每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circie）

在房價、地價高漲的熱潮中，樓市即將進入下行周期的討論卻愈發(fā)濃烈。

一邊是中金公司、高盛高華證券等機構(gòu)陸續(xù)“唱空”。一方面，漲得最快的3個二線城市——蘇州、南京、合肥，不僅各種限購傳言不斷、調(diào)研狀態(tài)緊張，據(jù)說還有一些未成文的“隱形”調(diào)控已經(jīng)執(zhí)行。

樓市仿佛已經(jīng)進入“斗地主”模式，高價地有危險了...

限購令秘而不發(fā)

前段時間蘇州的地價和房價漲得十分明顯，隨即“限購了嗎？”成為熱議話題。

因為這背后，政府多次釋放相關(guān)信號。比如5月17日蘇州市政府舉行的例行會議上，有接近蘇州住建局的知情人士就向邦地產(chǎn)透露，控制高價地是蘇州當下的首要任務(wù)，限購政策暫緩執(zhí)行。

無獨有偶，在房價高漲的合肥，5月17日下午，合肥市委書記以及合肥房管局局長就發(fā)聲了：合肥房地產(chǎn)要加強調(diào)控，在必要時候，不排除限購限貸的政策重新回歸。

合肥市房管局局長汪菊喜接受邦地產(chǎn)采訪時也表示，如果合肥的房價還得不到有效控制，那么不排除重啟限購限貸政策。

南京也是這樣，5月17日晚，網(wǎng)傳一位“南京市房產(chǎn)局局長秘書”稱，中央派人下來要控制南京房價，南京房產(chǎn)局的所有領(lǐng)導(dǎo)連夜開會，要出臺樓市新政策。此后，南京樓市動作不斷，雖不見限購落地，但可謂未行先火。

隱秘政策大行其道

雖然很多城市并未明確落定限購，但一些“不見發(fā)文”的措施，卻已在各大城市陸續(xù)落地。

隱秘政策一：控制網(wǎng)簽，推遲交易時間

以蘇州為例，龍湖蘇州一位熟悉政府政策的人士就透露，蘇州在限制房價漲幅和限制地價之后，又開始了新一輪的限制網(wǎng)簽，售價在25000元/平方米以上的項目，每天網(wǎng)簽的指標為五個，暫且執(zhí)行到6月。

限制網(wǎng)簽意味著什么？每天5套的網(wǎng)簽指標，開發(fā)商一個月最多只能賣出約150套房，和開盤數(shù)相差甚大。以蘇州當代萬國府MOMΛ為例，蘇州搜房網(wǎng)信息顯示， 5月21日開盤，均價30000元/平方米，當天推套224套房源。以政府當前的網(wǎng)簽政策計算，該項目需一個半月的時間完成網(wǎng)簽。

網(wǎng)簽時間的拉長，不僅影響開發(fā)商的推盤節(jié)奏，更意味著風(fēng)險。上述龍湖蘇州人士稱，交易的落地標準為蘇州住建部門的網(wǎng)簽合同為依據(jù)，不能網(wǎng)簽，對購房者的約束僅是定金合同，定金額度一般3～5萬，對開發(fā)商說違約的風(fēng)險大。

網(wǎng)簽還是資金回籠的前提。對于希望快速回籠資金的開發(fā)商來說，不能網(wǎng)簽不僅僅是交易推后，同時帶來的還有資金回籠，網(wǎng)簽前，開發(fā)商無法獲取購房者交付的首付款，且房貸流程同樣推后。

據(jù)稱，這一類僅以口頭傳播和執(zhí)行的“控房價”政策，在蘇州并不少見。

隱秘政策二：干涉項目定價

為控制房價，企業(yè)的定價行為在特殊時期受到了更多的行政指導(dǎo)。

以蘇州為例，3月18日蘇州政府對于房價的調(diào)控執(zhí)行了“申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高,6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%,12個月內(nèi)不宜超過12%”的政策。為避免申報價格和實際售價之間價差空間太大，蘇州市在執(zhí)行過程中，對此前的首次申報價格過高的現(xiàn)象做出修正，再次申報參考項目前一批次的實際售價。

南京則對項目價格申報做出嚴格的限制。5月27日，南京發(fā)文指導(dǎo)價格，要求物價主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房價格申報指導(dǎo)時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計入其房價的準許成本，不作為申報價格的組成部分。

海亮地產(chǎn)一相關(guān)負責(zé)人介紹，南京物價局對開發(fā)商提交的價格申報不再僅限于被告知，而是會考慮項目周邊的實際售價對項目價格進行指導(dǎo)。在開發(fā)商向物價部門價格申報時，地價過高加上建安等成本，價格超過周邊售價很常見，物價部門也不得不參考。

隱秘政策三：限制地價

在蘇州，2宗有望成為高價地的地塊因開發(fā)商的競價超出政府限價，以流拍告終；8宗“限價”地塊在政府設(shè)置的價格范圍內(nèi)完成交易。

雖然這讓“限制最高地價”的舉措飽受爭議。但據(jù)中新網(wǎng)南京報道，南京市國土局的相關(guān)人士曾對“蘇州限制地價”做出過評價，而數(shù)天之后，南京就宣布跟進這一辦法，在熱點區(qū)域的住宅用地出讓時，由市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。

毫無疑問，無論是限制最高地價、限制高價樓盤網(wǎng)簽數(shù)量抑或?qū)椖可陥髢r格進行行政指導(dǎo)，均是在房價、地價上漲的背景下，政府承受巨大壓力之下的臨時舉措，便于調(diào)整。

樓市將下行限購不會露天？

目前的限購只是“打晃子”的狀態(tài)，但人們關(guān)心的是，如果限購沒落定，樓市已先行轉(zhuǎn)向，限購會不會就此不會露天了？

這其實，是大概率事件。我們看到，2016年的房地產(chǎn)市場如期進入下行周期，小年行情或提前上演。中金在其關(guān)于地產(chǎn)周期的報告中認為，2005、2008、2011、2014 年的小年行情或提前在2016年上演，銷售周期或?qū)⑻崆斑M入下行通道，房價或存在同比下降壓力。

限購之后，伴隨的是樓市成交走低。以最近的兩個完整周期（2008年～2011年和2011年～2014年）為例，2011年和2014年的兩次低谷之前，樓市的行情均走出了成交小高點，像極了2016年樓市的火爆行情。樓市高點之后，限購隨之而來，繼而是樓市的迅速冷凍，如2011年和2014年。

▲2008年～2015年樓市走勢（上海為例）

圖表來源：中國指數(shù)研究院

樓市高點之后快速進入下行周期的背后是房地產(chǎn)開發(fā)投資和開工量的快速增長帶來的供應(yīng)增加。

樓市供應(yīng)已在路上，未來的一年，或成項目集中入市期。在追求速度的時代，一個項目由拿地到開工售出的時間大大縮短，長至1年，短則只需4-6個月。以此推算，年初開工的項目多數(shù)會在下半年或明年的上年集中入市。

大多開發(fā)商已覺察樓市的異動，上述城市都有了行動，比如捂盤惜售最為嚴重的合肥，已經(jīng)開始放量推盤。預(yù)測，近幾月的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部調(diào)整。

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