每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷    

◎每經(jīng)記者 李婷

想要在廈門島外買一套100平米左右的二手海景房至少需要200多萬元，如果是租一套100平米精裝修的房子，一個月的租金只需要2500~2600元，在廈門工作多年的女白領張靜面對居高不下的廈門房價只能棄買改租。

與此相對應的是，近日，一則來自中國房價行情平臺發(fā)布的《中國城市租金排行榜》顯示，被統(tǒng)計的42個城市租金回報期都超過400個月以上，其中廈門回報周期最長，高達756個月，約63年才能收回購房的本錢。

如此懸殊的現(xiàn)狀也令房價多次“領跑”的廈門被置于聚光燈下。

對此，廈門大學經(jīng)濟學院經(jīng)濟學系副教授丁長發(fā)在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，按照國際標準，一般市場經(jīng)濟程度高的發(fā)達國家和地區(qū)租售比約在1:100至200之間是比較合理健康的，而過于懸殊的租售比對于整個城市經(jīng)濟的健康運行將產(chǎn)生不利。

廈門收房租回報期最長

面對居高不下的房價，在廈門工作多年，且一直想購房的張靜稱得上樣本。

雖然工作幾年有一定的存款，但是距離首付仍然還有不小的差距，即使勉強付了首付，每月超過15000元的月供對單身的張靜而言也是難以承受之重。

“如果早幾年沒在廈門買房，現(xiàn)在的年輕人不靠家里支持的也很難在廈門再買房?！睆B門一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如是表示，在他看來，隨著這一輪房價的上漲，廈門的不少剛需都面臨在島外也買不起房的窘境。

至于廈門房價水平，在6月18日國家統(tǒng)計局最新出爐的5月份70個大中城市新建商品住宅價格統(tǒng)計中，廈門樓市再一次領跑全國，新房環(huán)比上漲5.5%，同比漲幅也超過20%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，算上5月領漲全國，廈門已連續(xù)19個月成為“全國房價四小龍”。

根據(jù)中國房價行情平臺的數(shù)據(jù)，5月份廈門的平均房價已達29027元/平方米，超過一線城市廣州近9000元，直逼北上深，位居全國第四。不過房價在高漲，房租上漲卻相對較慢，目前廈門的租金水平位居全國第六，僅相當于北上深的約五成，相當于廣州的86%。這也說明，相比高企的房價，廈門的實體經(jīng)濟所能支撐的租金水平要滯后很多。

租售比超過國際水平

財經(jīng)人士崔書文公開認為，這些年，住房市場一直是一個熱點。之前大家議論比較多的是收入和房價的比較，而現(xiàn)在已經(jīng)開始談租金和房價的比較了。從國際上看，租金和房價比基本都是1:100或者1:200，但有些城市已經(jīng)到了1:600或者1:700，讓人看不透未來房價會如何。

不過，在克而瑞廈門機構(gòu)分析師歐磊看來，租售比眼下在行業(yè)內(nèi)并不經(jīng)常用作衡量的指標。

歐磊在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，租售比或者更通俗的租金回報率的概念，是從經(jīng)濟學角度來定義租金和售價的關系，通過物業(yè)能實現(xiàn)的租金額度，來評估其投資價值。但是目前房價出現(xiàn)了遠遠超出房租的漲幅，以上兩個概念也很少再作為衡量市場理性程度的依據(jù)。

歐磊稱，原因在于房租的高低由社會平均收入決定，受居民收入水平制約，是實實在在體現(xiàn)居住需求的消費性行為，體現(xiàn)一個城市的經(jīng)濟繁榮程度，廈門在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面一直存在短板，因此房租水平一直處在緩慢增長階段。另一方面房價更多是受市場行情影響，購房行為在一線城市和包括廈門在內(nèi)供求結(jié)構(gòu)緊張的二線城市中，很大程度上體現(xiàn)的是投資行為，由這個城市的供求關系、對資金和人口的吸附能力決定，因此物業(yè)的增值能力才是衡量房價的標準，而不是租金水平的高低。

不過，崔書文在評論中指出，房價過高會影響城市競爭力，出現(xiàn)人才外逃的現(xiàn)象，而房價帶動地價水漲船高后，工廠、產(chǎn)業(yè)會受不了，一些大企業(yè)也會逃離。

“二線房價到目前這個程度，除了對人才、產(chǎn)業(yè)發(fā)展會產(chǎn)生巨大影響，老百姓買房成為房奴，也會嚴重影響消費。”崔書文如是認為。

高房價正在讓人才外流？

丁長發(fā)教授對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，廈大今年經(jīng)濟系畢業(yè)的40多名研究生中，據(jù)其所知，目前僅有2、3位留在了廈門，其中一名是因為進入了公務員系統(tǒng)，剩余大部分研究生大都到深圳、上海等一線城市就業(yè)或進一步求職。

“更渴望穩(wěn)定工作的一些女孩愿意留在廈門?！倍￠L發(fā)表示，更多的希望獲得更高收入以及更多就業(yè)選擇機會的畢業(yè)生，則選擇到北京上海等收入水平更高的城市。

根據(jù)廈門市統(tǒng)計局此前最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年廈門市城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員年平均工資為63765元，其中，在崗職工(含勞務派遣工)平均工資64319元，月平均工資為5360元。值得注意的是這是稅前工資。

參照目前工資水平，按租金每月39.06元／平方米計算，即使與人合租一套100平米的房子也要花費一個月收入的四五成，而如果按照銷售價格30147元／平方米算，兩個月不吃不喝也僅能購買1平方米。

另據(jù)智聯(lián)招聘發(fā)布的《2015年冬季全國20城平均薪酬排行榜》顯示，北京以月薪9227元高居全國薪酬排行榜榜首，超出第二位上海8664元約560元，深圳以月薪7728元位居第三位，而廈門的平均月薪為5899元，僅排名第十三位。

此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者還發(fā)現(xiàn)，在騰訊此前發(fā)布qq大數(shù)據(jù)2016全國年輕指數(shù)中，廈門的年輕指數(shù)僅為73，年輕人口新增率僅為18.09%，而年輕人口流出率則高達37.26%。在35個一二線城市中，年輕人口凈增加率為－19.17%。其中該數(shù)據(jù)以以16~35歲的qq年輕用戶為參照。

對此，丁長發(fā)認為，造成廈門年輕人口流出的最主要原因之一就是，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)短板和過高的房價造成的。丁長發(fā)認為，目前廈門第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展短板也造成了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展難以逾越的瓶頸，在廈門未來產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)中，人才問題將會更加凸顯。