每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

這年頭在土地市場(chǎng)拿高價(jià)地的，很多都被外界視作不是“好人”。比如，在上海顧村剛買了高價(jià)地，就憑地塊的溢價(jià)效應(yīng)在羅店高價(jià)賣別墅的信達(dá)。

又比如，最近拿下了嘉定新城高價(jià)地的建發(fā)，這不，又被“舉報(bào)”這哥們已經(jīng)在松江泗涇開始囤地捂盤、炒高房價(jià)了。

拿到預(yù)售證7個(gè)月不賣，就為漲價(jià)

6月17日，建發(fā)以41.98億的價(jià)格拿下了嘉定新城的E27-1地塊，溢價(jià)率68%，樓板價(jià)30289元/㎡，扣除5%的保障房與15%的自持面積后，實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到37600/㎡。

拿地當(dāng)天就有人舉報(bào)說，建發(fā)在松江的項(xiàng)目玖瓏灣已經(jīng)捂盤三四個(gè)月了。

但邦爺查閱網(wǎng)上房地產(chǎn)的備案資料后發(fā)現(xiàn)，建發(fā)玖瓏灣早在2015年12月19日便已獲得了房屋預(yù)售許可證，遷延至今，拖延的時(shí)間或已長達(dá)7個(gè)月之久。

為進(jìn)一步了解情況，邦爺以購房人身份去該項(xiàng)目探查，據(jù)案場(chǎng)銷售介紹，該盤于去年10月份首次銷售，已經(jīng)總共開了4次盤，目前還有幾棟沒有開盤。

“開盤時(shí)間未定，有可能是年底，有可能是明年，目前沒有接到上頭通知。”銷售表示。

據(jù)介紹，建發(fā)玖瓏灣目前還剩下四幢樓和少量零下房源，如今未開盤的1號(hào)樓、5號(hào)樓、10號(hào)樓、11號(hào)樓共計(jì)124套房源。

網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售許可證的四棟樓，確實(shí)沒有1號(hào)樓、5號(hào)樓和10號(hào)樓和11號(hào)樓。但是在已經(jīng)取得預(yù)售許可證的的15號(hào)樓、18號(hào)樓、14號(hào)樓以及3號(hào)樓，卻一直沒有銷售。這四棟樓已經(jīng)共計(jì)107套房源，其中3號(hào)的最高備案價(jià)達(dá)到39400/㎡。

預(yù)售證申領(lǐng)的樓棟號(hào)，和小區(qū)實(shí)際的樓棟號(hào)從來不一致。這樣做最大的好處，就是可以規(guī)避房管局對(duì)捂盤惜售的查處。

但根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局2010年制訂的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》要求：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售至開盤銷售的時(shí)間，一般為8-10個(gè)工作日。因商品房開盤銷售準(zhǔn)備工作及銷售計(jì)劃等原因需要延遲開盤的，不能超過7天。

顯然，建發(fā)拿到預(yù)售證后不全部公開房源銷售的做法，是違法上海市房管局規(guī)定的。

買到房的都是關(guān)系戶？

不開盤不說，據(jù)透露，建發(fā)玖瓏灣就算開盤，也很難買到房子。

項(xiàng)目周邊樓盤的一些銷售人員就向邦爺透露，建發(fā)最近一次開盤是在3月26日，但只開了20套，“買到房的都是關(guān)系戶，這不是故意演給大眾看的嗎，很多購房者都被他拖死了，最后不得不放棄買房。”

網(wǎng)上房地產(chǎn)則顯示，3月建發(fā)玖瓏灣共計(jì)銷售出80套房源。

不過，建發(fā)案場(chǎng)銷售解釋稱，所有開發(fā)商都是這樣，不會(huì)一次性把房源拿出來全部賣掉，這是營銷策略。目前商鋪都沒打算開始賣，一般價(jià)格要在開盤當(dāng)天才公布。

為什么這樣做？

捂盤和惜售一般都是為了坐享更高的房價(jià)?？梢园l(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目在售的8號(hào)樓、9號(hào)樓的銷售均價(jià)在2萬7/㎡左右，12號(hào)樓去年12月開盤時(shí)均價(jià)約3萬/㎡，最近再次開盤的成交價(jià)就已經(jīng)到了3萬3/㎡。

開發(fā)商通過拿高價(jià)地相互抬房價(jià)已經(jīng)成套路。比如今年5月11日，格力、融創(chuàng)分別以19.65億元、30.05億元拿下了松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的雙子地塊，項(xiàng)目未來售價(jià)直沖6萬元/㎡，一舉抬高了周邊樓盤的價(jià)格預(yù)期。

開發(fā)商一般會(huì)“拖”滿這個(gè)時(shí)間，用時(shí)間換價(jià)格，在封盤的過程中等周邊房價(jià)漲上去。而現(xiàn)在高價(jià)地頻出，隨便一宗高價(jià)地塊就可能引發(fā)一輪房價(jià)上行。同樣的套路，同樣的手法，薛建雄表示建發(fā)捂盤惜售已經(jīng)再也明顯不過。購房人叫苦不迭。

張三拿高價(jià)地幫李四炒價(jià)，李四拿高價(jià)地再幫王五炒。上海房價(jià)就是在這個(gè)套路下，越走越高。所以，邦爺覺得上海要調(diào)控樓市，不能光盯著房價(jià)和地價(jià)，還得打擊那些囤地捂盤的商人，他們才是讓房價(jià)跑得比火箭還快的真正元兇。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無涉。

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