每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

萬科董事會主席王石表示,未來10年,中國預(yù)計將新增1.7億城鎮(zhèn)人口,但容納城市新移民的主要地點,可能不再是特大型城市,而是位于發(fā)達(dá)城市帶范圍內(nèi)的衛(wèi)星城。

他作出這一判斷是有原因的。6月3日，國家發(fā)改委公布《長三角城市群規(guī)劃》，進一步確認(rèn)了未來城鎮(zhèn)化將向城市群方向發(fā)展的趨勢，提出加快打造都市圈交通網(wǎng)。加快上海城市軌道交通網(wǎng)建設(shè)，提升中心城區(qū)地鐵、輕軌網(wǎng)絡(luò)化水平，建設(shè)連通中心城區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)的市域（郊）鐵路，適時研究延伸至蘇州、南通、嘉興等臨滬地區(qū)。而類似的規(guī)劃，也將在珠三角城市群、京津冀城市群落實。

這些城市群將帶來新的人口和供應(yīng)，也將成為房企新的主戰(zhàn)場。

衛(wèi)星城將成樓市新主力

一直以來，特大城市空間生長過程中，新城的發(fā)展與建設(shè)對空間結(jié)構(gòu)的組織起到至關(guān)重要的作用。

城市群就是有兩個以上的都市區(qū)，它們之間相互交織。這種形態(tài)的好處是，既能發(fā)揮都市區(qū)、核心城市對人才等各種要素的吸引力，又能避免過度擁堵帶來的一些問題。城市群具有生命力，是高級形態(tài)，通過大中小城市，通過網(wǎng)絡(luò)來實現(xiàn)在更大范圍內(nèi)合理地布局優(yōu)化，并且促使大中小城市之間分工。

根據(jù)規(guī)劃，南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都市圈及寧波都市圈，打造一體化的城鄉(xiāng)體系。到2020年，阻礙生產(chǎn)要素自由流動的行政壁壘和體制機制障礙將被打破，市場主導(dǎo)政府引導(dǎo)的統(tǒng)一市場將在長三角城市群內(nèi)部形成。在全國2.2%的國土空間上集聚11.8%的人口和21%的地區(qū)生產(chǎn)總值。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，該都市圈規(guī)劃相比以前要深入許多。都市圈規(guī)劃的最核心要素是交通路網(wǎng)的完善，即高速路網(wǎng)完善，通過物理格局的調(diào)整，改變時空，從而使城市間的關(guān)系發(fā)生顛覆性變化。

根據(jù)《長三角城市群規(guī)劃》，長三角要創(chuàng)造聯(lián)動發(fā)展新模式，建立以鐵路、高速公路和長江黃金水道為主通道的綜合交通體系。

要把都市區(qū)的關(guān)系改變，唯一的路徑就是通過快速路網(wǎng)來改變時空關(guān)系，因此，軌道交通承擔(dān)了非常重要的作用。

歐陽捷指出，大城市的衛(wèi)星城可以進一步向外延伸。大城市主城區(qū)與周邊城市通過城際鐵路和高鐵進行連接，在高鐵速度提升到每小時350公里后，更多的城市到大城市主城區(qū)的時間將縮短，城市群的輻射范圍將更廣。

《長三角城市群規(guī)劃》明確了將上海中心城區(qū)的人口向郊區(qū)和臨滬城市轉(zhuǎn)移。不僅人口向臨滬城市轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)也將向周邊城市轉(zhuǎn)移。這就給圍繞一線城市的都市圈開發(fā)帶來了巨大的契機。

另一方面，目前城市群建設(shè)存在大量問題，比如衛(wèi)星城的城市配套和一線城市存在巨大差距，軌道交通、高鐵也沒有完全相連。這也給開發(fā)商在一線城市周邊的衛(wèi)星城開發(fā)帶來了不小的難度。

歐陽捷表示，首先要把城市群的交通做好，進行打通，把交通路網(wǎng)形成快捷交通干線，使得上海虹橋到蘇州、吳江、蘇州到嘉善相對形成無縫連接，一小時通勤。

上海已經(jīng)把江南造船廠遷到長興島了，還可以把中石化、上海石化遷到太倉，把汽車產(chǎn)業(yè)遷到昆山，把糧油工業(yè)遷到嘉興，通過高地價、高房價把低端產(chǎn)業(yè)和人口擠出去，為高端產(chǎn)業(yè)和人口騰籠換鳥。

睿翼德董事陳麗琳告訴記者，首先要有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟才能發(fā)展，產(chǎn)業(yè)完成布局之后，剩下的就是城市服務(wù)體系。對于地方政府的財政、稅收都會帶來好處，包括土地價值也會得到提升。

陳麗琳表示，一個城市最早發(fā)展的角度是工業(yè)基礎(chǔ)，而后才有人口的遷移以及各種配套設(shè)施的逐步完善。

產(chǎn)業(yè)外移不可能移到非常遠(yuǎn)，肯定是沿著上海周邊的經(jīng)濟帶開發(fā)，人口會隨著產(chǎn)業(yè)進行自然遷移。

隨著長江經(jīng)濟帶戰(zhàn)略的實施，上海產(chǎn)業(yè)輻射范圍將進一步擴展，上海的支柱產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)從重工業(yè)和石化工業(yè)等，轉(zhuǎn)向金融貿(mào)易產(chǎn)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”的產(chǎn)業(yè)，歐陽捷表示，上海低端產(chǎn)業(yè)的外遷使得在一個更大的空間范圍內(nèi)各個城市獲得互相配套、錯位發(fā)展的機會。

歐陽捷告訴記者，很多產(chǎn)業(yè)不愿意遷出上海，但如果通過提高交通網(wǎng)絡(luò)的便利程度，能夠使得都市圈產(chǎn)業(yè)重新洗牌，從而達(dá)到減少核心城區(qū)的人口密度，控制人口規(guī)模的目的。交通便利之后，產(chǎn)業(yè)布局在哪兒就變得不那么重要了。

“企業(yè)遷出去的核心點是上海地價太高，不愿遷出則是不想增加溝通信息成本以及政策便利和物流成本。”

尚難成市場主力

上海房價絕對值如此之高，南京、蘇州、合肥的房價漲幅更是領(lǐng)漲全國，那么，在長三角城市群框架內(nèi)，像杭州、寧波、無錫、常州等其他城市是不是更有想象空間？

在長三角城市群一體化的背景下，資金、人口、貿(mào)易等生產(chǎn)要素在長三角區(qū)域內(nèi)自由流動形成了統(tǒng)一市場。這一現(xiàn)象也給開發(fā)商指明了未來發(fā)展的方向，上海周邊及合肥等城市或?qū)⒃杏罅康姆康禺a(chǎn)投資機會。

如果配套以及一線城市的公共交通連接問題得到解決，這些衛(wèi)星城勢必能把一線城市火爆的需求成功轉(zhuǎn)移過去，從而給開發(fā)商帶來大量機會。

隨著上海房價的上漲和樓市限購的加強，在上海工作又無法購房的非戶籍人士，必將會越來越多地選擇到周邊城市購房。這就不難理解今年上海史上最嚴(yán)限購政策出臺后，昆山、杭州等周邊城市房價漲幅開始領(lǐng)跑全國。未來隨著長三角城市群聯(lián)系更加緊密，交通更加便利，必將帶動這些區(qū)域城市的房價進一步上漲。

此前，房企的城市進入、區(qū)域選擇、項目營銷等都是以城市為單位進行獨立研判，很少有考慮城市間的協(xié)同。當(dāng)長三角城市群越來越成為一個統(tǒng)一市場時，就必須在這個統(tǒng)一市場的基礎(chǔ)上進行區(qū)域?qū)蛹壍脑O(shè)置和管理，以更好地協(xié)調(diào)和平衡各城市間的項目，并發(fā)揮出多城市間的協(xié)同效應(yīng)。

但陳麗琳表示，短期來說，這對二三線城市的去庫存有幫助，從長期來說，對房價有利好，但是由產(chǎn)業(yè)帶動房價上揚的作用有限。

陳麗琳告訴記者，二三線城市和邊緣城市的影響，對于這些城市來說，產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入對人口有幫助，但當(dāng)前擺在這些二三線城市面前的是去庫存的問題。目前來看，地產(chǎn)回歸的主戰(zhàn)場還是一線城市，這些衛(wèi)星城市就算有產(chǎn)業(yè)拉動也是杯水車薪。

“房地產(chǎn)開發(fā)邏輯是儲備，所以拿地是必然選項，現(xiàn)如今，全國90%的房企在長三角都有布局。”陳麗琳表示，從房企拿地的角度看，長三角城市群是中國經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的區(qū)域。此次規(guī)劃也會使得這些榜上有名的地方增加投資潛力，也會使得整個市場的交易更加趨于活躍。

資深房地產(chǎn)專家薛建雄則表示，對于開發(fā)商來說，更現(xiàn)實的做法是，鐵路通到哪兒，地塊買到哪兒，關(guān)鍵取決于都市圈建設(shè)推進速度。