每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

6月6日，蘇州紫興紙業(yè)發(fā)布《停產(chǎn)解散公告》稱，將于2016年6月全部停止生產(chǎn)。

5月底，全球最悠久的半導(dǎo)體生產(chǎn)企業(yè)、美國(guó)硅谷的基石快捷半導(dǎo)體（即仙童半導(dǎo)體fairchild）有限公司被安森美收購(gòu)。

2015年底，諾基亞蘇州工廠關(guān)閉。

2015年7月，三星最大代理工廠蘇州普光電子技術(shù)有限公司倒閉。

近年，蘇州的制造企業(yè)正在面臨嚴(yán)重生存危機(jī)，除企業(yè)自身的原因，很多當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為脫離當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)水平的高房?jī)r(jià)，是制造業(yè)的巨大沖擊源。

要知道，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，工業(yè)制造業(yè)都是蘇州經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，如果工業(yè)萎靡的局面長(zhǎng)期無法得到緩解，勢(shì)必會(huì)對(duì)未來蘇州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)都帶去負(fù)面影響，而最終受傷的，依然會(huì)有房?jī)r(jià)。

高房?jī)r(jià)讓蘇州企業(yè)被迫離開？

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2015年1月蘇州新房成交均價(jià)為12464元/平方米，而到了今年3月，成交均價(jià)漲到17902元/平方米，漲幅為43.63%。媒體報(bào)道稱，蘇州樓市成交均價(jià)受成交結(jié)構(gòu)影響較大，實(shí)際漲幅可達(dá)到50%以上。

同時(shí)，蘇州的庫(kù)存去化周期也降至歷史新低點(diǎn)。而庫(kù)存消化周期所對(duì)應(yīng)的存銷比，小于14個(gè)月，即容易引起房?jī)r(jià)上漲。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，2015年6月以來，蘇州存銷比從11個(gè)月開始逐步遞減。去年10月至今年1月，蘇州存銷比降至4-6個(gè)月，今年2月，蘇州存銷比創(chuàng)下3個(gè)月的歷史新低。

雖然過熱的樓市已引來政府的干預(yù)，但相繼出臺(tái)的“樓十條”、土地“限價(jià)政策”等調(diào)控政策與瘋狂的房?jī)r(jià)相比，略顯溫和。

房?jī)r(jià)過快上漲的狀況，已經(jīng)在蘇州長(zhǎng)期存在。隨之而來，企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)成本或被抬高、員工消費(fèi)成本提高、人力成本越來越高...這些都給企業(yè)帶來壓力，在制造業(yè)整體弱勢(shì)的情況下，不少企業(yè)被迫倒閉。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年蘇州園區(qū)就有兩家萬人以上的臺(tái)資企業(yè)宣布倒閉，一些制造業(yè)（特別是低端的制造業(yè)倒閉）開始外遷，依靠人口紅利發(fā)展的蘇州制造業(yè)經(jīng)濟(jì)，正面臨困境。

數(shù)據(jù)顯示，2016年1-5月，蘇州完成“規(guī)模以上工業(yè)增加值”2507.04億元，雖然保持全省第一；但增幅僅有4.7%，全省倒數(shù)第一。

今年1-5月，蘇州完成“固定資產(chǎn)投資”2281.09億元，增幅2.2%，也是全省倒數(shù)第一。如果考慮到蘇州投資結(jié)構(gòu)的變化，其中工業(yè)投資可能更萎靡。

但不得不看到，蘇州制造業(yè)的困境，也與蘇州經(jīng)濟(jì)亟待轉(zhuǎn)型有關(guān)。蘇州企業(yè)以輕工業(yè)，電子加工業(yè)，耐用品加工組裝等為主，對(duì)較廉價(jià)的勞動(dòng)力有依賴性，對(duì)新興人才和新興產(chǎn)業(yè)的吸引力不足，高房?jī)r(jià)又阻礙著城市對(duì)新產(chǎn)業(yè)的吸引。

如果民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和服務(wù)業(yè)沒有發(fā)展起來，百姓收入水平無法提高，內(nèi)需也無法拉動(dòng)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)會(huì)陷入泥沼，蘇州的轉(zhuǎn)型已迫在眉睫。

沒有高房?jī)r(jià)很多企業(yè)也得關(guān)！

是的，轉(zhuǎn)型才是真的核心問題。這也是為什么，沒有高房?jī)r(jià)，蘇州的很多企業(yè)也要關(guān)門的原因。

2016年1月，蘇州市政府頒布“十三五”規(guī)劃，蘇州首次被定位為“具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的先進(jìn)制造業(yè)基地、具有獨(dú)特魅力的國(guó)際文化旅游勝地和具有較強(qiáng)綜合實(shí)力的國(guó)際化大城市”，開始重點(diǎn)加大對(duì)新興產(chǎn)業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)和高端產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投入，投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資184.3億元，同比增長(zhǎng)31.3%，占工業(yè)投資的比重41%，同比提高8.6個(gè)百分點(diǎn)。整體看來，蘇州第二產(chǎn)業(yè)近幾年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)呈上升趨勢(shì)，并加強(qiáng)發(fā)展旅游文化產(chǎn)業(yè)。

與此同時(shí)，蘇州今年將再淘汰、關(guān)停落后企業(yè)700家以上，新區(qū)大量污染嚴(yán)重的企業(yè)已經(jīng)遷出。

2016年3月17日，蘇州市統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布人口與就業(yè)發(fā)展報(bào)告顯示：分產(chǎn)業(yè)來看，第三產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)能力逐漸增強(qiáng)，就業(yè)人口達(dá)253.10萬人，占就業(yè)人口的比重為36.6%。第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口比重分別為3.4%、60.0%，同比均有下降。

雖然蘇州低端制造業(yè)不能短期內(nèi)完成轉(zhuǎn)型，但畢竟已經(jīng)開始有動(dòng)作了。而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，帶來了對(duì)房屋和土地需求的全新變化。那些占用土地資源多的廠房，漸漸被甲級(jí)寫字樓所替代。

根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，蘇州2015年第三季度核心商務(wù)區(qū)整體空置率同比下降0.6個(gè)百分比至15.1%；租金同比漲幅達(dá)6%。

據(jù)新浪樂居報(bào)道，蘇州一開發(fā)商稱，“蘇州現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓存量不足，2010-2014年，僅有18棟甲級(jí)寫字樓。今年上半年，租金漲幅6-8%。”

蘇州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理表示，相比全國(guó)一線城市，蘇州寫字樓的上升空間不容小覷。在這一背景下，蘇州園區(qū)也開始有大量頂級(jí)寫字樓，比如蘇州工業(yè)園核心建筑、蘇州新地標(biāo)——蘇州中心。

據(jù)了解，蘇州中心位于蘇州重點(diǎn)打造的金融機(jī)構(gòu)集聚區(qū) ，園區(qū)將引進(jìn)法人型、總部型、特色型金融機(jī)構(gòu)和國(guó)際500強(qiáng)企業(yè)，金雞湖西CBD整體形象將提升。

邦爺覺得，甲級(jí)寫字樓的增長(zhǎng)，占地多的廠房逐漸弱化，成為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ闹饕螒B(tài)，正說明蘇州的經(jīng)濟(jì)在從盲目追求GDP轉(zhuǎn)向GNP，更看重產(chǎn)業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)厝嗣袷杖牒托腋３潭鹊母纳啤倪@點(diǎn)看，蘇州實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未被摧毀，部分企業(yè)的關(guān)閉，更像是向高收入階段發(fā)展中常常經(jīng)歷的產(chǎn)業(yè)陣痛。

 ＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無涉。