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每經(jīng)記者杜冉樂

近來，中房地產(chǎn)重組擱淺的壞消息一出，業(yè)內(nèi)一片哀嚎。但圍繞“中交系”地產(chǎn)重組演化，可窺見該地產(chǎn)央企鮮為人知的另一面。

按照中房地產(chǎn)重組預(yù)案，號(hào)稱中交系“地產(chǎn)骨干”的中交地產(chǎn)將趁機(jī)上市。去年新成立的中交房地產(chǎn)集團(tuán)，將成為統(tǒng)領(lǐng)中交系旗下中交地產(chǎn)、綠城、中交海外地產(chǎn)、中房集團(tuán)、中交鼎信及中交物業(yè)的房地產(chǎn)整合平臺(tái)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中交地產(chǎn)公司債2015年報(bào)告發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)在此次重組上市之前擴(kuò)張迅猛，欲三至五年躋身全國房企50強(qiáng)，這種狂飆模式也被拖入了現(xiàn)有地產(chǎn)近300億元的負(fù)重投資，負(fù)債率飆升，報(bào)告稱預(yù)計(jì)資金缺口54億元。

中交地產(chǎn)上市夢(mèng)夭折

去年7月份，中房地產(chǎn)原控股股東中住地產(chǎn)100%股權(quán)突然被中交集團(tuán)從中房集團(tuán)無償劃撥至中交房地產(chǎn)集團(tuán)麾下，使得中住地產(chǎn)與中房集團(tuán)成為平行關(guān)系，由中交房地產(chǎn)集團(tuán)全資控股。

去年初，中交集團(tuán)豪擲20億元成立中交房地產(chǎn)集團(tuán)，意在推進(jìn)“中交系”房地產(chǎn)板塊整合，打造新的業(yè)務(wù)增長引擎。

今年5月份，中房地產(chǎn)拋出逾64億元重組預(yù)案，其中涉及發(fā)行股份購買中交地產(chǎn)100%股權(quán)，該收購標(biāo)的估值54.67億元，增值率26%。

上述重組預(yù)案的另一部分，則是中房地產(chǎn)收購其與中房集團(tuán)存在股權(quán)合作的5個(gè)房企相關(guān)股權(quán)，試圖厘清中住地產(chǎn)與中房集團(tuán)的業(yè)務(wù)交叉，減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

不過，中房地產(chǎn)重組命運(yùn)敗在了中交地產(chǎn)減資上。該重組前，中交地產(chǎn)內(nèi)部已重組，旗下全資子公司中國城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱中國城鄉(xiāng)公司）被無償劃撥至母公司中交房地產(chǎn)集團(tuán)，旗下全資子公司中交物業(yè)和中交實(shí)業(yè)也被一并無償劃入中房集團(tuán)。

記者注意到，中國城鄉(xiāng)公司也命運(yùn)多變，最初與中房集團(tuán)平起平坐，只屬于建設(shè)部，在1999年被并入中房集團(tuán)，次年隨著中房集團(tuán)并入中交集團(tuán)，2011年被劃歸中交地產(chǎn)旗下。

上述無償劃撥之后，中交地產(chǎn)凈資產(chǎn)低于注冊(cè)資本，母公司中交房地產(chǎn)集團(tuán)決定同意中交地產(chǎn)減資，從50億元降至42億元，這直接引爆了其今年已發(fā)行的“16中交債”和“16中交01”主要債權(quán)人不滿，全票否決了中交地產(chǎn)提出的不提前清債及額外擔(dān)保議案。

聯(lián)合資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給出的結(jié)論是，該減資對(duì)中交地產(chǎn)經(jīng)營及信用水平無重大影響。

不過，中房地產(chǎn)擔(dān)憂上述債權(quán)人的否決結(jié)果將影響中交地產(chǎn)減資進(jìn)度及后續(xù)重組，最終決定終止該重組預(yù)案，使得中交地產(chǎn)上市夢(mèng)碎。

中房地產(chǎn)一位不愿具名的高層人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，未來6個(gè)月雖然不再重組，但中交系地產(chǎn)整合是大勢(shì)所趨。

三年沖刺50強(qiáng)野心

在中交地產(chǎn)官網(wǎng)上，其對(duì)外號(hào)稱是引領(lǐng)中交集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的骨干企業(yè)，加上中交集團(tuán)已拿到國資委允許16家央企做地產(chǎn)的一張丹書鐵券，一直以來被外界寄予厚望。

中交地產(chǎn)作為一家非上市房企，外界對(duì)其的了解也僅限于該公司官網(wǎng)所披露的有限信息。不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，中交地產(chǎn)上述兩只公司債的“16中交債”（136212）今年3月中旬于上交所上市，總募資5億元，信用評(píng)級(jí)AA級(jí)，期限5年，票面利率4.18%。

中交地產(chǎn)另一只公司債“16中交01”，今年5云也在上海證券交易所上市，總募資23億元，票面利率4.5%，期限3年。

今年4月底，中交地產(chǎn)公司債2015年報(bào)告對(duì)外披露，這揭開了其鮮為人知的秘密。該報(bào)告表述說，該房企將借快周轉(zhuǎn)盡快實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖僭鲩L，加快轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)服務(wù)商，用三到五年進(jìn)入房企50強(qiáng)等。

截至去年底，中交地產(chǎn)在開發(fā)及待開發(fā)項(xiàng)目22個(gè)，預(yù)計(jì)尚需總投資285.37億元。未來3年，現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)尚需投資237.13億元，但銷售回款及股東投入資金尚不能完全滿足上述項(xiàng)目資金需求，預(yù)計(jì)外部融資達(dá)54.1億元。

記者從上述報(bào)告還發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)去年底資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)71.17%，同比增加近9個(gè)百分點(diǎn)，相比前年猛增19個(gè)百分點(diǎn)，在普遍追求穩(wěn)健的國資房企中負(fù)債率較高，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出21億元。

上述報(bào)告發(fā)布日，中交地產(chǎn)今年累計(jì)新增融資除了前述累計(jì)28億元的公司債之外，已向銀行貸款接近9.43億元，累計(jì)新增貸款逾37億元，占該公司去年末凈資產(chǎn)的20%。

一位熟悉中交地產(chǎn)的某大型房企高層人士表示，中交地產(chǎn)很多項(xiàng)目布局在三四線城市，個(gè)別還涉及土地一級(jí)開發(fā)，缺資金是肯定的，只有推動(dòng)上市融資，才能做大做強(qiáng)。