每經(jīng)編輯 杜冉樂    

標(biāo)桿房企萬科“鐵了心”，再度誓言跟深圳地鐵集團(tuán)（以下簡稱深鐵）“在一起”，讓外界對此解讀為房企與地鐵的“鉑金時代”來了。

按照萬科近來的重組思路，深鐵將成其核心戰(zhàn)略股東，而誓言在一起的“深萬”，最近跟重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)（以下簡稱重慶交投）、中軌集團(tuán)、東莞實業(yè)集團(tuán)搭上了線，互相之間簽下了合作備忘錄。

萬科這種亮相架勢，似有壓倒早先布局城市地鐵相關(guān)投資的綠地控股以及聚焦北京地區(qū)的京投發(fā)展等個別房企之勢。

過去一兩年，國家發(fā)改委批復(fù)多個中心城市的軌道交通線建設(shè)，外界將之視為地鐵時代的到來，但地方債受約束，資金成了軟肋，房企看到了商機(jī)。地鐵PPP模式雖格外受寵，但又有哪些房企能拿到入場券，如何具體參與？

聯(lián)姻地鐵的內(nèi)在誘惑

近來，隨著王石公開亮相深圳地鐵與萬科聯(lián)辦的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”，進(jìn)一步將地鐵、城市與地產(chǎn)等財富盛宴推向了一個新高潮。

去年初，綠地掌舵人張玉良在綠地地鐵投資公司揭牌大會上公開表示，他們要做成全國最大的地鐵投資公司，希望以地鐵投資為綠地轉(zhuǎn)型的重要突破口，未來成為綠地房地產(chǎn)經(jīng)營、建設(shè)施工及地鐵相關(guān)資源長期運(yùn)營的重要契機(jī)。

去年，綠地控股曾大張旗鼓地參與濟(jì)南、哈爾濱、南京、重慶、徐州等城市地鐵線路開發(fā)建設(shè)。

不少一線地產(chǎn)企業(yè)，明知地鐵是一個大蛋糕，但去年以來，鮮見房企大佬明確表態(tài)發(fā)力地鐵投資。

中部地區(qū)某大型上市房企高層人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，綠地是上海大型國企，實力不亞于央企，加上本身又擅長“城市超高層”的開發(fā)模式，地方政府頻拋橄欖枝，易進(jìn)入地鐵投資新角色。

盡管綠地很強(qiáng)悍，萬科還是來了。去年，綠地曾叫板過萬科全國銷冠，但年終萬科仍穩(wěn)坐“頭把交椅”。從目前來看，綠地正在加速向“大基建、大金融與大消費(fèi)”多元化戰(zhàn)略擴(kuò)張，而萬科雖玩跨界，仍始終未偏離做地產(chǎn)這一初心。

5月底，萬科與信達(dá)聯(lián)合體一舉奪得杭州濱江“地王”，該地塊競拍完后，萬科卻嫌貴，最后主動退伙了。6月初，深圳龍華推出一宗地，10多家房企瘋搶，最終電建地產(chǎn)與廣州方榮聯(lián)合體豪擲82.89億元，樓面地價近5.7萬元/平方米，當(dāng)時萬科給的報價才57.5億元。

最近幾個月，“地王”儼然成了一些國企或央企的家常便飯，但如融創(chuàng)等不少一線實力房企卻敬而遠(yuǎn)之。

興業(yè)證券分析師閻常銘表示，在當(dāng)前核心城市供地有限、市場資金充足、對房價具有較樂觀預(yù)期的市場情況下，房企在熱點(diǎn)城市（特別一線城市）獲取優(yōu)質(zhì)土地難度大幅增加。

王石也表示，萬科將以“城市配套服務(wù)商”為定位，積極參與以軌道交通為先導(dǎo)的城市發(fā)展。圍繞地鐵為城市提供配套服務(wù)，將是萬科未來最重要的發(fā)展方向之一。

港鐵“以地養(yǎng)鐵”模式

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至目前，港鐵公司號稱是全世界為數(shù)不多的“能盈利”的地鐵運(yùn)營企業(yè)，其背后秘密正是“以地養(yǎng)鐵”模式。

浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副教授楊遴杰表示，港鐵的模式比較成熟，政府將地鐵建設(shè)前的土地低價出售給地鐵公司，地鐵修造完成后，周邊物業(yè)升值很大部分就歸于地鐵公司。

2015年，港鐵公司（00036，HK）實現(xiàn)總收入417億港元，同比增幅3.8%，股東應(yīng)占凈利潤129.94億港元，物業(yè)發(fā)展凈利潤23.29億元，但同比有所下滑，而投資物業(yè)重估的凈利潤為21億港元，同比減少19.65億港元。

對于港鐵的香港物業(yè)現(xiàn)狀，比如甲級寫字樓與零售物業(yè)租金下降，港鐵公司行政總裁梁國權(quán)將之歸結(jié)為受內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩影響。

去年至今年3月，港鐵公司向南豐集團(tuán)、新鴻基、會德豐、長江地產(chǎn)累計出售多個物業(yè)，可開發(fā)樓面面積逾62萬平方米，其中涉及“日出康城”第6至第10期。其中第7期，港鐵除了分?jǐn)傋≌麧欀?，還需為物業(yè)開發(fā)投入近50億港元，并保留商場業(yè)權(quán)。

梁國權(quán)表示，未來5年左右，他們將為商場組合增加總樓面面積逾12萬平方米，令現(xiàn)有零售組合應(yīng)占總樓面面積增長約40%。

房企借道PPP分享地鐵盛宴

實際上，外界將綠地的地鐵投資視為內(nèi)地版的港鐵模式。按照綠地高層的設(shè)想，綠地地鐵投資公司也將以“軌道交通+區(qū)域功能”的整體開發(fā)模式，在投資地鐵建設(shè)的同時，參與地鐵沿線的城市綜合開發(fā)。

綠地又如何具體參與投資？這與PPP模式密不可分。2014年，綠地為了進(jìn)軍地鐵投資，與申通地鐵、上海建工等簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由綠地牽頭組成聯(lián)合體。

當(dāng)前，地方債規(guī)模受到硬性約束，但國家發(fā)改委又頻繁批準(zhǔn)各中心城市發(fā)展地鐵，對資金需求龐大，PPP模式成為熱寵，該模式最大特點(diǎn)就是地方政府能用軌道交通周邊出讓的土地作為還款來源。

一個潛在問題是，綠地未來參與地鐵線的城市綜合開發(fā)，仍需從公開市場上通過“招拍掛”拿地，能否低價獲地成為一大考驗。

從萬科的視角來看，其與深鐵簽署的合作備忘錄明確了在地鐵四期軌網(wǎng)建設(shè)和沿線土地開發(fā)將以“軌道+物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項目的建設(shè)。

王石除了對深鐵多褒獎之外，認(rèn)為與重慶交投集團(tuán)的合作意味著深鐵影響力已不僅僅局限于珠三角，和中軌集團(tuán)的合作為深鐵和萬科參與軌交PPP項目提供了資金支持，因為中軌集團(tuán)是全國城市軌交行業(yè)唯一的產(chǎn)業(yè)資本，擁有充足的外債指標(biāo)和多元化的資金來源。

根據(jù)萬科初步設(shè)計，按照屬地原則，深圳的軌道PPP項目由深圳地鐵主導(dǎo)，重慶的軌道PPP項目由重慶交投集團(tuán)主導(dǎo)，采取兩兩合作或三方合作，深圳地鐵、東莞實業(yè)集團(tuán)和萬科集團(tuán)三方合作與之類似。

不惟綠地、萬科，去年4月下旬武漢地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)手武漢地鐵集團(tuán)打造首個PPP項目樓盤“地鐵時代·常青城”，預(yù)計今年8月份上市，操盤者為武漢地鐵地產(chǎn)聯(lián)合置業(yè)，成立于2014年，注冊資本5000萬元，武鐵出資2550萬元，武漢地產(chǎn)出資2450萬元。

前不久，中國財政學(xué)會PPP專委會主任委員賈康向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，國有資本有動力、實力優(yōu)勢參與PPP優(yōu)質(zhì)項目，但也不排除實力民企，比如華夏幸福等。良性運(yùn)作PPP機(jī)制的關(guān)鍵是如何管好地方政府及代表其出資的國有資本之“手”，地方政府及國有資本應(yīng)與民營資本一樣，都應(yīng)當(dāng)好“球員”。