每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

繼央行上?？偛吭囁?ldquo;房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”后，證監(jiān)會(huì)也不甘“落后”，也給房地產(chǎn)拋下了一顆“深水炸彈”。

6月7日晚間，綠地控股發(fā)布就公告稱，將主動(dòng)調(diào)整定向募資總額，從此前的301.5億調(diào)低至157.00億。

值得注意的是，同日綠地控股公告稱：“根據(jù)《中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》，經(jīng)與保薦機(jī)構(gòu)審慎研究，公司和保薦機(jī)構(gòu)同時(shí)向中國(guó)證監(jiān)會(huì)報(bào)送了中止公司非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)文件審核的申請(qǐng)。”

這說(shuō)明，此次綠地定增募資被砍一半，很可能是有政策風(fēng)向大背景的。

不少行業(yè)人士甚至表示，這可以被視為大型房企定向增發(fā)的風(fēng)向標(biāo)——上市房企未來(lái)通過(guò)A股市場(chǎng)定向增發(fā)募資將不那么容易，而限制企業(yè)發(fā)債說(shuō)明監(jiān)管層不希望企業(yè)盲目擴(kuò)展規(guī)模，去高價(jià)造高價(jià)地。

這無(wú)疑意味著，發(fā)商們通過(guò)拍高價(jià)地從股市“掙錢”的路，可能會(huì)被堵死。這對(duì)整個(gè)一二線城市的土地市場(chǎng)和樓市都是一個(gè)大大的利空啊~

推高房?jī)r(jià)的真正“元兇”！

很多人以為，推高一線城市房?jī)r(jià)的“元兇”，是土地緊張。其實(shí)，元兇還有一個(gè)——能給開(kāi)發(fā)商錢的“干爹”太多了，他們能誕生很多高價(jià)地，地價(jià)和房?jī)r(jià)想跌都難。

我們看到，2015年至今貨幣政策寬松，上市房企發(fā)債頻繁，僅今年第一季度全國(guó)新增貸款就達(dá)4.61萬(wàn)億，創(chuàng)歷史新高，其中近1/3（1.5萬(wàn)億）投向房地產(chǎn)。而且，一季度新增貸款比去年同期多增9300億，近一半（46.3%）投向了住房按揭。

不僅給錢的“干爹”多，與過(guò)去相比，錢也特別便宜。

據(jù)了解，如今綠地、中海、萬(wàn)科等大型房企的中期債券利率降至3%-4%左右，債券就是彈藥啊~

所以2015年以來(lái)，房企加大了在一二線重點(diǎn)城市搶地的節(jié)奏，步入2016年連南京、蘇州等重點(diǎn)二線城市都迎來(lái)了土地?zé)岢保?ldquo;逢拍地、必高價(jià)”的劇情也越來(lái)越多。

很多人預(yù)測(cè)，未來(lái)受房企戰(zhàn)略布局趨同、重點(diǎn)城市推地有限等因素影響，重點(diǎn)城市的土地溢價(jià)成交將是常態(tài)。

高價(jià)地要從股市套錢，難了！

高價(jià)地價(jià)格那么高，如何消化？這在理論上的確是大問(wèn)題，但此前邦爺就多次講過(guò)信達(dá)的招數(shù)，如憑借高價(jià)地身價(jià)的暴漲，到股市里圈錢，搞定向增發(fā)（詳見(jiàn)《借"高利貸"買高價(jià)地 財(cái)政部直屬央企說(shuō)這是貨幣趨勢(shì)？》）。

我們看到，過(guò)去的五年里，通過(guò)土地市場(chǎng)“掙錢”，把凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)規(guī)模做大的企業(yè)，就非常多。

此前，2015年我國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)上行，均值達(dá)到75.4%，較2014年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，整體負(fù)債水平有所上升。

但是，在綠地降低了定向募資之后，這種從股市“賺”土地升值利潤(rùn)這種事，很有可能就不再那么容易了。

往后，可能不僅股市的錢不好“掙”了，和定向增發(fā)有關(guān)的其他募資渠道的錢也不那么好掙了。

而這里釋放的一個(gè)重要信號(hào)就是：監(jiān)管層很可能認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)正在變高，需要適度地給樓市降溫。

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