每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

最近，《勞動(dòng)報(bào)財(cái)經(jīng)新聞》公眾號(hào)報(bào)道了一起“保利置業(yè)松江項(xiàng)目強(qiáng)制退認(rèn)籌金”的新聞。

大致內(nèi)容是，許多消費(fèi)者在今年三月認(rèn)籌了松江泗涇的保利翡麗華庭，在交納了五萬元的認(rèn)籌金之后，一直等不到開盤，結(jié)果在6月初等到的卻是退籌通知。

而這一切，或許和4個(gè)字有關(guān)——捂盤惜售。

超時(shí)200多天不開盤

據(jù)邦爺了解，保利松江項(xiàng)目的預(yù)售證在去年10月就拿到了，目前也有142套房源在售。

購(gòu)房人張女士告訴邦爺，項(xiàng)目3月初就開始的第一波認(rèn)籌，3月初售出了200多套，后來銷售說，收到了300多個(gè)意向金，但之后項(xiàng)目就開始了銷售策略的調(diào)整。

購(gòu)房者吳小姐則表示，因?yàn)檫@個(gè)“調(diào)整策略”，他們從3月一直等到6月，等來的卻是退籌的消息。此前保利方面給出的說辭儼然就是“拖字訣”。

“對(duì)方說要退錢，我當(dāng)時(shí)就沒有同意，但緊接著6月1日就收到了保利的強(qiáng)制退款，直接打到了銀行卡里。”吳小姐表示。

購(gòu)房者馬女士也稱，他們?nèi)ビ懸f法，也被對(duì)方置之不理，直到后來給松江房管局寫信上訪，保利才出了一個(gè)公告說，“由于公司各股東對(duì)于翡麗華庭的后續(xù)經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行調(diào)整，在各股東達(dá)成一致決議前，本項(xiàng)目將暫停對(duì)外銷售。”

密不開售，到底為什么？

“‘捂盤惜售’是開發(fā)商的慣用伎倆。”優(yōu)淘城總裁薛建雄就告訴邦爺，開發(fā)商一般會(huì)先將上一批低價(jià)的房源藏起來，等下一批預(yù)售證價(jià)格下來之后，再將此前低價(jià)的房源價(jià)格做上去。不過“改價(jià)格”當(dāng)然還是需要經(jīng)過房管局批準(zhǔn)的。

根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局2010年制訂的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》要求：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售至開盤銷售的時(shí)間，一般為8-10個(gè)工作日。因商品房開盤銷售準(zhǔn)備工作及銷售計(jì)劃等原因需要延遲開盤的，不能超過7天。

開發(fā)商一般會(huì)“拖”滿這個(gè)時(shí)間，用時(shí)間換價(jià)格，在封盤的過程中等周邊房?jī)r(jià)漲上去。而現(xiàn)在地王頻出，隨便一宗高價(jià)地塊就可能引發(fā)一輪房?jī)r(jià)上行。

比如，今年5月11日，格力、融創(chuàng)分別以19.65億元、30.05億元拿下了松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的雙子地塊，項(xiàng)目未來售價(jià)直沖6萬元/平方米，一舉抬高了周邊樓盤的價(jià)格預(yù)期。

邦爺也了解到，泗涇地王旁的“萬業(yè)夢(mèng)立方”（又名萬業(yè)名苑），就立即采取了“封盤”的策略。綠地香緹（綠地云雅園）也順勢(shì)有所調(diào)價(jià)。

但對(duì)于“捂盤等漲價(jià)”的解釋，保利方面并不承認(rèn)，保利置業(yè)上海負(fù)責(zé)人表示，“并沒有捂盤，項(xiàng)目從去年10月份拿到預(yù)售證開始，就一直在正常售賣中。至于退認(rèn)籌金的情況，既然退了就不會(huì)再收。何時(shí)開盤，這幾天就會(huì)有結(jié)果。”

開盤時(shí)間就是今天??？

但策略歸策略，該履行的承諾還是要做。

“房管局要求保利最遲在今天必須要開盤。”吳小姐告訴邦爺，踩在最后的時(shí)間，保利松江項(xiàng)目終于又開始賣了。她們昨天晚上收到保利的電話，今天下午5點(diǎn)去售樓處，帶上認(rèn)籌的所有原件，以及20萬定金，同時(shí)所有購(gòu)房人必須到場(chǎng)。

但今早保利又通知她們，“今天只搖號(hào)，不收定金，搖到了明天六點(diǎn)前直接簽合同，交首付。首付不低于100萬。”

但邦爺從該案場(chǎng)銷售人員得知，5點(diǎn)認(rèn)籌是臨時(shí)決定的，開幾套房源、價(jià)格多少、采取什么搖號(hào)流程，一概尚不清楚。

那么，今天保利翡麗華庭是不是真的能開盤呢？

邦爺歡迎在現(xiàn)場(chǎng)的粉絲反饋情況！如果依舊存在違規(guī)現(xiàn)象，邦爺呼吁大家一起行動(dòng)，維護(hù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序規(guī)范。

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