每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

這年頭在土地市場拿高價地的，很多都被外界視作不是“好人”。比如，在上海顧村剛買了高價地，就憑地塊的溢價效應(yīng)在羅店高價賣別墅的信達(dá)。

又比如，最近拿下了嘉定新城高價地的建發(fā)，這不，又被“舉報”這哥們已經(jīng)在松江泗涇開始囤地捂盤、炒高房價了。

拿到預(yù)售證7個月不賣，就為漲價

6月17日，建發(fā)以41.98億的價格拿下了嘉定新城的E27-1地塊，溢價率68%，樓板價30289元/㎡，扣除5%的保障房與15%的自持面積后，實(shí)際樓板價達(dá)到37600/㎡。

拿地當(dāng)天就有人舉報說，建發(fā)在松江的項目玖瓏灣已經(jīng)捂盤三四個月了。

但邦爺查閱網(wǎng)上房地產(chǎn)的備案資料后發(fā)現(xiàn)，建發(fā)玖瓏灣早在2015年12月19日便已獲得了房屋預(yù)售許可證，遷延至今，拖延的時間或已長達(dá)7個月之久。

為進(jìn)一步了解情況，邦爺以購房人身份去該項目探查，據(jù)案場銷售介紹，該盤于去年10月份首次銷售，已經(jīng)總共開了4次盤，目前還有幾棟沒有開盤。

“開盤時間未定，有可能是年底，有可能是明年，目前沒有接到上頭通知。”銷售表示。

據(jù)介紹，建發(fā)玖瓏灣目前還剩下四幢樓和少量零下房源，如今未開盤的1號樓、5號樓、10號樓、11號樓共計124套房源。

網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，項目已經(jīng)取得預(yù)售許可證的四棟樓，確實(shí)沒有1號樓、5號樓和10號樓和11號樓。但是在已經(jīng)取得預(yù)售許可證的的15號樓、18號樓、14號樓以及3號樓，卻一直沒有銷售。這四棟樓已經(jīng)共計107套房源，其中3號的最高備案價達(dá)到39400/㎡。

預(yù)售證申領(lǐng)的樓棟號，和小區(qū)實(shí)際的樓棟號從來不一致。這樣做最大的好處，就是可以規(guī)避房管局對捂盤惜售的查處。

但根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局2010年制訂的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》要求：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售至開盤銷售的時間，一般為8-10個工作日。因商品房開盤銷售準(zhǔn)備工作及銷售計劃等原因需要延遲開盤的，不能超過7天。

顯然，建發(fā)拿到預(yù)售證后不全部公開房源銷售的做法，是違法上海市房管局規(guī)定的。

買到房的都是關(guān)系戶？

不開盤不說，據(jù)透露，建發(fā)玖瓏灣就算開盤，也很難買到房子。

項目周邊樓盤的一些銷售人員就向邦爺透露，建發(fā)最近一次開盤是在3月26日，但只開了20套，“買到房的都是關(guān)系戶，這不是故意演給大眾看的嗎，很多購房者都被他拖死了，最后不得不放棄買房。”

網(wǎng)上房地產(chǎn)則顯示，3月建發(fā)玖瓏灣共計銷售出80套房源。

不過，建發(fā)案場銷售解釋稱，所有開發(fā)商都是這樣，不會一次性把房源拿出來全部賣掉，這是營銷策略。目前商鋪都沒打算開始賣，一般價格要在開盤當(dāng)天才公布。

為什么這樣做？

捂盤和惜售一般都是為了坐享更高的房價。可以發(fā)現(xiàn)，項目在售的8號樓、9號樓的銷售均價在2萬7/㎡左右，12號樓去年12月開盤時均價約3萬/㎡，最近再次開盤的成交價就已經(jīng)到了3萬3/㎡。

開發(fā)商通過拿高價地相互抬房價已經(jīng)成套路。比如今年5月11日，格力、融創(chuàng)分別以19.65億元、30.05億元拿下了松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的雙子地塊，項目未來售價直沖6萬元/㎡，一舉抬高了周邊樓盤的價格預(yù)期。

開發(fā)商一般會“拖”滿這個時間，用時間換價格，在封盤的過程中等周邊房價漲上去。而現(xiàn)在高價地頻出，隨便一宗高價地塊就可能引發(fā)一輪房價上行。同樣的套路，同樣的手法，薛建雄表示建發(fā)捂盤惜售已經(jīng)再也明顯不過。購房人叫苦不迭。

張三拿高價地幫李四炒價，李四拿高價地再幫王五炒。上海房價就是在這個套路下，越走越高。所以，邦爺覺得上海要調(diào)控樓市，不能光盯著房價和地價，還得打擊那些囤地捂盤的商人，他們才是讓房價跑得比火箭還快的真正元兇。

＊文中觀點(diǎn)為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。

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