北京城建（600266）:沉淀蓄勢后勁十足

核心競爭優(yōu)勢突出,深耕北京持續(xù)受益。1)大股東北京城建集團在京影響力突出、與各區(qū)政府關(guān)系良好,予以上市公司在資金、人脈、資源等各方面支持;借助集團背景公司可更多參與土地一級開發(fā)進而有潛力與二級開發(fā)聯(lián)動,并有望受益集團產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同;2)獲取首都圈資源優(yōu)勢突出,15年獲取京內(nèi)6項目權(quán)益建面88.5萬方,平均地價僅I.I萬元/平米,總量和成本優(yōu)于諸多同行:3)金融與地產(chǎn)緊密結(jié)合,率先通過資本市場等融資平臺,借助融資加力發(fā)展能力突出。14年定增39億元、15年公司債、2期地產(chǎn)基金共募資110億元,16年擬發(fā)優(yōu)先股募資30億元。15年綜合融資成本降低至6.52%,將繼續(xù)下降。

業(yè)績穩(wěn)健,后勁足。二級開發(fā)未結(jié)建面超400萬方,權(quán)益貨值超1000億元,70%位于北京房價易漲難跌,15年銷售116億元同比增60%,預(yù)計16年銷售額達130-150億元同比+12%~29%。16Q1實現(xiàn)簽約32億元同比增77%,3月末116億元預(yù)收款基本鎖定今年結(jié)算?，F(xiàn)有5個一級開發(fā)項目合計建面約227萬方,有潛力實現(xiàn)一二級聯(lián)動,不排除未來在通州、順義等區(qū)縣再獲得一級開發(fā)項目。近期集團中標(biāo)望壇棚改一次性招標(biāo)項目,初定周期為5年,預(yù)計總投資近400億元。

該項目位于北京南二環(huán)崇文區(qū)永外地區(qū),占地46.6萬方、總規(guī)劃面積為98.6萬方,區(qū)位優(yōu)勢無可復(fù)制,若不考慮回遷該項目單體貨值近1000億元。

股權(quán)投資育極大增厚利潤。早期投資的國信證券、錦州銀行分別在A\H股上市,低成本且已經(jīng)獲得多年高分紅,可靈活減持變現(xiàn)。世紀(jì)空間掛牌新三板、中科招商創(chuàng)投、北科建等盈利持續(xù)增長。目前公司對外投資企業(yè)10家,總投資額13.82億元,15年投資收益2.11億元同比大增133%,極大增厚公司利潤,5家主要股權(quán)投資權(quán)益價值達79億元。后續(xù)將繼續(xù)投資新能源、互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)。

財務(wù)風(fēng)險低,具備加杠桿發(fā)展空間。至16Q1貨幣資金86億元短債缺口僅16億元,資產(chǎn)負(fù)債率71%、凈負(fù)債率僅56%、維持行業(yè)中低水平,具備加杠桿空間。

公司卡位深耕首都圈,豐厚資源儲備和高超的項目拓展能力極大受益京房價易漲難跌、市政府東遷和京津冀一體化發(fā)展機遇,自身長于資本運作具備加杠桿空間,股權(quán)投資屢創(chuàng)佳績,集團支持產(chǎn)業(yè)協(xié)同,未來有望持續(xù)受益國企改革,在資源獲取、激勵等方面取得新的突破瀝:淀蓄勢厚積待發(fā)提速發(fā)展?jié)摿κ?。預(yù)測16-18EPS

1.05/1.22/1.44元,當(dāng)前合理資產(chǎn)估值22.8元/股,股價6折,PB低于1,限售股解禁對股價上行壓力小,再次“強烈推薦”,6個月目標(biāo)價16元。中投證券

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