每經編輯 楊羚強    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

在《三體》大結局里，程心和關一帆兩個最后的地球人看到了用地球語言和三體語言寫成的宇宙廣播，激動地擁抱在了一起。宇宙中存在過的文明浩若繁星，但最終只有157萬種文明留存下來，見證舊宇宙的死亡和新宇宙的崛起...

等等！標題明明寫著“上海樓市拐點”，扯什么《三體》?。。?/p>

腦洞這個東西，根本停不下來~~看到三體的“未來”，邦爺突然想和大家一起腦補，體驗一下未來5-10年的上海，那會是什么感受？

上下班高峰的地鐵車廂，寬得像溜冰場；馬路上車隨便狂奔，再也不怕被“蝸牛速”逼出路怒癥的老司機；光明村的鮮肉月餅篤定買，再也不會排長隊，再也不用擔心限量供應……

邦爺為啥敢這樣腦補？因為昨天看到了一組關于上海近年高考報名人數(shù)的數(shù)據(jù)。

高考人數(shù)又少了

數(shù)據(jù)顯示，今年上海的高考報名人數(shù)只有5.1萬人，比去年少了1000人。

2009年上海的高考報名人數(shù)還在7萬以上，從2013年開始，這個數(shù)字就一直“不進反退”，在5萬人左右徘徊。

出現(xiàn)這一巨大變化的原因是，上海在1991年到2003年的12年間，出現(xiàn)了人口生育率的“微笑曲線”，也就是每年新出生的嬰兒只有五六萬人，規(guī)模只有80年代中期的一半甚至1/3，直到2004年生育率才重新恢復。

資料來源：上海市統(tǒng)計年鑒

如今，生育率低潮期出生的嬰兒們長大成人，開始參加高考，他們也將陸續(xù)畢業(yè)、找工作、踏上崗位...

這群人就是影響一切和人口有關的消費市場的關鍵！這讓邦爺想到的，是未來上海的很多價格，比如勞動力市場價格，未來房地產的價格，更多大宗消費品的價格等等。

要知道，上海的房地產市場一直享受著巨額的人口紅利。因為在1978年到1991年的13年間，上海始終保持著“高生育率”，新生嬰兒在1987年甚至達到了19.02萬人。

這些人的結婚、成家、生子，和上海房價在2004年以后的高速瘋漲有巨大的關聯(lián)。

比如說，統(tǒng)計年鑒顯示，上海的初婚人數(shù)在2004年達到20萬人以后，每年的結婚人數(shù)都保持在20萬人左右的水平。這一龐大的人群，帶來了每年穩(wěn)定的住宅剛性消費。

然而，當人口生育低潮期的出生的小孩，大學畢業(yè)慢慢步入結婚年齡后，上海房地產市場的人口紅利突然消失了，這必然會出現(xiàn)可怕的需求拐點。

爆發(fā)在5年后？

但是，這個拐點究竟會在什么時間點爆發(fā)呢？

邦爺手里有些數(shù)據(jù)可以幫助測試，比如上海的初婚年齡是男性平均30.11歲，女性平均年齡28.14歲。按照最簡單的邏輯測算，目前的大學生平均年紀是18歲，所以4年后，上海房地產市場的需求拐點很可能發(fā)生，也就是2020年。

然而，初婚年齡僅僅是預測市場需求拐點的因素之一。作為過去已經發(fā)生的歷史數(shù)據(jù)，它顯然無法成為用來預測未來需求的大數(shù)據(jù)。

資料來源：上海統(tǒng)計年鑒

如果僅僅以初婚年齡和上海戶籍人口歷史出生數(shù)據(jù)，也許可以簡單地推算出2021年將是上海房地產市場的需求拐點。

但這種方法預測上海房地產市場，結論很有可能是不準確的。邦爺正邀請專業(yè)機構對上海房地產市場需求拐點時間進行數(shù)據(jù)研究和分析，以更好地判斷上海房地產市場需求拐點的時間。

不過，邦爺認為，不能僅憑人口出生規(guī)模和初婚年預測住房市場拐點，因為上海有人口管理政策。

上海之前出臺的《上海市人民政府關于進一步推進本市戶籍制度改革的若干意見》，有一條內容非常關鍵：就是上海對人口的信息化管理。在勞動力人口下降后，可能會迅速出臺政策，鼓勵外來人口的流入。

拐點出現(xiàn)房價也未必降？

再來談談另一個問題，上海的住宅建設用地供應，也是根據(jù)人口來定的。

《上海城市總體規(guī)劃（2015—2040）綱要概要》就提到，上海的郊區(qū)新城要根據(jù)常住人口的增減，動態(tài)地增減土地。

換句話說，房地產市場的供需是否平衡，地價上漲還是下跌，都將在區(qū)一級地方政府的掌握中。

一旦房價大跌，政府就可能會減少土地供給，規(guī)避房價暴跌造成的經濟風險。只不過，這樣的做法，只能保證短期有效，卻無法改變長期性的市場趨勢。

最后想說，雖然邦爺雖然覺得2021年到2030年間，上海確實可能出現(xiàn)一輪房價的暫時性低點。但這個時間具體是哪一年，決定者的既不會是邦爺，也不是政府部門，而是手機屏幕前的邦地產粉絲們。

那么，偉大的邦粉們 ，你們認為“上海房地產需求拐點”會是在哪一年出現(xiàn)？獲得投票最少的那個年份，就很可能是在上海買房的最好時點哦。 所以請邦粉積極投票，因為只有投票，才能知道其他人的選擇結果。（投票見此！）

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