每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

2016年是開發(fā)商的“本命年”，樓市兩極分化下，開發(fā)商的命運(yùn)也走向了好壞兩個(gè)極端。有開發(fā)商憑借具有前瞻性的布局在樓市火了一把，也有開發(fā)商深陷去庫(kù)存的泥潭，瀕臨破產(chǎn)。

行業(yè)老大萬(wàn)科陷入寶能與華潤(rùn)的聯(lián)合夾擊中，引發(fā)業(yè)界的一片擔(dān)憂。

6月23日，保利一紙公告顯示，險(xiǎn)資再度入股，第二大股東易主。劇情和一年前的萬(wàn)科甚是相似，但相似的劇情，卻是截然不同的命運(yùn)。

險(xiǎn)資再入股保利第二大股東易主

根據(jù)公告，保利地產(chǎn)完成10.99億定向增發(fā)，每股發(fā)行價(jià)為人民幣8.19元，募資90億元。東吳證券認(rèn)購(gòu)額屬于珠江人壽，也就是說(shuō)，保利地產(chǎn)本次90億元定增金額，險(xiǎn)資認(rèn)購(gòu)了其中70億元。

險(xiǎn)資已經(jīng)成為保利地產(chǎn)股份的重要部分，2015年，安邦保險(xiǎn)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)大量買入股份，以3.76%的持股比例位居保利地產(chǎn)第二大股東位置。

此次增發(fā)完成之后，泰康系取代安邦保險(xiǎn)晉升為保利地產(chǎn)第二大股東，泰康人壽、珠江人壽、安邦保險(xiǎn)三大保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合計(jì)持股比例為11.8%。

保利公司實(shí)際控制人保利集團(tuán)持股仍超過(guò)40%，控股股東地位穩(wěn)固。分析人士認(rèn)為，這樣的股權(quán)結(jié)構(gòu)有利于保利地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)定，暫不存在、“野蠻人”敲門的風(fēng)險(xiǎn)。

易居研究院智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，引入險(xiǎn)資是保利有意而為之的結(jié)果，而非類似“野蠻人”入侵的現(xiàn)象。很大程度上和保利5P戰(zhàn)略下的發(fā)展模式有關(guān)系。保利也許會(huì)通過(guò)此類引入投資者的方式來(lái)加快大金融業(yè)務(wù)的推進(jìn)。

近些年，保利地產(chǎn)與險(xiǎn)資有著較為緊密的聯(lián)系，多個(gè)地產(chǎn)公司開啟了多元化的發(fā)展路徑，可以預(yù)見，未來(lái)保利在金融領(lǐng)域能夠有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

保利方面認(rèn)為，通過(guò)定增，保利地產(chǎn)順利引入長(zhǎng)線投資者，使得股東結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，也更有利于公司股價(jià)穩(wěn)定。保利地產(chǎn)的所有者權(quán)益增厚至1083億元，并進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。公司負(fù)債率將降至74.8%，較一季度資產(chǎn)負(fù)債率下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

而此次募集的資金將全部用于南京、珠海、佛山、合肥、天津、福州、成都的11個(gè)項(xiàng)目，隨著募集資金的到位，保利方面預(yù)計(jì)賬面資金預(yù)計(jì)將超過(guò)500億元。

在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的局勢(shì)下，手握更多的資金就意味著有更好的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，在央企并購(gòu)的形勢(shì)下，具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

說(shuō)了這么多，總結(jié)一下，保利此次定增不會(huì)重復(fù)萬(wàn)科被“野蠻人”敲門的命運(yùn)，而是錢多了、資產(chǎn)負(fù)債率下降了、競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)了，前途光明了。

一大波險(xiǎn)資入地產(chǎn)原因幾何？

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，近些年，險(xiǎn)資與開發(fā)商似乎成了“孿生兄弟”，形影不離。

龍光競(jìng)得白石龍地王與紅山商業(yè)地塊時(shí)，項(xiàng)目子公司均是龍光地產(chǎn)占股51%，另外49%由深圳市平安大華匯通財(cái)富管理有限公司持有，后者隸屬于平安大華基金有限公司，往上追溯便是平安信托及平安保險(xiǎn)集團(tuán)。

據(jù)媒體報(bào)道，而今年6月龍光擊敗平安獲得全國(guó)總價(jià)地王，股東浙銀鉅鑫浮出水面，而背后的金主浙銀資本、深圳市前海江楚源投資管理中心（有限合伙）持股17%、深圳市安海嘉吉金融控股有限公司曝光。有消息表示，深圳地王的背后或許也有險(xiǎn)資的身影。

同時(shí)，保險(xiǎn)行業(yè)的另一大巨頭安邦保險(xiǎn)增持萬(wàn)科，入股保利，保險(xiǎn)資金入股優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股仍在持續(xù)進(jìn)行中。

也有保險(xiǎn)公司則干脆甩開地產(chǎn)企業(yè)，自己?jiǎn)胃伞?jù)了解，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為友邦保險(xiǎn)的重要業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，友邦保險(xiǎn)在香港、新加坡長(zhǎng)期持有有多棟寫字樓，在佛山南海建立了地標(biāo)建筑友邦金融中心。

友邦保險(xiǎn)董事局董事朱泰和在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，壽險(xiǎn)行業(yè)的投資以債券、股權(quán)投資，也有配置一些房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占友邦保險(xiǎn)的比例并不大，未來(lái)將增加在房地產(chǎn)的投資，形式也不局限于甲級(jí)寫字樓。

險(xiǎn)資頻頻涉足地產(chǎn)始于2010年，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，允許保險(xiǎn)資金投資未上市企業(yè)股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)，這將對(duì)改善保險(xiǎn)資產(chǎn)配置，優(yōu)化資產(chǎn)配置，緩解投資壓力，分散投資風(fēng)險(xiǎn)，保障資產(chǎn)安全。

保險(xiǎn)公司成為房地產(chǎn)行業(yè)新貴，獲得不動(dòng)產(chǎn)投資資格的保險(xiǎn)公司則可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，也有大量的保險(xiǎn)公司選擇以股權(quán)的形式進(jìn)行投資。大量的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股都有了險(xiǎn)資的參與。

險(xiǎn)資與房地產(chǎn)的結(jié)合會(huì)擦出什么樣的火花呢？

也有業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)專家表示，地產(chǎn)股對(duì)于險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)是一個(gè)好的配置品種，對(duì)于資金配置的多元化、安全性來(lái)說(shuō)是較好的選擇。

朱泰和表示，保險(xiǎn)公司具備資金優(yōu)勢(shì)，均為長(zhǎng)期資金，對(duì)房地產(chǎn)的投資是長(zhǎng)線投資。壽險(xiǎn)行業(yè)的投資以債券、股權(quán)投資為主，也配置一些房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，地產(chǎn)是主業(yè)保險(xiǎn)帶來(lái)資金的盈利對(duì)象。

就拿友邦保險(xiǎn)來(lái)說(shuō)建設(shè)甲級(jí)寫字樓，以出租的方式獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，有了保險(xiǎn)強(qiáng)勁的現(xiàn)金支撐，資金十分充足。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，一方面是因?yàn)殡U(xiǎn)資的資產(chǎn)配置模式和地產(chǎn)的開發(fā)周期比較吻合，符合資產(chǎn)負(fù)債的匹配關(guān)系。另一方面是因?yàn)殡U(xiǎn)資也在尋找一些優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)顯然是一個(gè)較好的投資方向。

而有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于險(xiǎn)資進(jìn)入有好感，險(xiǎn)資也愿意和此類地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，協(xié)商的成本較低。險(xiǎn)資的進(jìn)入能夠?yàn)楹罄m(xù)一些新業(yè)務(wù)，例如地產(chǎn)金融、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的推進(jìn)創(chuàng)造新的條件。