每經(jīng)編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

央行數(shù)據(jù)顯示，5月末，廣義貨幣(M2)余額146.17萬億元，同比增長(zhǎng)11.8%，增速環(huán)比大幅回落1.0個(gè)百分點(diǎn)；

狹義貨幣(M1)余額42.43萬億元，同比增長(zhǎng)23.7%，增速分別比上月末和去年同期高0.8個(gè)和19.0個(gè)百分點(diǎn)；

流通中貨幣(M0)余額6.28萬億元，同比增長(zhǎng)6.3%。當(dāng)月凈回籠現(xiàn)金1622億元。

邦爺看到這組數(shù)據(jù)，心頭一緊。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平就解釋說，“從經(jīng)驗(yàn)上來看，M1與M2增速背離的放大，M1快速上升，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格未來可能出現(xiàn)上漲。”

現(xiàn)在，M1增速不斷加快，同期M2增幅下降，只能說明一點(diǎn)：開發(fā)商口袋里的錢堆成山了！但地價(jià)也在漲！

所以結(jié)果是，開發(fā)商有錢卻不敢輕易拿地，但他們敢漲價(jià)敢捂盤了，因?yàn)椴还苁袌?chǎng)接受不接受，反正老子口袋里有的是錢！

這就是現(xiàn)在有些開發(fā)商的邏輯，這也是為什么四五月份，到處都是開發(fā)商捂盤不賣、提價(jià)漲價(jià)的原因。

手里錢太多！

“居民中長(zhǎng)期貸款和票據(jù)融資是推高5月貸款規(guī)模的主要因素。”這是央行和很多機(jī)構(gòu)的分析結(jié)果。

所以我們看到，5月新增居民中長(zhǎng)期貸款5281億元，占當(dāng)月新增貸款的比重達(dá)53%，創(chuàng)2008年以來的最高值。要知道，在中國(guó)，居民中長(zhǎng)期貸款主要是對(duì)應(yīng)于購房需求。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，個(gè)人按揭貸款越發(fā)寬松，銀行放貸整體上也不會(huì)加以限制，今年1-5月完成個(gè)人貸款8838萬元，相當(dāng)于去年全年的一半還多，增幅達(dá)到58.5% , 遠(yuǎn)超去年增幅21.9%，意味著央行關(guān)于“居民可以加杠桿”的邏輯仍然成立。

可以看到，購房端在提供支持，但更重要的，開發(fā)商手上的錢還得到融資端的支撐。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)往往有較大比重的資金需要向金融部門、其他企業(yè)籌措，而且一般貸款額度很大。

數(shù)據(jù)顯示，5月份非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加3597億元，短期貸款減少121億元，中長(zhǎng)期貸款增加1825億元，票據(jù)融資增加1564億元；

非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款增加416億元。月末外幣貸款余額7801億美元，同比下降15.2%，當(dāng)月外幣貸款減少181億美元。

歐陽捷認(rèn)為，定金預(yù)收款和按揭貸款達(dá)到2.31萬億元，如果再加上0.89萬億元的開發(fā)貸，相當(dāng)于銷售額3.67萬億元的87.2%。換句話說，開發(fā)商只需要不到13%的資金就完成了1-5月3.5萬億的投資額、5.9億平米的新開工面積，并維持了65億平米的在建施工面積。

“從國(guó)家貨幣政策的層面看，房地產(chǎn)企業(yè)不差錢的趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)持續(xù)，畢竟穩(wěn)增長(zhǎng)目前還是要靠房地產(chǎn)。”

所以敢漲價(jià)？

但一方面市場(chǎng)銷售火爆，一方面房地產(chǎn)融資暢通，但開發(fā)商手里還是囤了大量的錢。

有觀點(diǎn)指出，從M1和M2數(shù)據(jù)就可以看出，傳統(tǒng)上M1是反映企業(yè)投資意愿的重要指標(biāo)（近幾個(gè)月增速很快），但M2增速卻下滑（投資沒有明顯反彈）。

為什么？從土地市場(chǎng)就可以看出端倪。近期盡管土地市場(chǎng)很火爆，但主要的投資者都是央企或者金融類企業(yè)，民營(yíng)房企尤其是已經(jīng)坐穩(wěn)前10的行業(yè)龍頭卻并沒有加碼拿地，追高地價(jià)買“地王”。

“雖然銷售不錯(cuò)，但現(xiàn)在地價(jià)太高，根本不敢買地。只能把手里的錢放著，看看半年后是不是有機(jī)會(huì)能從市場(chǎng)上買地。”這是不少開發(fā)商向邦爺吐露的心聲。

但這下，購房人就糾結(jié)了，開發(fā)商有的是錢，又不買地開新項(xiàng)目，指著現(xiàn)在的項(xiàng)目，漲價(jià)的底氣太足了??！

民生證券研究院固定收益組研究員梁路平勸大家放心。因?yàn)轭A(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)銷售緩慢下降，雖然降幅有限。現(xiàn)在“有錢”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也會(huì)由于銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，短期內(nèi)國(guó)內(nèi)貸款來源的資金會(huì)有所緊張。

“而對(duì)于購房者來說，按揭貸款是現(xiàn)在及未來一段時(shí)期內(nèi)銀行信貸的主要投放方向，也是拉動(dòng)新增貸款數(shù)據(jù)的主力。”

歐陽捷則表示，雖然“大水漫灌”不會(huì)持續(xù)，貨幣超發(fā)會(huì)有所降溫，但個(gè)人按揭貸款和開發(fā)貸款寬松的局面都不會(huì)調(diào)整，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，市場(chǎng)并不缺錢，全年房地產(chǎn)銷售會(huì)高于過去任何一年。

“另外，需要注意，城市分化的格局依然不會(huì)改變，三四線城市去庫存與漲房?jī)r(jià)并行，這也印證我們?nèi)ツ暾f過的‘一線領(lǐng)漲、二線普漲、三四線止跌企穩(wěn)，少數(shù)城市仍有下跌’的觀點(diǎn)，畢竟房子還是買漲不買跌。”

歐陽捷說，熱點(diǎn)一二線城市則會(huì)“少供地與控房?jī)r(jià)”并行，為避免熱點(diǎn)城市市民恐慌性購房和房企恐慌性搶地，地王現(xiàn)象也將隨著國(guó)企央企搶奪地王的退潮而減少，這正是民企在這些熱點(diǎn)城市拿地的最佳窗口期。

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