每經(jīng)編輯 魏瓊    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

在當前樓市的兩極分化下，一線以及部分核心二線城市樓市火爆，而一些中西部、東北城市卻面臨尷尬處境：地賣不出去，樓市庫存壓力大，經(jīng)濟增長乏力，產(chǎn)業(yè)結構不合理，人口流失，投資動力不足………而這些會最終產(chǎn)生一批“窮城市”。

當前樓市庫存高企，政府一面刺激樓市銷售，一面限制土地出讓，以免增添新的庫存壓力。

但這些“窮城市”高度依賴土地財政，限制土地出讓，就意味著大幅縮減城市基礎設施的啟動資金，而沒有好的基礎設施，失去好的投資環(huán)境，他們又將進入“經(jīng)濟惡化”的不良循環(huán)。

很多人開始疑惑，這樣的“窮城市”還值得投資嗎？它們還有希望嗎？

“窮城市”的尷尬

地區(qū)經(jīng)濟的“貧富差距”最終會反應在樓市上。在中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁看來，“窮城市”體現(xiàn)在經(jīng)濟結構不合理，產(chǎn)能過剩，發(fā)展動力不足，人口、資金不同程度地流出。反映到房地產(chǎn)上，不僅表現(xiàn)為樓市的高庫存，還會造成供過于求。

據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉統(tǒng)計，全國超過70%的待售庫存面積，都集中在600多個實體經(jīng)濟實力較弱的三、四線城市，部分地區(qū)商品房存銷比甚至超過30個月

據(jù)邦地產(chǎn)觀察，樓市兩極分化不僅是地區(qū)間的，就是同一個省份中的不同城市也有嚴重分化。

江西南昌5月房價以環(huán)比1.5%的漲幅居于熱點二線城市之列。而江西的其他城市，如鷹潭、上饒、新余、宜春、景德鎮(zhèn)等城市則面臨巨大的庫存壓力。同時，據(jù)看看新聞網(wǎng)報道，在江西省一些地方，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力，而80%以上倒閉的開發(fā)商則是“死于”高利貸，政府、開發(fā)商、銀行、市民都成為樓市的“受害者”。

不幸的是，江西的情況并不是個案，而是縮影。

房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖認為，貨幣貶值以及政策驅動了投資需求的增長，但政策不能拉動全國的均衡發(fā)展，有些城市會成為受惠方，有些城市則可能“被拋棄”。

從經(jīng)濟總量來看，數(shù)據(jù)顯示東北三省與山西2016年一季度GDP增速墊底，而遼寧出現(xiàn)負增長。失去產(chǎn)業(yè)支撐，人口面臨持續(xù)流出壓力，庫存壓力巨大的東北地區(qū)，近10年來凈流出人口總數(shù)高達200萬。

種種跡象表明，“窮城市”的投資的風險加劇，城市吸引力減弱，城市價值在急劇縮水。黃立沖認為開發(fā)商需要減少在這些城市的投資，以減少損失。

因為他們或面臨去化周期長，資金回籠難，而在當前信貸寬松之下，銀行放貸對于“窮城市”的中小開發(fā)商仍保持謹慎。

對于購房者來說，這些城市的房價缺乏上漲的動力，甚至有些區(qū)域存在下跌的風險，配置“窮城市”的房地產(chǎn)意味著主動選擇了資產(chǎn)的貶值。

城市洗牌之戰(zhàn)

為緩解部分城市高庫存的壓力，國土資源部發(fā)布的《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應；允許尚未開工房地產(chǎn)項目用地按照有關規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設。

宋丁認為政策的調(diào)控效果有限，停止供地對于去庫存本身刺激力度很小，去庫存將是長期任務。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，限制土地出讓，對于防范爛尾樓增加、土地出讓過于激進，能有一定糾偏等作用。但對于嚴重依賴土地財政的地方政府來說，收入減少，財政壓力增大，出現(xiàn)基礎設施建設資金不足，建筑行業(yè)、裝修行業(yè)等房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)面臨沖擊。

黃立沖則表示，經(jīng)濟中痛苦是難免的，繼續(xù)依賴土地財政也解決不了問題，土地出讓的結果是產(chǎn)生更多的庫存，浪費資源，產(chǎn)生的只是短期的GDP。

從限制土地出讓緩解高庫存壓力，從而達到增強城市競爭力，治標不治本，收效甚微。

在這一輪去庫存戰(zhàn)役中，城市間分化愈加明顯：伴隨城市圈興起，一線城市以及部分熱點二線城市居于“強城市”、“富城市”之列，吸引了大量的人口以及資金進入，強者愈強。“窮城市”經(jīng)濟活力減弱，失去對人口的吸引力。

在新一輪城市洗牌中，如何防止城市價值繼續(xù)縮水，在城市戰(zhàn)爭中尋求立足之地？

嚴躍進認為從務實的角度看，積極爭取高鐵資源是較好的方法。例如武漢就是典型的依靠交通樞紐而發(fā)展起來的。

宋丁認為以傳統(tǒng)視角看，“窮城市”價值縮水，但放在新的發(fā)展通道看，窮城市可能找到資源或市場新優(yōu)勢，從而咸魚翻身。

新型城鎮(zhèn)化便是機會之一，扎實做好以人為本的城鎮(zhèn)化，全面解決進城農(nóng)民的待遇、住房等問題問題，房地產(chǎn)需在這個過程中發(fā)展機會。

比如，開發(fā)商通過文化、旅游、科技等產(chǎn)業(yè)平臺介入城鎮(zhèn)化，打造得到政策和市場雙重檢驗的復合型小鎮(zhèn)。

黃立沖表示，目前沒有立竿見影的解決方案，地區(qū)的均衡發(fā)展與財富分配均衡才能解決“窮城市”問題，但當下困難較大。小鎮(zhèn)地產(chǎn)的興起，給“窮城市”發(fā)展提供思路，做成功了即挽救了衰退的城市。

但從可行性來講，需要因地制宜，體驗式消費地產(chǎn)需要天然資源，旅游小鎮(zhèn)需要文化以及旅游資源的支撐，對于山西、東北老工業(yè)基地來說，不太適合。

而新城控股副總裁歐陽捷認為，都市圈恰恰正是未來城鎮(zhèn)化的方向，都市圈里的中小城市將獲取未來人口流入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最好機會。在都市圈里的“窮城市”或具備后發(fā)優(yōu)勢。不在都市圈里的“窮城市”可以尋求發(fā)展文化旅游城市、手工業(yè)和手工藝品城市、農(nóng)業(yè)觀光城市、民宿和宜居等城市的發(fā)展路徑。

房地產(chǎn)要圍繞這樣的思路，或許才有更好的發(fā)展機會，庫存也是能夠被消化的，但是一方面需要時間消化，另一方面需要停止或者減少新增土地供應和住房供應，確保不制造新的庫存。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。