每經(jīng)編輯 魏瓊    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

時(shí)隔不到3月，樓市已經(jīng)發(fā)生較大變化，原本是全國(guó)通力合作去庫(kù)存，現(xiàn)在演變成樓市兩極分化：

一線城市以及熱點(diǎn)二線城市樓市高燒不退、地王頻現(xiàn)；三四線城市庫(kù)存依舊、房?jī)r(jià)承壓。

樓市的分化，也隱含著國(guó)人家庭財(cái)富的分化和洗牌。不能不承認(rèn)，即使在這波樓市的牛市里，也將有更多人的財(cái)富縮水...

房子不值錢(qián)了？

繼沈陽(yáng)之后，近日大連也出臺(tái)補(bǔ)貼高校生購(gòu)房的政策。

大連新政能有多大效果，暫未可知，但在邦爺看來(lái)，這一招暴露了大連房地產(chǎn)的危局。易居數(shù)據(jù)就顯示，大連庫(kù)存去化周期為16個(gè)月，去化壓力驚人。

但更大的“危局”是，大連并非個(gè)案。在易居提供的4月70城庫(kù)存數(shù)據(jù)中，沈陽(yáng)、西安、蘭州、西寧、烏魯木齊、銀川、淮南、唐山等城市，庫(kù)存壓力絲毫不比大連小。

而庫(kù)存壓力大，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，暴露的其實(shí)是很多的中西部地區(qū)以及東北城市都面臨的人口增長(zhǎng)乏力、產(chǎn)業(yè)支撐缺乏等問(wèn)題。

以大連為例，大連統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，近10多年全市戶籍人口每年僅以幾萬(wàn)人的數(shù)量增長(zhǎng)。截至2014年，大連戶籍人口為594.3萬(wàn)。

步入人口紅利后期，老齡化嚴(yán)重，外來(lái)青年人口流入緩慢，本地高財(cái)富和高智商人口紛紛逃離，未來(lái)大連人口增長(zhǎng)面臨重大挑戰(zhàn)。

公眾號(hào)“城市戰(zhàn)爭(zhēng)”就直言，近些年大連城市開(kāi)發(fā)節(jié)奏無(wú)序、效率低下。大連統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)則顯示，大連財(cái)政收入連年下降，2013年為850億、2014年為780.8億、2015年則為579.9億；三年的財(cái)政支出卻在1083.5億、989.5億、910.7億，可謂入不敷出。

資金資源和科學(xué)規(guī)劃的缺乏，都使大連的后續(xù)發(fā)展難以為繼。

隨之，大連目前房?jī)r(jià)基本跌回了2010年的水平?？梢哉f(shuō)，很多像大連一樣的城市，房子已經(jīng)失去了資產(chǎn)保值升值的功能，僅存自住功能。

家庭財(cái)富大縮水？

但說(shuō)實(shí)話，這一輪財(cái)產(chǎn)縮水，很少人能規(guī)避。

經(jīng)歷多次降息降準(zhǔn)之后，存款的利息直線下降；股災(zāi)過(guò)后，行情持續(xù)低迷；黃金的漲跌與美元以及瞬息萬(wàn)變的國(guó)際局勢(shì)直接掛鉤，連中國(guó)大媽都慘敗而歸，投資黃金風(fēng)險(xiǎn)不容小覷...

在這樣的背景下，家庭財(cái)富縮水是每個(gè)人必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，一季度M2增速過(guò)快就已造成居民財(cái)富的大幅縮水。但越有危機(jī)大家會(huì)越想辦法規(guī)避危機(jī)。

以往，投資房產(chǎn)是相對(duì)安全可靠的資產(chǎn)保值方法。

但如今，國(guó)內(nèi)樓市兩極分化已經(jīng)很嚴(yán)重。拋去部分城市房?jī)r(jià)下跌不說(shuō)，2015年數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去5年只有極少數(shù)城市的房?jī)r(jià)跑贏了通脹。

2011－2015年的CPI分別是5.4%、2.6%、2.6%、2.3%和1.6%，換算過(guò)來(lái)，物價(jià)在5年里上漲了15.3%。對(duì)應(yīng)70城房?jī)r(jià)漲幅，僅有9個(gè)城市跑贏了CPI，包括一線城市以及少數(shù)重點(diǎn)二線城市。

所以，大量希望流向房地產(chǎn)尋求避險(xiǎn)的資金應(yīng)該注意，并不是所有城市都可以去，目標(biāo)選錯(cuò)了，可能導(dǎo)致的就是家庭資產(chǎn)的大幅縮水。

一些經(jīng)濟(jì)得不到支撐的高庫(kù)存地區(qū)，房產(chǎn)也可能成為不良資產(chǎn)，過(guò)多配置將加劇風(fēng)險(xiǎn)。

而在中國(guó)，房?jī)r(jià)上漲需要人口以及產(chǎn)業(yè)的支撐，目前只有三大城市群（京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角）以及部分有強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐的城市，房產(chǎn)物業(yè)才具備保值升值的功能。

著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)就曾表示，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“三個(gè)20%”的分化：只有20%的開(kāi)發(fā)商會(huì)活下來(lái)，只有20%的城市住房具有投資價(jià)值，只有20%的樓盤(pán)才值得買(mǎi)。

按其所說(shuō)，當(dāng)剩下的80%房產(chǎn)都幾乎喪失投資價(jià)值，這部分房產(chǎn)的持有家庭將面臨資產(chǎn)貶值和縮水。

的確，在樓市兩極分化之下，中國(guó)家庭財(cái)富將迎來(lái)重新配置的，財(cái)富的“二八定律”將通過(guò)房產(chǎn)配置再次顯現(xiàn)，所以大家在進(jìn)行家庭資產(chǎn)配置時(shí)，要更注意對(duì)不良資產(chǎn)的規(guī)避和處置，和對(duì)20%珍貴資源的把握。

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