想要在廈門島外買一套100平米左右的二手海景房至少需要200多萬(wàn)元，如果是租一套100平米精裝修的房子，一個(gè)月的租金只需要2500~2600元，在廈門工作多年的女白領(lǐng)張靜面對(duì)居高不下的廈門房?jī)r(jià)只能棄買改租。

與此相對(duì)應(yīng)的是，近日，一則來(lái)自中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)發(fā)布的《中國(guó)城市租金排行榜》顯示，被統(tǒng)計(jì)的42個(gè)城市租金回報(bào)期都超過(guò)400個(gè)月以上，其中廈門回報(bào)周期最長(zhǎng)，高達(dá)756個(gè)月，約63年才能收回購(gòu)房的本錢。

如此懸殊的現(xiàn)狀也令房?jī)r(jià)多次“領(lǐng)跑”的廈門被置于聚光燈下。

對(duì)此，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)程度高的發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)租售比約在1：100至200之間是比較合理健康的，而過(guò)于懸殊的租售比對(duì)于整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行將產(chǎn)生不利。

廈門收房租回報(bào)期最長(zhǎng)

面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，在廈門工作多年，且一直想購(gòu)房的張靜稱得上樣本。

雖然工作幾年有一定的存款，但是距離首付仍然還有不小的差距，即使勉強(qiáng)付了首付，每月超過(guò)15000元的月供對(duì)單身的張靜而言也是難以承受之重。

“如果早幾年沒(méi)在廈門買房，現(xiàn)在的年輕人不靠家里支持的也很難在廈門再買房。”廈門一位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如是表示，在他看來(lái)，隨著這一輪房?jī)r(jià)的上漲，廈門的不少剛需都面臨在島外也買不起房的窘境。

至于廈門房?jī)r(jià)水平，在6月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新出爐的5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)中，廈門樓市再一次領(lǐng)跑全國(guó)，新房環(huán)比上漲5.5%，同比漲幅也超過(guò)20%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，算上5月領(lǐng)漲全國(guó)，廈門已連續(xù)19個(gè)月成為“全國(guó)房?jī)r(jià)四小龍”。

根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)的數(shù)據(jù)，5月份廈門的平均房?jī)r(jià)已達(dá)29027元/平方米，超過(guò)一線城市廣州近9000元，直逼北上深，位居全國(guó)第四。不過(guò)房?jī)r(jià)在高漲，房租上漲卻相對(duì)較慢，目前廈門的租金水平位居全國(guó)第六，僅相當(dāng)于北上深的約五成，相當(dāng)于廣州的86%。這也說(shuō)明，相比高企的房?jī)r(jià)，廈門的實(shí)體經(jīng)濟(jì)所能支撐的租金水平要滯后很多。

租售比超過(guò)國(guó)際水平

財(cái)經(jīng)人士崔書文公開(kāi)認(rèn)為，這些年，住房市場(chǎng)一直是一個(gè)熱點(diǎn)。之前大家議論比較多的是收入和房?jī)r(jià)的比較，而現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始談租金和房?jī)r(jià)的比較了。從國(guó)際上看，租金和房?jī)r(jià)比基本都是1：100或者1：200，但有些城市已經(jīng)到了1：600或者1：700，讓人看不透未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)如何。

不過(guò)，在克而瑞廈門機(jī)構(gòu)分析師歐磊看來(lái)，租售比眼下在行業(yè)內(nèi)并不經(jīng)常用作衡量的指標(biāo)。

歐磊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，租售比或者更通俗的租金回報(bào)率的概念，是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)定義租金和售價(jià)的關(guān)系，通過(guò)物業(yè)能實(shí)現(xiàn)的租金額度，來(lái)評(píng)估其投資價(jià)值。但是目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房租的漲幅，以上兩個(gè)概念也很少再作為衡量市場(chǎng)理性程度的依據(jù)。

歐磊稱，原因在于房租的高低由社會(huì)平均收入決定，受居民收入水平制約，是實(shí)實(shí)在在體現(xiàn)居住需求的消費(fèi)性行為，體現(xiàn)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)繁榮程度，廈門在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面一直存在短板，因此房租水平一直處在緩慢增長(zhǎng)階段。另一方面房?jī)r(jià)更多是受市場(chǎng)行情影響，購(gòu)房行為在一線城市和包括廈門在內(nèi)供求結(jié)構(gòu)緊張的二線城市中，很大程度上體現(xiàn)的是投資行為，由這個(gè)城市的供求關(guān)系、對(duì)資金和人口的吸附能力決定，因此物業(yè)的增值能力才是衡量房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，而不是租金水平的高低。

不過(guò)，崔書文在評(píng)論中指出，房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)影響城市競(jìng)爭(zhēng)力，出現(xiàn)人才外逃的現(xiàn)象，而房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)水漲船高后，工廠、產(chǎn)業(yè)會(huì)受不了，一些大企業(yè)也會(huì)逃離。

“二線房?jī)r(jià)到目前這個(gè)程度，除了對(duì)人才、產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生巨大影響，老百姓買房成為房奴，也會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)。”崔書文如是認(rèn)為。

高房?jī)r(jià)正在讓人才外流？

丁長(zhǎng)發(fā)教授對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，廈大今年經(jīng)濟(jì)系畢業(yè)的40多名研究生中，據(jù)其所知，目前僅有2、3位留在了廈門，其中一名是因?yàn)檫M(jìn)入了公務(wù)員系統(tǒng)，剩余大部分研究生大都到深圳、上海等一線城市就業(yè)或進(jìn)一步求職。

“更渴望穩(wěn)定工作的一些女孩愿意留在廈門。”丁長(zhǎng)發(fā)表示，更多的希望獲得更高收入以及更多就業(yè)選擇機(jī)會(huì)的畢業(yè)生，則選擇到北京上海等收入水平更高的城市。

根據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)局此前最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年廈門市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員年平均工資為63765元，其中，在崗職工（含勞務(wù)派遣工）平均工資64319元，月平均工資為5360元。值得注意的是這是稅前工資。

參照目前工資水平，按租金每月39.06元/平方米計(jì)算，即使與人合租一套100平米的房子也要花費(fèi)一個(gè)月收入的四五成，而如果按照銷售價(jià)格30147元/平方米算，兩個(gè)月不吃不喝也僅能購(gòu)買1平方米。

另?yè)?jù)智聯(lián)招聘發(fā)布的《2015年冬季全國(guó)20城平均薪酬排行榜》顯示，北京以月薪9227元高居全國(guó)薪酬排行榜榜首，超出第二位上海8664元約560元，深圳以月薪7728元位居第三位，而廈門的平均月薪為5899元，僅排名第十三位。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還發(fā)現(xiàn)，在騰訊此前發(fā)布qq大數(shù)據(jù)2016全國(guó)年輕指數(shù)中，廈門的年輕指數(shù)僅為73，年輕人口新增率僅為18.09%，而年輕人口流出率則高達(dá)37.26%。在35個(gè)一二線城市中，年輕人口凈增加率為-19.17%。其中該數(shù)據(jù)以以16~35歲的qq年輕用戶為參照。

對(duì)此，丁長(zhǎng)發(fā)認(rèn)為，造成廈門年輕人口流出的最主要原因之一就是，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)短板和過(guò)高的房?jī)r(jià)造成的。丁長(zhǎng)發(fā)認(rèn)為，目前廈門第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展短板也造成了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展難以逾越的瓶頸，在廈門未來(lái)產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)中，人才問(wèn)題將會(huì)更加凸顯。