每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者魏瓊 發(fā)自廣州

香港樓市經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的冰川時(shí)代，即將徹底掉入冰窟窿。

6月29日，德意志銀行(Deutsche Bank)指出，對(duì)香港短期經(jīng)濟(jì)前景持負(fù)面態(tài)度，因經(jīng)濟(jì)持續(xù)受到挑戰(zhàn)（例如亞洲區(qū)內(nèi)貿(mào)易下跌，香港本地經(jīng)濟(jì)疲弱，大陸人到香港買樓需求下降、未來(lái)數(shù)年供應(yīng)顯著增加等），香港樓市存在下行壓力，預(yù)期樓價(jià)至2018年或再跌35%。

銷售額跌23%

一方面樓市持續(xù)下行，一方面印花稅等樓市降溫措施仍在繼續(xù)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性降低，數(shù)據(jù)顯示，全港5－6月僅3個(gè)全新盤(pán)推售。

為了促進(jìn)銷售，開(kāi)發(fā)商在各方面給予購(gòu)房者優(yōu)惠，除了貼市價(jià)或低價(jià)促銷外，還推高按揭成數(shù)搶客。繼新地(00016)元朗PARK YOHO 1B期破天荒開(kāi)創(chuàng)120%貸款后，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的元朗世宙推出升級(jí)版，貸款比例高達(dá)123%。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的積極促銷措施對(duì)于樓市效果不大。據(jù)香港《大公報(bào)》報(bào)道，2016年上半年，香港一手住宅銷售5600宗，吸金逾650億元，同比下降33%及23%。

香港樓市自去年9月高位回落后一蹶不振，今年以來(lái)的最好成績(jī)?yōu)?月份，根據(jù)香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)，4月香港住宅樓價(jià)指數(shù)報(bào)273.1點(diǎn)，回升0.7%。樓價(jià)終于終止連續(xù)六個(gè)月的跌勢(shì)，也是連續(xù)9月以來(lái)最好的成績(jī)，但也是曇花一現(xiàn)。

香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)處公布的數(shù)據(jù)顯示，扣除物價(jià)變動(dòng)影響，今年第一季度香港本地生產(chǎn)總值（GDP）實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)7.2%，環(huán)比下降0.4%，遠(yuǎn)不及市場(chǎng)預(yù)期。GDP增速受影響也存在樓市低迷的原因，香港經(jīng)濟(jì)高度依賴外需，在國(guó)際貿(mào)易低迷，香港首當(dāng)其沖。

內(nèi)地資產(chǎn)撤退，也給香港樓市帶來(lái)較大沖擊，年初開(kāi)始，香港多處物業(yè)遭遇“銀主盤(pán)”拍賣。

當(dāng)業(yè)主無(wú)力履行按揭合約，或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。而在過(guò)程中遭到拍賣的房屋就是所謂的法拍屋或銀主盤(pán)。

數(shù)據(jù)顯示，遭遇銀主盤(pán)拍賣的大部分是大陸買家，因經(jīng)濟(jì)不景氣，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受損，資金短缺，無(wú)力償還貸款或者拍賣實(shí)現(xiàn)資金套現(xiàn)。

而香港中介的櫥窗里均以降價(jià)、抄底吸引買家，在國(guó)際局勢(shì)撲朔迷離，經(jīng)濟(jì)持續(xù)不景氣之下，香港樓市或許將迎來(lái)更大面積的降價(jià)潮。

下跌仍將繼續(xù)

對(duì)于香港樓市的未來(lái)，機(jī)構(gòu)以及業(yè)內(nèi)人士達(dá)成一致共識(shí)：仍將下跌。

香港頂級(jí)富豪李兆基公開(kāi)表示，他認(rèn)為未來(lái)一年香港整體樓價(jià)可能再下跌10%。同時(shí)，他建議投資者們暫時(shí)不要炒賣物業(yè)，因?yàn)闃莾r(jià)還會(huì)下跌。

李兆基也以實(shí)際行動(dòng)證實(shí)了自己的觀點(diǎn)，今年3月，李兆基決定出售公司旗下30項(xiàng)香港非核心物業(yè)，加入折價(jià)盤(pán)的行列當(dāng)中。

德意志銀行則認(rèn)為預(yù)期香港樓價(jià)至2018年或再跌35%，根據(jù)德意志銀行的判斷，香港樓市下行噩夢(mèng)將持續(xù)到2018年。

在房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖看來(lái)，香港樓市處于高位，已超出市場(chǎng)購(gòu)買力，存在下跌的壓力，預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)將下跌20%。

樓市受多方因素的影響，香港銀行提高貸款利率，對(duì)樓市會(huì)形成打擊；香港高端、豪華駐住宅很大部分是受到大陸購(gòu)買力的支撐，大陸資金的撤出給香港樓市形成沖擊。

樓市是資金聚集之地，香港經(jīng)濟(jì)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)、國(guó)際局勢(shì)緊密相關(guān)。目前脫歐帶來(lái)美元加息推遲，對(duì)香港樓市帶來(lái)緩沖的效果。

黃立沖表示，英國(guó)脫歐后，國(guó)際經(jīng)濟(jì)以及局勢(shì)的不確定性增加，香港歷來(lái)是資金聚集之地，港元與美元捆綁，或許將迎來(lái)更多的資金進(jìn)入香港避險(xiǎn)，香港資金大幅流走的可能性減少。

其認(rèn)為，“深港通”開(kāi)通已經(jīng)提上日程，開(kāi)通之后便利大陸與香港之間的聯(lián)系，國(guó)家配套設(shè)施進(jìn)一步完善，對(duì)于兩地之間資金的流動(dòng)帶來(lái)利好，或許將進(jìn)一步推升香港樓市。