每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

最近，“高地價(jià)控”信達(dá)在上海寶山羅涇的一個(gè)項(xiàng)目開賣別墅了。

聯(lián)排別墅“300萬/套”，2種戶型選擇，戶型面積100㎡，銷售人員承諾，加上附贈(zèng)面積，實(shí)際使用面積可以到280㎡-300㎡...

先不說別的，就這價(jià)格估計(jì)會(huì)讓很多人驚訝——這算全上海最便宜的別墅了吧？！

但邦爺想說，大家腦洞打住吧！這可能是個(gè)陰謀...

最便宜別墅？

信達(dá)寶山的這個(gè)項(xiàng)目，這番推出的別墅，按總價(jià)算，大概300萬一套，基本上是上海七八年前一些地方的別墅價(jià)了，目前市面上的別墅好歹也得賣個(gè)七八百萬，信達(dá)別墅看起來的確很便宜。

但按單價(jià)算呢，因?yàn)閯e墅面積不大，所以單價(jià)基本上到了2萬+/㎡，另外，邦爺從網(wǎng)上房地產(chǎn)的備案價(jià)格看到，其預(yù)售證的價(jià)格基本在2.7萬元/㎡~2.8萬元/㎡之間。

這樣的價(jià)格可能在全上海來說真算便宜，但在寶山羅涇來說，可就算高了。目前羅涇板塊的新房均價(jià)約1.8萬元/㎡，信達(dá)項(xiàng)目的叫價(jià)直接高出5成。

所以，信達(dá)這批別墅的價(jià)格，雖然總價(jià)在全上海看來很便宜，但單價(jià)不僅不算低，在區(qū)域內(nèi)還算偏高水平，這么看來，所謂的“最便宜”很可能是個(gè)營(yíng)銷噱頭。

高價(jià)地陰謀曝光？

但噱頭只是包裝，陰謀還在里面。

相信很多人會(huì)問，在羅涇這個(gè)地方，信達(dá)怎么敢開高價(jià)賣？

羅涇板塊位于上海寶山區(qū)的北部，而信達(dá)這個(gè)項(xiàng)目基本處在寶山區(qū)與嘉定區(qū)、江蘇省太倉市交界處，20分鐘路程抬腳就進(jìn)江蘇了。自駕一個(gè)小時(shí)，才能去市中心。距離最近的1號(hào)線富錦路站和7號(hào)線美蘭湖站距離也有50分鐘的公交車程?？芍^“要配套沒配套、要交通沒交通”~

“羅涇是比臨港還要差。”這是邦爺聽到業(yè)內(nèi)人士最多的評(píng)價(jià)。

但信達(dá)能抬價(jià)銷售，除了羅涇板塊本身的一些條件外（比如區(qū)域項(xiàng)目體量不大、別墅項(xiàng)目少，也就是說信達(dá)項(xiàng)目競(jìng)品壓力不大；羅涇雖然遠(yuǎn)，但它跟市區(qū)的關(guān)系也就跟浦東差不多，一個(gè)在機(jī)場(chǎng)一個(gè)在金橋的感覺，但羅涇現(xiàn)在才賣不到3萬/㎡，價(jià)格有優(yōu)勢(shì)），邦爺認(rèn)為，它的底氣就來自于高地價(jià)。

近日，信達(dá)在寶山以總價(jià)58億元拍下一宗新高價(jià)地，樓面價(jià)已經(jīng)去到4.8萬元/㎡，這對(duì)區(qū)域的地價(jià)和房?jī)r(jià)可都是大大的鼓動(dòng)。趁著這股漲價(jià)預(yù)期，把寶山的另一個(gè)項(xiàng)目高水平賣一賣，依靠高價(jià)地溢價(jià)來牟利，這種事信達(dá)又不是第一次干。

應(yīng)該說，前有巧妙的營(yíng)銷包裝，后又高價(jià)地加底煽動(dòng)預(yù)期，信達(dá)寶山樓盤的銷售表現(xiàn)確實(shí)不丟臉，半年時(shí)間已去化近500套（約7成）。

更重要的是，邦爺查看資料發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的地塊是2014年信達(dá)以8.45億元拿下的，溢價(jià)104.1%，平均樓板價(jià)6800元/㎡。也即是說，信達(dá)項(xiàng)目在價(jià)格上已經(jīng)翻了4倍多。純算成本外收益的話，拿資深地產(chǎn)專家薛建雄的話說，也是賺翻的節(jié)奏。

但邦爺有個(gè)不太善意的猜想，如果不考慮資產(chǎn)證券化，或者說如果信達(dá)高價(jià)地在資本市場(chǎng)的套利之路走得不順，它必定就要通過開發(fā)經(jīng)營(yíng)來保本獲利，但高價(jià)地自拍出大家就算過賬——這是一筆虧本賬。

所以，屆時(shí)的信達(dá)，會(huì)否用高價(jià)地把其他項(xiàng)目“加溫打熟”順利熱銷之后，就上演一回“捉放曹”，把顧村高價(jià)地退掉？？反正“退地”這種事，在上海土地拍賣歷史上，已有先例...

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