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每經(jīng)實習(xí)記者 黃博文

6月2日，深圳龍華第一塊商住地成功吸引18家房企火熱開搶，中國電建+方榮聯(lián)合體以82.8億元的高價拿下，擊敗了招商、中鐵建工、碧桂園、平安不動產(chǎn)、中洲、葛洲壩、萬科、中海、龍光等18家房企，折合樓面價約5.6萬/平方米。

一天之后的6月3日，位于南山區(qū)的華僑城新天鵝堡正式發(fā)售大戶型單位，推出約315套298~380平方米及545平方米住宅。價格方面，平層產(chǎn)品定金100萬元/套，復(fù)式產(chǎn)品定金則500萬元/套。

根據(jù)現(xiàn)場銷控表顯示，此次項目的高層總售價集中在3585萬~8859萬元/套，折合單價11.6萬~16萬元/平方米。

開盤當(dāng)天共計約500人到場，折后單價集中于11萬~15萬平方米，最高單價達(dá)15.8萬元/平方米。消息稱，購房者以房地產(chǎn)、實業(yè)、金融業(yè)等領(lǐng)域人士為主。

最終據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，新天鵝堡總共成交151套，去化率47.94%，銷售額達(dá)100多億元。同時由于銷售額超出公司預(yù)期，項目決定封盤一天。

無獨有偶，今日（6月6日）刷爆地產(chǎn)朋友圈的東海國際公寓頂層871平米復(fù)式，據(jù)傳賣出42萬/平方米的天價。記者多方核實，此為假消息，實際單價為29萬/平方米，總價2.5億元。即使價格比謠言要低，仍然是令人咋舌的天價了，深圳豪宅的價格真是“心有多大、舞臺就有多大”。

開發(fā)商惜售心態(tài)顯現(xiàn)

關(guān)于華僑城新天鵝堡的定價，深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛直言，定價略高，銷售情況仍受到價格的影響。數(shù)據(jù)顯示，新天鵝堡周邊的二手房中，純水岸16期的價格不足8萬元/平方米。

第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿向記者表示，東海國際公寓、華僑城定價都是偏高的。“東海國際公寓是保留房源定價，不著急賣；華僑城新天鵝堡定價高于周邊二手房，這充分表明深圳開發(fā)商的惜售心態(tài)：優(yōu)質(zhì)地段的豪宅賣完土地不可再生，賣一套少一套。”

不難發(fā)現(xiàn)，深圳豪宅市場正在逆勢而動。自“3·25新政”以來，深圳市場觀望氣氛濃厚、樓市成交量有所下降，導(dǎo)致房價上升動力不足。近期龍華單價地王的出現(xiàn)，以及新天鵝堡等豪宅的開盤結(jié)果，豪宅市場強勢突圍成績亮眼。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，3月至5月，深圳豪宅累計成交1607套；其中3月豪宅共成交725套，環(huán)比上漲35.3%，在全市新房成交中占比升至13.9%，這也是進(jìn)入2016年以來占比首次突破兩位數(shù)；4月豪宅成交386套，盡管環(huán)比下跌46.8%，在全市新房成交中占比仍達(dá)12.1%。

剛過去的5月，深圳豪宅共計成交496套，在新房成交中的占比也達(dá)到17.5%，創(chuàng)下歷史最高位；期內(nèi)，創(chuàng)下單日銷售50億元紀(jì)錄的蛇口半島城邦備案124套。這其中，千萬元以上豪宅的占比高達(dá)11.8%，相當(dāng)于每成交10套新房住宅，就有一套千萬級別豪宅。

2016年以來，深圳“10萬+”豪宅已由去年的2個升至如今的24個，包括寶生Midtown、半島城邦、華潤深圳灣悅府已陸續(xù)入市。據(jù)了解，萬科近期正式發(fā)布香蜜湖·瑧山府、蘭江山第·瑧山道、深圳灣·瑧灣匯三大豪宅產(chǎn)品，其中瑧山府將于6月份首度入市，貨值近350億元。

受豪宅成交的結(jié)構(gòu)性拉動，5月深圳新房均價高達(dá)5.58萬元/平方米，環(huán)比上漲11.9%。

高凈值人群開始抄底了

在房價高位運行態(tài)勢下抄底，“春江水暖鴨先知”的先行者已經(jīng)開始行動了。

記者輾轉(zhuǎn)找到一位入手華僑城新天鵝堡的業(yè)主，他告訴記者這樣的邏輯：當(dāng)泰禾集團的尖崗山地王樓面價超過8萬元，中國電建+方榮聯(lián)合體拿下的上塘“地王”樓面價達(dá)到56781元時，現(xiàn)在買入華僑城新天鵝堡至少不會虧錢，何況還有高品質(zhì)的產(chǎn)品兜底。

持有這樣邏輯的購房者怕是不在少數(shù)，畢竟，在流動性寬裕的經(jīng)濟大環(huán)境下，在未來相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，資產(chǎn)的價格將始終處于上漲周期，如何在此輪周期內(nèi)實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，豪宅的業(yè)主們熟諳此道。

由此傳導(dǎo)開去，或許會引起新一輪超級豪宅熱。記者了解到，過去的這兩個月內(nèi)，深業(yè)東嶺、中糧云景、華豐前海灣以及恒裕嘉城等剛需類樓盤，開盤當(dāng)天一共認(rèn)購了98億元。而華僑城新天鵝堡和半島城邦三期就認(rèn)購了超過180億元，去化之快、銷售金額之巨令人咋舌。

二手房市場方面，據(jù)了解，相較于慘淡的前一月，近段時間看房人群開始增多，投資客也開始咨詢房源，伺機進(jìn)入二手市場。

背后是資本的狂歡

這不是人居的盛宴，而是資本的狂歡。

豪宅為什么能賣這么火？根本原因還是不差錢：開發(fā)企業(yè)融資成本降低、高凈值人群偏向一線城市豪宅實現(xiàn)資產(chǎn)增值保值。

吳睿向記者表示，在股市等投資市場震蕩的當(dāng)下，一線城市優(yōu)質(zhì)地段的豪宅仍然是高凈值人群偏愛的保值增值的投資品種，其中，深圳更是一個避風(fēng)港。豪宅會繼續(xù)推高深圳的房價上漲預(yù)期，短期內(nèi)也會和剛需產(chǎn)品的分化進(jìn)一步加劇。

不過，吳睿也表示，隨著深圳后續(xù)市場10萬+豪宅的陸續(xù)入市，豪宅市場的競爭會愈加激烈，項目在去化率等方面會有所下降。

“下半年，隨著貨幣政策回歸穩(wěn)健本位，樓市政策回歸以人為本，而非加杠桿的周期，支持市場繼續(xù)上漲的條件并不具備，豪宅市場能否持續(xù)堅挺還將存疑。”某銀行分析師說。