每經(jīng)編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

有些人可能注意到了今年的這個(gè)大變化：中央改變了對(duì)投資、投機(jī)購(gòu)房的態(tài)度，從打擊、限制到鼓勵(lì)。

這是個(gè)根本性轉(zhuǎn)變。自十四大鼓勵(lì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)性收入以來，住房作為最基礎(chǔ)的財(cái)產(chǎn)性收入，卻一直受到限制。

“如今終于被正名了！很快將陸續(xù)出臺(tái)有利于市場(chǎng)交易的政策。”一位地產(chǎn)專家就指出。

何以見得國(guó)家態(tài)度轉(zhuǎn)變？信號(hào)從這里來~

近日，國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門組織編制了《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（2006-2020年）調(diào)整方案》印發(fā)實(shí)施（以下簡(jiǎn)稱《調(diào)整方案》），指出，到2020年，全國(guó)耕地保有量為18.65億畝以上，基本農(nóng)田保護(hù)面積為15.46億畝以上，建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?071.93萬公頃（61079萬畝）之內(nèi)。

對(duì)比2008年發(fā)布的《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（2006－2020年）》，2020年建設(shè)用地總規(guī)模3724萬公頃多了300多萬平方公頃。但按照1平方公里=100公頃換算，全國(guó)的建設(shè)用地加起來也就40平方公里，不到國(guó)土總面積的5%。

請(qǐng)記住，這只是建設(shè)用地。其中，包括了道路、橋梁、車站、工廠、寫字樓、商場(chǎng)、醫(yī)院等一系列用地需要，真正分配到住宅的，顯然就更為稀少。有限的住房總量，讓房地產(chǎn)比所有印出來的資產(chǎn)（股票、債券、美元）更有保值功能，這也是為什么很多人高呼樓市泡沫，金融機(jī)構(gòu)卻在瘋狂投資房地產(chǎn)的重要原因。

強(qiáng)硬手段保證建設(shè)用地“不濫印”

《調(diào)整方案》明確，按照嚴(yán)守底線、調(diào)整結(jié)構(gòu)、深化改革的思路，實(shí)施建設(shè)用地總量控制和減量化管理，嚴(yán)控增量，盤活存量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提升效率。在對(duì)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整時(shí)，各地要以資源環(huán)境承載力評(píng)價(jià)為基礎(chǔ)，引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)向資源環(huán)境承載力較高的區(qū)域集聚；堅(jiān)持保護(hù)優(yōu)先，建設(shè)用地安排要避讓優(yōu)質(zhì)耕地、河道灘地、優(yōu)質(zhì)林地，合理安排生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地空間。

而“規(guī)定在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)”背后，國(guó)務(wù)院將分批次審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征用，調(diào)整為每年由各省市政府匯總后一次申報(bào)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷指出，這意味著國(guó)家層面只負(fù)責(zé)土地利用整體計(jì)劃，而不負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目，具體管理權(quán)交由省政府負(fù)責(zé)。

“這一次土地利用總體規(guī)劃綱要調(diào)整方案也意味著，宏觀層面給出了各省市土地利用指標(biāo)紅線，但這個(gè)指標(biāo)并不意味著到2020年就可以用到這個(gè)極限。”

歐陽捷認(rèn)為，各省市土地利用計(jì)劃還必須每年一次整體性報(bào)國(guó)務(wù)院審批，這就是說，指標(biāo)清晰了，權(quán)責(zé)明確了，管理要求更高了，但土地嚴(yán)格管控的要求并沒有變，也不意味著近五年耕地保有量就可以從20.3億畝下調(diào)到18.65億畝。

短時(shí)間房?jī)r(jià)還得漲

方案調(diào)整后，到2020年，全國(guó)耕地保有量上升0.6億畝以上。有何深意？

首經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池表示，由于土地是有限的，守住耕地紅線，才能保障十三億人的糧食安全，因此城市規(guī)模不能盲目擴(kuò)張，否則會(huì)導(dǎo)致大城市病。

而建設(shè)用地總量控制和減量化管理，意味著建設(shè)用地供應(yīng)會(huì)越來越少，尤其在超大城市和特大城市，人口吸引力又很強(qiáng)，未來地價(jià)和房?jī)r(jià)仍然會(huì)維持上漲的趨勢(shì)。

陳晟則認(rèn)為，在這個(gè)調(diào)整方案對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞的信號(hào)，是鼓勵(lì)城市的發(fā)展，而不是特大型和超大型城市發(fā)展，以特大型城市為核心的都市圈，以及一些特色中小城鎮(zhèn)的發(fā)展，是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。

按照《調(diào)整方案》，北京天津和上海三地2020年的耕地保有量指標(biāo)，均大幅降低。那是否意味著會(huì)增加建設(shè)用地供給，降低房?jī)r(jià)？

趙秀池認(rèn)為，看房?jī)r(jià)需要綜合各種因素影響綜合判斷。規(guī)劃是規(guī)劃，最后還要看各地執(zhí)行和落地的情況。而最終房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還要看供求關(guān)系。

歐陽捷表示，國(guó)內(nèi)仍處于城鎮(zhèn)化的過程中，特大型、超大型城市人口是個(gè)流入的過程，所以一些熱門城市房?jī)r(jià)高企，但城鎮(zhèn)化結(jié)束后，這些熱門城市房?jī)r(jià)就會(huì)趨于平穩(wěn)。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無涉。