模供地現(xiàn)象，地價(jià)下來(lái)了，之前拍出的高價(jià)地可能面臨套牢風(fēng)險(xiǎn)。

大家都拿不到地？

碧桂園蘇州投資總監(jiān)郭鵬告訴記者，按照政府之前的設(shè)想，增加土地供給會(huì)有效平衡市場(chǎng)對(duì)于供應(yīng)端的需求，使得需求矛盾會(huì)緩解。蘇州作為1.5線城市，無(wú)論是資金流入還是和上海的銜接，是所有房企都看得到的事實(shí)。

今年3、4月份，蘇州頻頻出現(xiàn)“地王”。經(jīng)過上次4月份的土拍，蘇州先是暫時(shí)取消了幾塊潛在的“地王”，隨后又出臺(tái)了限價(jià)政策。

另一方面，限價(jià)給一些房企帶來(lái)了機(jī)會(huì)，從企業(yè)的報(bào)名和今天競(jìng)價(jià)的激烈程度就可見一斑。

郭鵬表示，對(duì)于房企而言，最差的結(jié)果就是大家都拿不到地，但對(duì)那些囤地大戶可以控制別人的拿地節(jié)奏，比如明天即將拍賣的相城區(qū)域地塊，雖然限價(jià)在兩萬(wàn)多，但不排除流拍的可能。

克而瑞蘇州副總經(jīng)理韓云霞表示，當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)趨冷，有些房企可能不會(huì)預(yù)期很高，明天的土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)可能不會(huì)突破限價(jià)紅線，但也不排除在板塊周邊有存貨的開發(fā)商競(jìng)相角逐報(bào)價(jià)。房企報(bào)名參與競(jìng)拍都有目的性，都存在各自動(dòng)機(jī)和考慮。

如果一個(gè)市場(chǎng)有兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，那么客戶就會(huì)分流，如果該區(qū)域只有一家，就可以坐地起價(jià)。郭鵬表示：同一個(gè)區(qū)域中，如果友鄰地拍的比較低，那價(jià)格支撐有難度，如果拍的價(jià)格高，而項(xiàng)目銷售價(jià)格定的偏低或者接近，去化速度就會(huì)加快。在區(qū)域有地的開發(fā)商，肯定會(huì)積極去抬高周邊地塊的價(jià)格。這是業(yè)內(nèi)比較普遍的做法。”

如果土地一直流拍，庫(kù)存還是會(huì)減少，如果市場(chǎng)得不到有效供給的話，最終獲益的還是那些有地的企業(yè)。如果市場(chǎng)上出現(xiàn)了一段時(shí)間的地荒，只有“地王”項(xiàng)目出售的話，還是沒有達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。

郭鵬指出，這畢竟是蘇州第一次嘗試做此類調(diào)控，未來(lái)一定會(huì)進(jìn)一步完善此類政策，在下一輪拍地來(lái)臨時(shí)，應(yīng)該會(huì)有新的舉措出臺(tái)，畢竟，通過一個(gè)限價(jià)就想抑制開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆榛蚴菓?zhàn)略布局是很難達(dá)成的。

他表示，未來(lái)一定會(huì)有針對(duì)限價(jià)的詳細(xì)操作規(guī)范來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)。這是價(jià)格過快上漲之后的橫盤調(diào)整期，未來(lái)，蘇州的房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)螺旋式上升的過程，一些品質(zhì)較弱的項(xiàng)目此前確實(shí)存在價(jià)格虛高，但隨著優(yōu)秀的高品質(zhì)項(xiàng)目的入市，隨著人口素質(zhì)的調(diào)整和市場(chǎng)基本面的改善，城市人口的購(gòu)買力還會(huì)進(jìn)一步提升。