每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

在中交主導(dǎo)的綠城以9.49億元收購(gòu)宋衛(wèi)平以及其他股東手中的藍(lán)城股份后，坊間有說(shuō)法認(rèn)為宋衛(wèi)平正慢慢淡出地產(chǎn)業(yè)。實(shí)際上，他個(gè)人影響力卻比原來(lái)更大。他所創(chuàng)立的綠城生態(tài)體系中的各個(gè)企業(yè)已經(jīng)慢慢變大，成長(zhǎng)為細(xì)分行業(yè)的龍頭企業(yè)。為綠城項(xiàng)目提供園區(qū)服務(wù)的綠城服務(wù)就是這樣的公司。

6月27日，綠城物業(yè)敲定最終上市時(shí)間表，將于7月12日赴港上市，股票代碼為2869.HK，發(fā)行價(jià)為每股1.74港元至2.20港元之間，公開(kāi)發(fā)行7.78億股。這也是繼彩生活、中海物業(yè)、中奧到家后，第四家登陸港交所的內(nèi)地物業(yè)管理公司。

全國(guó)第二大物管公司登陸H股

上市招股書(shū)顯示，綠城服務(wù)集團(tuán)業(yè)務(wù)主要由三大板塊構(gòu)成，分別為物業(yè)管理服務(wù)、顧問(wèn)咨詢服務(wù)及園區(qū)增值服務(wù)。

此前，綠城服務(wù)大股東之一壽柏年曾對(duì)媒體表示，招股書(shū)還有待香港聯(lián)交所最終審批，具體上市時(shí)間尚不方便透露。但預(yù)估市值高達(dá)百億元，還是讓綠城“對(duì)上市充滿信心”。

2015年12月，公司向港交所提交了招股書(shū)，正式掛牌之前，綠城服務(wù)將從6月28日至7月4日進(jìn)行初步的公開(kāi)發(fā)售，發(fā)行7778萬(wàn)股。

據(jù)了解，此次即將上市的核心資產(chǎn)“綠城物業(yè)服務(wù)”（綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司）并非上市公司綠城中國(guó)上市資產(chǎn)中分拆出來(lái)的，其與綠城中國(guó)并沒(méi)有直接的股權(quán)關(guān)系。其是中交入股綠城后，由宋衛(wèi)平自己搭建的上市平臺(tái)。

截至2015年9月30日，綠城服務(wù)在管合同建筑面積總和達(dá)到7400萬(wàn)平方米，覆蓋全國(guó)23個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的73個(gè)城市。其中，約80%物業(yè)位于長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈及珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。23.2%為綠城旗下項(xiàng)目，76.8%為其他房企項(xiàng)目。

綠城物業(yè)主要提供三類服務(wù)：一是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，以收取物業(yè)費(fèi)為主；二是物業(yè)咨詢服務(wù)，即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)階段提供咨詢服務(wù)（包括項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理、建筑管理和營(yíng)銷管理等），以盡早參與到開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目，并為簽約物業(yè)管理打下基礎(chǔ)；三是園區(qū)增值服務(wù)，通過(guò)一站式平臺(tái)，憑借互聯(lián)網(wǎng)、手機(jī)APP、線下體驗(yàn)等途徑等為園區(qū)的業(yè)主和住戶提供產(chǎn)品及服務(wù)，并構(gòu)建綠城聯(lián)盟，為聯(lián)盟伙伴設(shè)計(jì)社區(qū)O2O平臺(tái)，協(xié)助建設(shè)智慧社區(qū)。

根據(jù)招股書(shū)披露，從2014年到2015年9月底，綠城服務(wù)園區(qū)O2O平臺(tái)覆蓋的園區(qū)數(shù)從8個(gè)增長(zhǎng)到265個(gè)，家庭數(shù)量從不到1000家增長(zhǎng)到11.86萬(wàn)家。智慧社區(qū)中，電商業(yè)務(wù)增長(zhǎng)是最迅速的，收入在平臺(tái)的占比從2012年的25%上升到了2015年的42%。

市盈率遠(yuǎn)高過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)

億翰智庫(kù)發(fā)布的《2016中國(guó)社區(qū)服務(wù)研究報(bào)告》指出，目前在港股市場(chǎng)上市的3家社區(qū)服務(wù)商，市盈率都高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：彩生活PE約27倍，中海物業(yè)PE約30倍。而已上市的恒大與騰訊共同控股的恒騰網(wǎng)絡(luò)，在轉(zhuǎn)型并加速布局互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)后，截止6月21日，其總市值已經(jīng)達(dá)到246.53多億港元。

在由億翰智庫(kù)主辦的中國(guó)“金融•社區(qū)O2O”百?gòu)?qiáng)峰會(huì)上，東莞證券業(yè)務(wù)董事邱添敏表示，并不是所有企業(yè)都適合上市。首先，要看這個(gè)企業(yè)處于什么階段？因?yàn)樯狭速Y本市場(chǎng)有好處也有壞處，是把雙刃劍。很多社區(qū)服務(wù)公司如果在沒(méi)有上市之前不是公眾公司，包括財(cái)務(wù)規(guī)范、公司治理等方面可能都存在一些不完善的地方。一旦實(shí)現(xiàn)掛牌，就成為了一個(gè)公眾公司，財(cái)務(wù)信息需要全部公開(kāi)，公司的運(yùn)作是否規(guī)范就一目了然了。

數(shù)據(jù)顯示，綠城服務(wù)2014年的收入為22.05億元，同比增長(zhǎng)32.6%;凈利潤(rùn)1.49億元，同比增長(zhǎng)81%；毛利率16.47%。截至2015年9月底，利潤(rùn)約1.36億元，按年增長(zhǎng)26.71%。

中銀國(guó)際發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，綠城服務(wù)估值介乎53.02億元～72.35億元，相當(dāng)于2016年預(yù)測(cè)市盈率15～20.5倍，預(yù)計(jì)綠城服務(wù)2016～2018年盈利復(fù)合年增長(zhǎng)為35.4%。

安信證券新三板分析師于佳琪指出，社區(qū)服務(wù)行業(yè)的估值作為房企變成房企的衍生生態(tài)，它的內(nèi)容發(fā)生變化之后估值也會(huì)發(fā)生變化。比如說(shuō)社區(qū)O2O作為一個(gè)入口，它就不再是一個(gè)簡(jiǎn)單房企的估值，可能就是一個(gè)流量入口的估值的概念。這個(gè)流量入口里可以有金融、養(yǎng)老、零售等各種各樣的消費(fèi)形態(tài)，每一個(gè)在上面都有一個(gè)增值的效應(yīng)，進(jìn)而提升物業(yè)估值。

隨著市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理的關(guān)注提升，物管公司收購(gòu)已經(jīng)越來(lái)越難，成本越來(lái)越高。而在智慧社區(qū)的拓展上，一是社區(qū)O2O平臺(tái)的服務(wù)有待優(yōu)化，對(duì)于除在線物業(yè)管理服務(wù)外的其他服務(wù)（生活服務(wù)等），可與第三方合作以提高用戶體驗(yàn)、降低成本。二是加快智慧物管服務(wù)平臺(tái)和智慧硬件管理平臺(tái)的拓展，進(jìn)行管理體系的輸出，并進(jìn)行O2O平臺(tái)的覆蓋。

典型的宋氏情懷，還是如此美妙的故事，宋衛(wèi)平給資本市場(chǎng)講的“園區(qū)O2O”故事也逐漸成型。當(dāng)幾乎所有獨(dú)立上市的物業(yè)服務(wù)公司均以社區(qū)O2O作為賣點(diǎn)時(shí)，綠城則將自己的物業(yè)“新故事”包裝上園區(qū)O2O概念。但與大部分社區(qū)O2O平臺(tái)面臨的問(wèn)題相同，靠用戶購(gòu)物、消費(fèi)獲取的收入微乎其微。