每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

今年以來，21家被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)異常活躍，至少有10家已啟動內(nèi)外部重組和并購。在這輪整合潮流中，除了行政劃撥手段和考慮市場資源配置等因素之外，企業(yè)“體質(zhì)”的差異可能導致其地產(chǎn)業(yè)務最終不同的歸宿。

無論如何，正如萬科高級副總裁譚華杰所說的，一場“大象間的游戲”已經(jīng)開始。值得關注的是，在新一輪的地產(chǎn)央企整合潮中，誰會因并購重組而成為新的行業(yè)“巨無霸”，誰又將成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期的最后贏家？

2015年，“中”字頭央企之間并購整合頻頻發(fā)生，相關地產(chǎn)業(yè)務也一并被合并，外界驚呼央企地產(chǎn)“巨無霸”更多了。

去年底至今，招商系、中交系、國電魯能系、中鐵系等央企內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務整合除了讓房地產(chǎn)圈興奮不已，更激發(fā)了資本市場的高度關注。

《每日經(jīng)濟新聞》記者研究發(fā)現(xiàn)，像中海、五礦、招商雖經(jīng)大整合，但從去年與今年一季度業(yè)績來看，并不如外界所想象的那般會一舉顛覆一線房企隊形。

曾在中冶旗下地產(chǎn)擔任要職的一位地產(chǎn)資深人士表示，目前央企之間這股整合潮具有更多是通過行政劃撥手段，缺乏更為鮮明的市場化運作特色。多數(shù)央企地產(chǎn)業(yè)務特色并不明顯，像華僑城這樣主打旅游主題，應屬個案。

單個央企內(nèi)部整合提速

今年4月中旬，廣宇發(fā)展（000537，SZ）披露重大資產(chǎn)重組停牌公告，擬收購大股東魯能集團旗下重慶魯能34.5%、宜賓魯能65%、山東魯能亙富100%、北京順義新城100%等公司股份及定增募資等。

作為國家電網(wǎng)旗下全資直屬企業(yè)，魯能集團旗下房地產(chǎn)業(yè)務既有一少部分在A股上市的廣宇發(fā)展，多數(shù)仍被魯能集團持有，雙方同業(yè)競爭的問題一直未獲得解決。

上述重組方案也是本輪上市房企并購重組再融資開閘以來，魯能系內(nèi)部地產(chǎn)整合的2.0版本，剔出了海南個別項目。

2014年以來，以魯能地產(chǎn)為招牌的“魯能系”在成都、重慶等典型1.5線城市大量儲地，個別地塊溢價率驚人。

針對上次重組因?qū)嵖厝诵排麊栴}被監(jiān)管層否決，這次廣宇發(fā)展在公告中特別強調(diào)，其及相關各方正在全力推進盡職調(diào)查、審計、評估及國資委預審核等各項工作，積極論證重組方案。

外界猜測，魯能系這次地產(chǎn)重組應會吸取教訓，完成重組可能性較大。億翰智庫監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，魯能地產(chǎn)以126.5億元的銷售額挺進全國房企前15名。另據(jù)消息稱，截至5月7日，魯能地產(chǎn)年內(nèi)已完成銷售202億元，全年目標直指400億元。

日前，中房地產(chǎn)披露公告稱，其擬收購中交系旗下總價值64.3億元地產(chǎn)資產(chǎn)包，這意味中交集團著力打造的“中交地產(chǎn)”品牌邁出了整體上市的重要一步，且將進一步整合關聯(lián)方中房集團相關地產(chǎn)項目。

幾年前，中房集團與中交集團均直屬于國資委，雙方平起平坐，但中房集團和旗下中房股份及中房地產(chǎn)卻突然一并被并入了中交集團，就像當前中冶集團并入五礦集團，彼時中交雖有兩個殼平臺但因樓市政策等多重因素而難以重組，地產(chǎn)業(yè)務仍顯疲態(tài)，中交集團另起爐灶，轉(zhuǎn)而開始打造中交地產(chǎn)。

“原來，中房集團是要全部吃掉所有央企地產(chǎn)子公司的，但中房經(jīng)營能力較差，后來中房就徹底沒落了。”前述曾在中冶擔任要職且熟悉地產(chǎn)央企運作的一位地產(chǎn)資深人士如是說。

去年，中建系旗下30個地產(chǎn)項目作價338億元整體并入子公司中海地產(chǎn)，以強化“中海地產(chǎn)”品牌，外界驚呼該地產(chǎn)“巨無霸”會成為全國房企領頭羊。

去年底，國資委官網(wǎng)顯示，中冶被并入五礦。不過，從五礦地產(chǎn)與中冶置業(yè)各自的官網(wǎng)信息來看，兩者并無具體交集。中冶置業(yè)董事長劉福明曾公開強調(diào)，持續(xù)推進企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提高項目開發(fā)、資本與產(chǎn)業(yè)整合的競爭力，提升企業(yè)品牌影響力等。

績效考驗央企地產(chǎn)整合模式

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，針對房企一季度業(yè)績，經(jīng)整合后的中海地產(chǎn)斬獲銷售金額467.8億元，在全國房企排名中居第6位，而去年中海地產(chǎn)曾以244.5億元銷售金額排在全國房企第3位。

即使在今年的前4個月，一二線樓市快速回暖和改善性需求釋放，但以中高端物業(yè)為主的中海地產(chǎn)仍未超越全國前五強的萬科、恒大、保利、綠地與碧桂園。

記者注意到，去年底吸收合并招商地產(chǎn)的招商蛇口，今年前4個月，實現(xiàn)銷售金額188億元，排在第15位，相比一季度曾斬獲135.5億元且排在第13位的成績相比，已被此前稍靠后的綠城中國、首開股份所超越。

外界一直期待的央企地產(chǎn)“超級巨無霸”，并未因招商、中海、五礦等的并購整合而浮出水面。當前，萬科仍然穩(wěn)坐“頭把交椅”，恒大、綠地、碧桂園與保利等依次排在其后。

近來，坊間傳聞招商蛇口收購中糧地產(chǎn)，加上此前傳聞保利地產(chǎn)收購保利置業(yè)，但均無疾而終。中國中鐵擬以資產(chǎn)置換方式將旗下工業(yè)板塊裝入中鐵二局，而后者旗下涉及基建、地產(chǎn)等業(yè)務全部裝入中國中鐵。近日，該重組方案已獲得國資委批復，且得到中國證監(jiān)會正式受理。

外界猜測，“中鐵系”上述各板塊整合之后，中鐵置業(yè)將獲得壯大，未來再考慮與中鐵建合并，包括旗下涉及地產(chǎn)的中鐵置業(yè)與中鐵建地產(chǎn)合并等。

中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存表示，央企整合有其特殊性，比如像旗下的地產(chǎn)板塊，難以引進有經(jīng)營能力的人才團隊。

近來，外界對央企華僑城旅游主題地產(chǎn)模式饒有興趣。華僑城前任執(zhí)行董事、總裁王曉雯稱，其未來5年戰(zhàn)略是繼續(xù)推進“旅游+地產(chǎn)”模式，創(chuàng)新“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”補償模式，深耕“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式。

從財報來看，華僑城開發(fā)節(jié)奏雖慢但利潤較高，因為拿地成本低，屬于規(guī)模性造城模式，隨著當前“新地王”再度頻出，房企拿地成本日益高企，如何控制成本、提升利潤率與資產(chǎn)回報率已成一項核心競爭力。

陳寶存表示，華僑城模式有自身的特殊性，主要做主題地產(chǎn)，但在其他地產(chǎn)上并不顯著。其他多數(shù)央企地產(chǎn)特色不夠鮮明。長期以來，金融對央企優(yōu)先扶持，即使在混改下引入新的社會資本，短期內(nèi)想徹底改變，仍然有不少難度。