每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

澳洲公寓的嚴(yán)重過剩。

結(jié)果可能就是澳洲樓市價(jià)格暴跌，作為在澳置業(yè)大戶的中國人，小心了，你們的房產(chǎn)可能將變成“燙手山芋”！

澳洲置業(yè)面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)

此前，很多中國人在澳洲買房是因?yàn)榉績r(jià)漲勢穩(wěn)定，租金回報(bào)姣好。

以悉尼樓市為例，自2012年以來一直處于周期性上升階段，房價(jià)平均上漲了36%。加上海外中介的鼓吹，2013至2014年，中國人大舉進(jìn)入澳洲置業(yè)，成為該國第一大海外投資來源國。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年中國進(jìn)入澳洲的資金高達(dá)277億澳元，其中超過40%的投資進(jìn)入了澳洲房地產(chǎn)市場。

但是，從今年5月底開始，澳洲樓市清盤率出現(xiàn)明顯下滑，為72.8%，與之前的80.3%的數(shù)據(jù)相比，清盤率大幅下跌了7.5%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，悉尼在5月底共有599套房屋掛牌出售，同比減少了858套。

在價(jià)格上也有體現(xiàn)。一季度全澳房價(jià)平均價(jià)格下跌了0.5%，公寓價(jià)格則幾乎全線下跌，有機(jī)構(gòu)預(yù)測，2016年全澳公寓房價(jià)格將會(huì)下跌1%。據(jù)澳華財(cái)經(jīng)在線研究，今年初以來，在悉尼內(nèi)城區(qū)核心地帶有6個(gè)住宅區(qū)房價(jià)出現(xiàn)明顯下跌，特別是CBD公寓房降幅高達(dá)12%。

再看悉尼、墨爾本、布里斯班三大中國人最愛的澳洲城市。據(jù)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，未來一年內(nèi)，三地將有8萬套公寓上市，這相當(dāng)于該地去年一年的房屋總銷售量。

《澳洲金融評論報(bào)》上月就稱，未來2年，墨爾本及悉尼周邊的郊區(qū)可能出現(xiàn)超過21萬套新公寓。

房地產(chǎn)業(yè)研究機(jī)構(gòu)Charter Keck Cramer的主管Robert Papaleo表示，到2017年，墨爾本將有2萬套公寓完工。這其中，有6000套公寓位于墨爾本市中心。

有人指出，澳洲新建公寓量的不斷上漲，純粹是因?yàn)橛腺I家的投資需求，而這些買家至少一半都來自海外。但我們稍微計(jì)算一下會(huì)發(fā)現(xiàn)，澳洲每年新進(jìn)約19萬移民，就算人手新增一套，也消化不完這個(gè)庫存量。

銀行政府還在絞殺投資熱情

以西太平洋為首的澳洲各大銀行，相繼出臺(tái)了一系列的限購和限貸措施，嚴(yán)控外國買家在澳投資地產(chǎn)。

就在上月底，全澳最大的投資銀行麥格理銀行業(yè)也出臺(tái)新規(guī)，將全澳120個(gè)區(qū)域列為“限貸區(qū)”。想在這些區(qū)域購買高層公寓的投資者，將很難從銀行貸到購房款。

就算給海外購房者房貸，銀行對房產(chǎn)價(jià)值的評估也是極低，從以前的90%下降至70%甚至更低。

鐵魚置業(yè)CEO徐明就告訴邦地產(chǎn)，銀行政策的收緊會(huì)給客戶購買、交房帶來一些壓力，但誰也不愿意看到在交房環(huán)節(jié)出現(xiàn)大量問題，這會(huì)給開發(fā)商帶財(cái)務(wù)問題，甚至引發(fā)相關(guān)行業(yè)失業(yè)率增加、銀行壞帳大幅上升、政府稅收減少等問題。

除了銀行，還有政府的“追殺”。

五月底，維州政府財(cái)長宣布，對海外地產(chǎn)買家征收的額外印花稅從3%增加到7%，從今年7月1日開始施行。換句話說所有在7月1日以后簽署的買房合同，都要開始上繳這筆額外的稅款，加上現(xiàn)行存在的印花稅（上至5.5%），那么海外買家要面臨高達(dá)12.5%的稅率。同時(shí)提高的還有針對海外買家的土地稅, 從0.5%提高至1.5%。

澳洲央行或被逼出手降息

目前澳洲央行（RBA）于5月初降息一碼至史上低的1.75%，在澳洲房市景氣放緩后，目前市場預(yù)期RBA應(yīng)該還有再加碼降息的可能。

同時(shí)，在澳大利亞買房者可能會(huì)見證貸款利率降至2%區(qū)間內(nèi)的超低水平。據(jù)《每日電訊報(bào)》報(bào)道，安保集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家奧利弗（Shane Oliver）博士預(yù)測，現(xiàn)金利率將連續(xù)數(shù)次下降，導(dǎo)致浮動(dòng)貸款利率降至歷史新低。

他認(rèn)為，2016年澳洲央行還將降息兩次，分別位于8月份和11月份，而2017年初降息一次。這樣現(xiàn)金利率就從目前的1.75%跌至1%。

金融比較網(wǎng)站Mozo發(fā)言人拉蒙特（Kirsty Lamont）也指出，貸款者有可能看到利率會(huì)在未來降至2%的情況。這個(gè)利率簡直是不能更白菜。

可是，中國人還會(huì)去買嗎？畢竟錢帶不出去，貸不到款，房價(jià)看不到漲……

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