每經(jīng)編輯 黃博文    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

很多城市都有這樣一句諺語(yǔ)“窮人翻身靠動(dòng)遷。”

在一些大城市，動(dòng)遷賠付非常驚人，一套房換六七套房的事不少見(jiàn)，有些“釘子戶”甚至可能再多拿幾套房。

但在深圳，以后當(dāng)“釘子戶”可就越來(lái)越難了。

想當(dāng)釘子戶？不行！

去年深圳市規(guī)土委就開(kāi)始擬定《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(送審稿)》，“條例”最近有了新動(dòng)態(tài)：規(guī)土委回應(yīng)稱，“條例”已報(bào)深圳市法制辦審查，其中擬設(shè)置拆賠比、強(qiáng)制售賣(mài)等制度仍在論證和完善，后續(xù)操作、執(zhí)行層面仍需要進(jìn)一步斟酌。

這份被稱為“對(duì)深圳城市更新項(xiàng)目有決定性影響”的條例，曾一亮相就備受爭(zhēng)議，而爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要是第六十條【強(qiáng)制售賣(mài)申請(qǐng)】：

市場(chǎng)主體組織實(shí)施拆除重建類城市更新項(xiàng)目的，在少數(shù)權(quán)利主體拒絕與項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而使得項(xiàng)目實(shí)施受阻的情形下，擁有項(xiàng)目范圍內(nèi)95%以上（含95%）房地產(chǎn)權(quán)利的人，可以向項(xiàng)目所在地的區(qū)政府申請(qǐng)強(qiáng)制售賣(mài)項(xiàng)目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)。

換句話說(shuō)，拆遷項(xiàng)目95%以上的人都同意拆遷，剩下的只能乖乖同意，想當(dāng)釘子戶？不行！

對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，這可是治“高房?jī)r(jià)”的奇招。為什么，聽(tīng)邦爺慢慢道來(lái)~~

“城市更新”挑大梁

想平抑深圳的“高房?jī)r(jià)”，第一要義就是緩解深圳突出的供需矛盾。在深圳，這一仗得靠城市更新來(lái)打。

因?yàn)槌鞘懈略谏钲谡w住宅市場(chǎng)的占比呈現(xiàn)“逐年增高”的態(tài)勢(shì)，“十三五”期間有望達(dá)到近8成的比例（深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)）。

數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳城市更新項(xiàng)目供應(yīng)商品房約91萬(wàn)平方米，2012年約148萬(wàn)平方米，2013年約290萬(wàn)平方米，2014年約256萬(wàn)平方米，占全市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量比例分別為21%、23%、35%、35%。2015年，除回遷給原業(yè)主的物業(yè)以外，城市更新供應(yīng)商品房約436萬(wàn)平方米，占全市的47%。

“十三五”期間，深圳計(jì)劃供應(yīng)住房建設(shè)用地800萬(wàn)平方米，其中，商品住房用地590萬(wàn)平方米（包括新供應(yīng)用地40萬(wàn)平方米，城市更新用地450萬(wàn)平方米、征地返還用地100萬(wàn)平方米）。

可見(jiàn)，城市更新釋放的土地，在深圳市場(chǎng)中占比已近76%。假設(shè)容積率為4.0，未來(lái)五年將會(huì)有2360萬(wàn)平方米的住宅供應(yīng)量，約30萬(wàn)套商品住房，平均每年供應(yīng)472萬(wàn)平方米，每年約6萬(wàn)套，占據(jù)市場(chǎng)大頭。

另外，根據(jù)深圳官方的統(tǒng)計(jì)，深圳現(xiàn)在有1000多個(gè)城中村，其中特區(qū)內(nèi)有168個(gè)城中村。圍繞這些城中村有至少37萬(wàn)棟違法建筑，總面積大約在4.2億平方米。

若能夠完成這些城中村的改造，深圳將有大量可供開(kāi)發(fā)的土地釋放，有助于緩解供求矛盾。同時(shí)，項(xiàng)目更新完成后，可以使得其周?chē)慕?jīng)濟(jì)更加活躍。

房企未來(lái)“主戰(zhàn)場(chǎng)”

對(duì)于想在深圳有所建樹(shù)的房企，城市更新是個(gè)避不開(kāi)的的命題，因?yàn)檫@是他們未來(lái)角力的主戰(zhàn)場(chǎng)。

今年以來(lái)，無(wú)論是外來(lái)大鱷進(jìn)軍深圳，還是本土房企的布局拓展，在城市更新項(xiàng)目上的布局明顯加速。

5月13日，恒大20億現(xiàn)金收購(gòu)建滔數(shù)碼發(fā)展（深圳）有限公司全部股權(quán)，獲得龍華新區(qū)福龍路西側(cè)一塊土地開(kāi)發(fā)權(quán)，可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積約8.57萬(wàn)平方米。

4月27日，奧園22.9億收購(gòu)位于坪山新區(qū)一住宅項(xiàng)目70%權(quán)益，樓面地價(jià)逼近15000元/平。

5月19日，融創(chuàng)44億收購(gòu)萊蒙國(guó)際旗下8個(gè)公司的全部股權(quán)收益及償付貸款，其中的“深圳萊蒙.創(chuàng)智谷”是深圳龍華新區(qū)首個(gè)“工改工”項(xiàng)目，總建筑面積13萬(wàn)平方米，集寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)于一體，預(yù)計(jì)2016年入市。

5月26日，萬(wàn)達(dá)入股位于深圳羅湖和龍崗區(qū)交界的草鋪的一個(gè)商住項(xiàng)目，但持股股權(quán)并未超過(guò)50%。

6月22日，華潤(rùn)置地與天安數(shù)碼城集團(tuán)舉行戰(zhàn)略簽約儀式，雙方將聯(lián)合各自優(yōu)勢(shì)多方面展開(kāi)合作，以龍華新區(qū)大浪中心區(qū)城市更新項(xiàng)目為合作起點(diǎn)，共同助力深圳城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，城市更新項(xiàng)目是塊大蛋糕，但更是個(gè)難啃的硬骨頭。因?yàn)閺膰?yán)苛的開(kāi)發(fā)條款，到復(fù)雜的拆遷談判，都可以讓他們抓狂。

例如南山白石洲，2009年就開(kāi)始研究舊改計(jì)劃，到如今都沒(méi)有正式實(shí)施。再例如羅湖的木頭龍，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)6年的“拉鋸戰(zhàn)”，目前已拆遷30%，已簽約業(yè)主超過(guò)1270戶，但還有60多戶沒(méi)簽約。

可見(jiàn)，大面積拆遷，難不在“大多數(shù)”而是在一些巋然不動(dòng)的“釘子戶”，或許僅僅一兩戶，就足以阻礙整個(gè)計(jì)劃的執(zhí)行，延緩城市更新的時(shí)間。

也因?yàn)樯婕暗讲疬w談判問(wèn)題，很多央企、國(guó)企不想涉足城市更新項(xiàng)目，比如中海，雖然在深圳開(kāi)發(fā)項(xiàng)目殆盡，也不碰城市更新的項(xiàng)目。

可見(jiàn)，若《條例》能夠順利通過(guò)，無(wú)疑是一劑猛招，它或給整個(gè)深圳的城市更新帶來(lái)質(zhì)的改變。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。