每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

三四線城市的天量庫(kù)存，讓投資者們望而卻步。一二線城市的高企房?jī)r(jià)，讓購(gòu)房者們望房興嘆。

面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，擁堵的交通，再加上限購(gòu)政策的無(wú)購(gòu)房資格，三重壓力下的剛需人群不得不將眼光投向環(huán)一線城市經(jīng)濟(jì)圈。在這樣的背景下，一線城市周邊衛(wèi)星城成為置業(yè)新寵。

衛(wèi)星城作為一個(gè)概念，是在1915年由美國(guó)學(xué)者泰勒首先提出，即所謂的逆城市化、郊區(qū)城市化，其特點(diǎn)是建筑密度低，環(huán)境質(zhì)量高。

1.7億人口遷移后的影響

近日，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石表示，未來(lái)10年，中國(guó)預(yù)計(jì)將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，但容納城市新移民的主要地點(diǎn)，可能不再是特大型城市，而是位于發(fā)達(dá)城市帶范圍內(nèi)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。

人口遷徙帶來(lái)了城市的變化。在“農(nóng)二代”流向那些衛(wèi)星城之時(shí)，他們?cè)瓉?lái)所在的老家中小城市將面臨何種狀況？

國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)馮奎在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，中國(guó)的城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成。盡管現(xiàn)在速度放緩，但整個(gè)速度還比較快。這種情況下，中國(guó)不像歐美，大體上城鎮(zhèn)體系比較均衡了，比較穩(wěn)定了。比較明顯的是中小城市、小城鎮(zhèn)處于劇烈的變動(dòng)中。

馮奎表示，高度分化是中小城市的一個(gè)客觀現(xiàn)象。第五次和第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2000-2010年，全國(guó)50萬(wàn)人口以上的小城市的人口增長(zhǎng)速度最快，達(dá)到52.7%，超過(guò)所有大城市和中等城市的增長(zhǎng)速度。一些原先的鎮(zhèn)，現(xiàn)在擁有數(shù)十萬(wàn)的人口。例如長(zhǎng)安鎮(zhèn)、虎門(mén)鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)人口都超過(guò)60萬(wàn)。但也要看到，中西部有不少中小城市與小城鎮(zhèn)，舉步維艱。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，“農(nóng)二代”其實(shí)在流向大城市的過(guò)程當(dāng)中，沒(méi)有足夠的資本在這些一二線城市落戶，如果都市圈建設(shè)能夠加快并帶來(lái)更多的工作機(jī)會(huì)，這些“農(nóng)二代”有可能流向都市圈的衛(wèi)星城。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，這些“農(nóng)二代”原本老家就在農(nóng)村，對(duì)于老家的中小城市并不會(huì)產(chǎn)生人口流出的壓力，也不對(duì)已有的產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)造成過(guò)大的沖擊。但是，他們的流出使得中小城市的城鎮(zhèn)化發(fā)展受到嚴(yán)重影響，必然導(dǎo)致中小城市房地產(chǎn)萎縮，甚至隨著常住人口面積型改善和質(zhì)量型改善的逐步完成，買(mǎi)房的人會(huì)局限在當(dāng)?shù)鼗橐鋈丝诘男略鲎》?，房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)獨(dú)立的上漲行情。

機(jī)會(huì)城市在哪？

在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，隨著1.7億人的流入和流出，哪些城市會(huì)迅速崛起，哪些城市又將走向衰落？

在歐陽(yáng)捷看來(lái)，越是大都市圈中間的小城鎮(zhèn)，越是有機(jī)會(huì)迅速崛起。比如上海都市圈的昆山、太倉(cāng)、海門(mén)、南通、嘉興、嘉善等地都會(huì)有很大的機(jī)會(huì)，特別是高速公路鐵路軌交形成的1小時(shí)生活工作圈范圍內(nèi)的中小城鎮(zhèn)。“二級(jí)都市圈武漢都市圈、成渝都市圈的中小城鎮(zhèn)會(huì)成為第二波有機(jī)會(huì)的崛起者。無(wú)法納入都市圈的中小城鎮(zhèn)未來(lái)將越發(fā)式微，失去一輪發(fā)展的機(jī)會(huì)。”

馮奎表示，一些發(fā)展較快的中小城市、小城鎮(zhèn)的特征，是這些地方有獨(dú)特的定位，例如可以稱(chēng)他們?yōu)榻煌屑~型、旅游帶動(dòng)型、商貿(mào)物流型、制造基地型、邊境要塞型城市等等。也可能是幾種類(lèi)型的復(fù)合區(qū)域。從空間上看，城市群周邊的中小城市與小城鎮(zhèn)，機(jī)會(huì)更多。

關(guān)于這些地方的特點(diǎn)，馮奎說(shuō)，從發(fā)展軸來(lái)觀察，這些中小城市與小城鎮(zhèn)的共性是：開(kāi)放。善于在變動(dòng)的、開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)體系中獲得資源，轉(zhuǎn)型發(fā)展，能夠與時(shí)俱進(jìn)。這其中，許多交通樞紐型中小城市，善于以交通為聯(lián)結(jié)，集聚各方資源，開(kāi)放搞活，變大變強(qiáng)。中外都有這類(lèi)這種所謂的TOD（transport-oriental-development）引導(dǎo)型的中小城市。在日本等一些國(guó)家，依托高鐵等站建立起來(lái)站點(diǎn)城市（station city），很有生命力。另一類(lèi)是沒(méi)有交通基礎(chǔ)，有些城市也可以發(fā)展。義烏是個(gè)典型，原先交通十分不發(fā)達(dá)，但逐步發(fā)展成為全球小商品中心。

房企將如何布局

對(duì)于一些日漸衰落的城市，未來(lái)何去何從？

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下。城鎮(zhèn)化必須遵循人口流動(dòng)的基本規(guī)律，世界上人口流向都是大城市，這是因?yàn)榇蟪鞘杏懈嗟墓ぷ鳈C(jī)會(huì)和職業(yè)成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。人口流出城市未來(lái)可以變成農(nóng)產(chǎn)品深加工城市、手工藝品和手工業(yè)制造城市、風(fēng)景和文化旅游城市、宜居城市。

馮奎表示，一些中小城市與小城鎮(zhèn)出現(xiàn)衰敗，這在大國(guó)經(jīng)濟(jì)體中比較普遍。美國(guó)、歐洲有一些中小城市出現(xiàn)破產(chǎn)現(xiàn)象，表現(xiàn)為稅收與其他收入滿足不了基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)需求，人口銳減、產(chǎn)業(yè)凋敝、后繼乏力。中國(guó)的財(cái)政、行政體制與美、歐不同，中小城市不可能破產(chǎn)，但也能夠衰敗。從形態(tài)上講，中小城市應(yīng)緊湊發(fā)展而不是鋪攤子；從建設(shè)管理上講，是積極動(dòng)員社會(huì)資本而不是僅靠財(cái)政與土地出讓收入；從戰(zhàn)略定位上，應(yīng)差異化競(jìng)爭(zhēng)，而不是泛泛發(fā)展各類(lèi)“中心”，貪多求全。因此，發(fā)展農(nóng)莊經(jīng)濟(jì)、發(fā)展文化旅游、搞特色基地等等，都是可行的，但都不能簡(jiǎn)單復(fù)制。

那么在1.7億人遷徙的大背景下，房企又該如何布局呢？

馮奎認(rèn)為，是城市發(fā)展引導(dǎo)房企布局，而不是房企的布局決定城市動(dòng)向。改革開(kāi)放前三十年，住房總體短缺，加上進(jìn)城人口凡城必進(jìn)，因此哪里有房子，哪里就能發(fā)展起城市。但現(xiàn)在房子過(guò)剩，城市之間正在進(jìn)行結(jié)構(gòu)與體系的調(diào)整，即城市的“洗牌”。因此要理解城市發(fā)展的多重因素。首先把握住城市發(fā)展的一般性規(guī)律，才能去談如何引領(lǐng)城市走向。守正方可出奇。

歐陽(yáng)捷則認(rèn)為，權(quán)威人士說(shuō)了：房子是給人住的。房地產(chǎn)就要圍繞人的流向進(jìn)行城市布局，在都市圈里的核心城市以及中小城鎮(zhèn)進(jìn)行布局。“房企戰(zhàn)略布局不宜貪多貪大，要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有側(cè)重地進(jìn)駐一二級(jí)都市圈，在都市圈里的中小城鎮(zhèn)要圍繞快速路網(wǎng)的建設(shè)來(lái)提前布局，因?yàn)榭焖俾肪W(wǎng)沿線就是人口的居留地，人多的地方就需要住房和商業(yè)，項(xiàng)目土地儲(chǔ)備不宜過(guò)大，以免積壓資金，同時(shí)也規(guī)避長(zhǎng)周期的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。”

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，房企要思考的是，一線城市的城市更新、存量土地利用；二三線城市要研究產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移帶來(lái)的商機(jī)。