每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 龐靜濤    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 龐靜濤

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，愿意給萬科高管1億元，支持他們創(chuàng)業(yè)。其實，萬科早就開始布局房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

在“萬寶之爭”爆發(fā)前兩周，萬科在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上就有了新布局。上海萬科在位于市中心的上海生物制品研究所有限責(zé)任公司舊址（簡稱萬科上生所城市更新項目），以園區(qū)內(nèi)烏達(dá)克建筑孫科別墅為亮點，發(fā)展具備消費目的地、更多元化的城市客廳。

萬科集團高級副總裁張海表示，面對城市更新的必然趨勢，萬科已提前布局拓展商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、教育、租賃等復(fù)合領(lǐng)域，充分做好準(zhǔn)備去實現(xiàn)歷史建筑和文脈的保護、城市功能的活化、城市空間的共享和存量資產(chǎn)的升值。

在這些城市更新項目中，有相當(dāng)一部分屬于不需要太多資金的輕資產(chǎn)項目。除了上海萬科和上生所簽約的上述城市更新項目。萬科新成立的五大事業(yè)部中，包括物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)、教育營地、萬科驛（租賃公寓）均屬于輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型。

萬億級的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)

萬科物業(yè)營收能力和增長預(yù)期不容小覷。2015年萬科物業(yè)管理總營收29.7億元，同期，站在光環(huán)下的物業(yè)第一股彩生活營收8.27億元。萬科的領(lǐng)先非一蹴而就，早在2014年，彩生活上市的首個年頭營收3.89億元，而同年萬科營收19.88億元。更早前的2013和2012年，萬科物業(yè)管理的營業(yè)收入為14.71億元和8.59億元。

但萬科管理層的“野心”絕非僅在200億元的估值，未來或達(dá)800億元。2015年，時任萬科董秘的譚華杰曾向外透露，萬科物業(yè)的最終目標(biāo)是達(dá)到市場占有率4%的水平，以國內(nèi)當(dāng)下物業(yè)規(guī)模來看，相當(dāng)于管理6億~8億平方米的面積。截至2015年底，萬科物業(yè)管理面積2.1億平方米，如果參照彩生活的估值，萬科物業(yè)未來的估值或在600億~800億元之間。

除了物業(yè)，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)也是一個市場空間巨大的潛力板塊。去年，由萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國內(nèi)首只公募REITs獲批，該款產(chǎn)品以萬科前海企業(yè)公館租金收益權(quán)作為標(biāo)的，可在二級市場進(jìn)行交易，經(jīng)過證券化之后，可以被分割為1000元或10000元從而讓大眾投資。這意味著更多的人可以成為萬科項目的“股東”，從而解決資金長期沉淀的問題。

該產(chǎn)品的落地發(fā)行是萬科輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一步。負(fù)責(zé)推進(jìn)該基金的深圳萬科財務(wù)總監(jiān)劉波對外透露，“REITs是現(xiàn)金流的呼喚，但在醞釀這個REITs產(chǎn)品時，萬科并不缺錢，我們的融資渠道非常多元化，況且去年我們當(dāng)年的回款率也很好，在這個背景下推這個REITs方案，其實公司內(nèi)部有很大的壓力?！?/p>

當(dāng)時負(fù)責(zé)萬科前海公募REITs商務(wù)談判的一位萬科高級副總裁表示，未來萬科的資產(chǎn)管理規(guī)模將是萬億級的，萬科將會繼續(xù)為各金融機構(gòu)提供更多的可證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在資產(chǎn)證券化之外，萬科也在嘗試“小股操盤”模式，獲取管理費、品牌溢價費用等。萬科在合作項目中不控股，通過出讓股權(quán)將資產(chǎn)變“輕”，但項目仍由萬科團隊操盤，使用萬科的品牌和產(chǎn)品體系，共享其信用資源和采購資源，通過輸出管理和品牌獲取管理費用和股權(quán)收益，實現(xiàn)以小股投資撬動大額收益的目標(biāo)。

萬科的軟實力

無論是資產(chǎn)證券化，還是物業(yè)管理，又或是城市更新、長租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，都反映出萬科真正讓人垂涎的價值——職業(yè)經(jīng)理人的知識資本造就的軟實力。

易居沃頓中國房地產(chǎn)實戰(zhàn)研修課題發(fā)布會上，萬科高級副總裁、萬丈資本CEO丁長峰還提及過另外一種輕資產(chǎn)模式，就是通過改造、運營存量資產(chǎn)獲取資產(chǎn)增值和租金回報的雙重收益。這種輕資產(chǎn)運營模式，可以運用于城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營等一系列資產(chǎn)管理服務(wù)。在熱點一二線土地市場連續(xù)升溫，地價不斷高漲的背景下，借助資產(chǎn)管理來拓展新項目，無疑是個好的模式。

萬科已經(jīng)相繼成立了星商匯、萬科云城、萬科云、浪花試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。具體的單個城市而言，上海已經(jīng)擁有6個產(chǎn)業(yè)園，打造的星商匯平臺已經(jīng)落地并發(fā)展迅速。上海萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，去年星商匯有400名會員，今年則提高到800名，萬科客戶基礎(chǔ)約2000~3000家公司，其中有50%是回頭客。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果萬科物業(yè)一個業(yè)務(wù)板塊可以通過上市實現(xiàn)估值800億元。萬科同樣有能力將正在培育的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等業(yè)務(wù)上市，進(jìn)展順利的話，在短時間內(nèi)再創(chuàng)一個萬科不是不可能。