樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的常態(tài)化，開(kāi)始由一線城市傳導(dǎo)至二線重點(diǎn)城市。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個(gè)月，全國(guó)30個(gè)典型城市中，樓面價(jià)同比漲幅超過(guò)50%的城市有18個(gè)，其中超過(guò)100%的有11個(gè)；土地出讓金同比上漲幅度超過(guò)60%的有17個(gè)。其中，蘇州、南京、杭州和合肥四個(gè)二線城市力壓一線城市，成為高溢價(jià)土地集中營(yíng)，樓面價(jià)上漲數(shù)倍。

中投證券一份研究報(bào)告稱(chēng)，受去庫(kù)存政策刺激，部分二線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯，出于利潤(rùn)最大化考慮，企業(yè)均加快進(jìn)軍優(yōu)質(zhì)二線城市的步伐，勢(shì)必增加相關(guān)區(qū)域的庫(kù)存，近期房企新開(kāi)工面積已快速攀升，預(yù)計(jì)部分二線城市庫(kù)存量將增大。

更重要的是，“面粉貴過(guò)面包”傳導(dǎo)至二線城市，房企2013年以前所拿得低成本地塊消化后，行業(yè)毛利率將跳降。

部分二線城市成庫(kù)存高地？

2014年以來(lái)，標(biāo)桿房企重返一線、二線城市。2015年，一線城市樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)成為常態(tài)。2016年以來(lái)，二線城市土地高溢價(jià)，地王頻繁出現(xiàn)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，今年全國(guó)50家大型房企合計(jì)拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)48.4%。

“個(gè)別上市房企，當(dāng)年業(yè)績(jī)目標(biāo)不足60億元，卻敢于拿出60億元用于在熱點(diǎn)二線城市高價(jià)增加土地儲(chǔ)備。”某業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，其旗下有多個(gè)十幾年尚未結(jié)案的項(xiàng)目，這對(duì)處于擴(kuò)張期的企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較高，若踏錯(cuò)市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，很可能對(duì)資金鏈造成重大威脅。

中投證券分析師在調(diào)研成渝地區(qū)后寫(xiě)成的報(bào)告中稱(chēng)，綜合調(diào)研情況，“我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)從同質(zhì)走向分化的步伐正在加快，二線城市可能成為下一個(gè)庫(kù)存集中地”。

然而，除了西南、東北等二線城市庫(kù)存量難以消化外，長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域的二線城市卻是地王頻出的局面。

“看好二線城市是現(xiàn)在很多中型房企的投資心態(tài)，實(shí)際上在一線城市進(jìn)入有障礙的情況下，中小型房企只能選擇投資二線城市。” 易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，高溢價(jià)拿地的背后是，雖然二線城市被持續(xù)看好，但地王容易成為高庫(kù)存項(xiàng)目，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)被套和增加潛在的財(cái)務(wù)成本。

高溢價(jià)拿地，直接影響的是企業(yè)被動(dòng)地提高高端產(chǎn)品比例，同時(shí)減少剛需產(chǎn)品的配比。

有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，大規(guī)模的區(qū)域調(diào)整、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從剛需型向改善型轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率會(huì)放緩。表面看來(lái)，部分房企開(kāi)盤(pán)速度非?？欤话銖哪玫氐介_(kāi)盤(pán)6個(gè)月-8個(gè)月即可完成。但背后不乏后續(xù)銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，結(jié)算速度慢，項(xiàng)目整體運(yùn)作周期拉長(zhǎng)，存貨規(guī)模大的現(xiàn)象。

尤其對(duì)一些拿地激進(jìn)，資本市場(chǎng)運(yùn)作不流暢，又被迫加大改善性產(chǎn)品比例的大幅調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的中小型上市房企來(lái)說(shuō)，存在跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，去化率可能進(jìn)一步降低，這種產(chǎn)品適銷(xiāo)不對(duì)路，存貨將難以周轉(zhuǎn)。

行業(yè)毛利率將跳降

土地成本在房企運(yùn)營(yíng)成本中占比較高，其攀升將直接導(dǎo)致盈利空間的縮減。

從宏觀市場(chǎng)角度來(lái)看，2013年以來(lái)取得的低成本的地塊正在逐步被消化。以一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)到清盤(pán)時(shí)間為3年計(jì)算，今年或明年，這些項(xiàng)目將大部分進(jìn)入結(jié)算期，這意味著2013年以后的高價(jià)地項(xiàng)目將入市銷(xiāo)售，成為房企業(yè)績(jī)的新來(lái)源。

據(jù)中投證券上述研究報(bào)告顯示，近期土地招拍掛結(jié)果顯示，受 2015 年以來(lái)地產(chǎn)行業(yè)回暖影響，當(dāng)前新拍土地成本攀升非常明顯，部分地塊甚至出現(xiàn)土地成本和周邊售價(jià)倒掛的情形。“因城施策”的大背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅調(diào)升的可能性將逐步減小，而地價(jià)成本攀升，存量低價(jià)土地減少，未來(lái)2年-3年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整，過(guò)去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)查詢(xún)，近年來(lái)地產(chǎn)行業(yè)毛利率的峰值出現(xiàn)在2012年3月份，毛利率為41.39%；最低值出現(xiàn)在2005年12月份，為23%。而2015年3月底以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)毛利率從近37%一度下挫至26%。

據(jù)中投證券上述研報(bào)稱(chēng)，成都、 重慶等房企多、競(jìng)爭(zhēng)充分、供需均衡的城市，一般房企很難獲得超額收益。企業(yè)要么提升品牌知名度，獲取品牌溢價(jià)，要么加大成本控制力度，通過(guò)節(jié)約成本獲取利潤(rùn)。

按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析，二線城市此輪產(chǎn)生的溢價(jià)率超過(guò)100%的百宗地塊，未來(lái)入市房?jī)r(jià)至少要上漲80%-100%，即使按照標(biāo)桿房企拿地的平均價(jià)格，也需要未來(lái)兩年一、二線城市房?jī)r(jià)上漲50%以上。然而，市場(chǎng)真的會(huì)如此嗎？

若漲價(jià)不達(dá)預(yù)期，這些項(xiàng)目延長(zhǎng)入市周期、被擱置，甚至被低價(jià)轉(zhuǎn)讓將是其最終命運(yùn)。屆時(shí)，扣除資金成本，其毛利又將在哪里產(chǎn)生？退一步說(shuō)，開(kāi)發(fā)商有資金實(shí)力順利開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售這些項(xiàng)目，若產(chǎn)品附加值難以實(shí)現(xiàn)，依然無(wú)法避免毛利率下滑的局面。