每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

先是周浦，再是奉賢、緊接著是松江。近日來，上海土拍市場可謂熱鬧異常。

7月1日，松江區(qū)方松街道新城主城B單元B06-06號純住宅地塊，最終由合景泰富拿下，總價47.35億元，預(yù)計可售商品住宅樓板價4.1萬/㎡，未來保本售價6.2萬/㎡！

由于地塊的區(qū)位較好，意向參與土拍的房企也非常多。今日到場的企業(yè)就有17家：碧桂園、綠城、保利、同濟、新城、招商、建發(fā)、合景泰富、中糧、K2、象嶼、融信、濱江+平安、金茂+中鐵、首創(chuàng)。

據(jù)了解，該地塊東至龍馬路，南至廣富林路，西至河道，北至銀澤路。起始價30.3億元，地塊總占地面積86559.9平方米，容積率1.4，總建筑面積121184平方米。

該地塊的位置較為理想，處于松江大學(xué)城地鐵站西側(cè)，步行時間的話10-13分鐘左右，可以算是準(zhǔn)軌交房，且不受軌交噪音影響。

從時間上來看，松江新城板塊上一次純宅地出讓，要追溯到2014年12月。當(dāng)時，上海萬科投資管理有限公司以8.86億元競得松江區(qū)方松街道SJC10008單元05-06號純宅地，樓板價11019元/平方米，溢價率22%。目前該地塊所打造的萬科云間傳奇均價已經(jīng)超過達2.8萬/平方米。

松江新房板塊某些項目的房價已上漲至3.4萬/平左右，而此次拍地，業(yè)內(nèi)人士預(yù)估日后房價將達6.2萬/平。松江新城房價也將騰飛？

想想5月11日拍出的泗涇兩塊地，樓板價分別為37674.74元/平方米和38291元/平方米，泗涇鎮(zhèn)上漲了86.5%。正因此，該地周邊還傳出了保利置業(yè)捂盤惜售的新聞。

值得注意的是，松江新城雖新房項目較多，但公寓類項目房源越來越少。

松江新城以9號線松江大學(xué)城站為核心，北面有保利西子灣風(fēng)情街；南面有御上海商業(yè)街；西有松江大學(xué)城、三湘財富廣場。軌交站東面還有萬達廣場、月星家居等，距離此次的土拍地塊1.5公里左右。

央企搭臺 民企獻唱

奇怪的是，據(jù)邦爺了解，近期上海的三次土拍，共計成交4幅地塊，其中央企斬獲大多數(shù)，而且溢價率高得出奇。

雖說，這和上海土地日益稀缺不無關(guān)系，但從結(jié)果來看，可以說，如今的土拍已徹底淪為大房企的“豪門游戲”，大型企業(yè)爭相競拍推高土地價格，民企緊隨其后，你方唱罷我登場，玩的不亦樂乎。

由于一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊越來越稀缺，出現(xiàn)“地王”也屬正常。但“地王”過多，土地市場升溫過快，整體地價就會被推高，最終影響房價。而且，地價被推高后，賣地收入快速增長不利于土地財政改革，不利于培育新稅源。

知名地產(chǎn)專家薛建雄告訴邦爺，大型房企尤其是央企無論是拿“地王”還是拿其它地塊，拿到土地后未必會按規(guī)定時間開發(fā)，有的是坐等土地升值，有的是用來圈錢。從來看，曾經(jīng)的不少“地王”要么降價促銷，要么退地轉(zhuǎn)讓，要么繼續(xù)長草。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產(chǎn)立場無涉。